В договоре управления одного из московских МКД как-то очутилась обязанность Жилищника:
«по требованию собственника размещать на своем сайте либо на информационных стендах (досках), расположенных в подъездах многоквартирного дома, или в офисе управляющей организации квартальные отчеты о выполненных работах и услугах согласно договору».
Внимательный собственник не преминул напомнить УО об этой обязанности. В общей сложности за несколько лет управления было направлено 14 требований, однако Жилищник от размещения ежеквартальных отчетов самоустранился. Пришлось обращаться в суд.
По мнению организации, она была обязана отчитываться исключительно так, как предусмотрено Жилищным кодексом РФ, – путем размещения годового отчета в ГИС ЖКХ в течение первого квартала.
То, что такое правило предусмотрено в ч. 11 ст. 162 Жилищного кодекса РФ «по умолчанию», то есть «если иное не предусмотрено договором управления» (что и имелось в этом случае), не смущало ни Жилищник, ни – что самое неприятное – две судебные инстанции.
В суде представитель УО указывал, что в ГИС ЖКХ невозможно разместить квартальные отчеты (хотя такого требования нет ни в договоре управления, ни в поданном иске: от УО ожидалось размещение отчетов на её сайте).
Также он пояснил, что Жилищник планирует внести изменения в договор, чтобы привести его в соответствие с законодательством. Однако в рассматриваемой части договор и так соответствует ЖК РФ, который допускает возможность определения в договоре другого порядка отчетности. Кроме того, неясно, как планы по изменению договора влияют на текущие обязанности УО, прямо предусмотренные действующей редакцией договора.
Судьи первой и апелляционной инстанции удовлетворились отписками Жилищника о размещении годового отчета в ГИС ЖКХ. Также они учли отсутствие доказательств неоказания услуг, как будто договор ставит дополнительную отчетность в зависимость от подобных обстоятельств. В общем, суды решили, что Жилищник не нарушает ни закон, ни права собственников. Нарушение договора управления как-то ускользнуло от их внимания.
Только кассационная инстанция напомнила нехитрые нормы:
- Положениями пункта 4 части 3 и части 11 статьи 162 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Если иное не установлено договором управления МКД, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает отчет в ГИС ЖКХ.
- В соответствии с абзацем 2 подпункта «з» пункта 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами № 416, в обязанности управляющей организации входит предоставление собственникам отчетов об исполнении обязательств по управлению многоквартирным домом с периодичностью и в объеме, которые установлены решением собрания и договором управления многоквартирным домом.
«С учетом изложенного, в договоре управления многоквартирным домом может быть закреплено право собственников на осуществление контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления с указанием конкретного порядка (способа) реализации данного права, в том числе на получение информации и другие необходимые условия для осуществления контроля».
Обязанность по размещению отчета о выполнении договора за истекший календарный год возложена на управляющую организацию в соответствии с одним пунктом договора управления, в то время как другой пункт, на который ссылался истец, предусматривает право собственника требовать размещения квартальных отчетов в соответствии с предусмотренным порядком.
«При таком положении дела выводы об отсутствии оснований для удовлетворения иска не соответствует требованиям закона и противоречит материалам дела».
Дело направлено на новое рассмотрение (определение Второго КСОЮ № 88 – 23004/2023).
➜ Подписаться на наш Telegram-канал «ЖКХ», для которого и написан этот материал