Если отопительные стояки всегда – общедомовые, то батареи могут быть как личным имуществом собственника конкретного помещения, так и общедомовым имуществом. Все зависит от особенностей присоединения этих обогревающих элементов к стоякам.
Итак, батареи не являются общедомовым имуществом при одновременном выполнении трех условий (пп. 3 п. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ, пп. «д» п. 2, п. 6 Правил содержания общего имущества № 491, Решение ВС РФ по делу № ГКПИ09 – 725, Письмо Минстроя РФ от 01.04.2016 № 9506-АЧ/04).
Условие № 1. Батареи находятся внутри квартиры и обслуживают только одну квартиру.
Условие № 2. Батареи имеют отключающие устройства, которые позволяют перекрыть подачу теплоносителя и производить ремонт и обслуживание или демонтаж радиаторов.
Наличие отключающих устройств позволяет рассматривать радиатор отопления не как элемент единой системы отопления МКД, функционирующий в составе этой системы и обеспечивающий ее работоспособность в целом, а как индивидуальный прибор, который может быть отключен или изъят (демонтирован) без ущерба для всей системы (Постановления АС Северо-Западного округа по делу № А21 – 13971/2022, АС Московского округа по делу № А41 – 15243/2022, Второго Арбитражного апелляционного суда по делу № А82 – 2843/2023).
Перед радиатором, не относящимся к общедомовому имуществу, должно быть два запорных крана – на верхней и нижней подводках к батарее. Если перед отопительным прибором вы видите только один запорный кран (вентиль), то перед вами – радиатор, который входит в состав общедомового имущества. В этом варианте подключения невозможно демонтировать радиатор, поскольку без второго запорного устройства теплоноситель будет попросту вытекать из стояка.
Встречаются договоры управления (обслуживания) МКД, в которых граница эксплуатационной ответственности на системе отопления установлена по первым сварным или резьбовым соединениям. Подобные условия противоречат действующему законодательству и не учитываются судами (Определения 3 КСОЮ по делу № 88 – 12689/2023, 1 КСОЮ по делу № 88 – 14521/2023, 8 КСОЮ по делу № 88 – 3260/2023).
Сами отключающие устройства (запорные краны, вентили), которые позволяют демонтировать радиаторы, не прекращая теплоснабжения выше- и нижерасположенных квартир, – это всегда зона ответственности УО (ТСЖ), поскольку первые отключающие устройства и запорно-регулировочные краны отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме (Решение ВС РФ по делу № ГКПИ11 – 1787). Обеспечивая подачу коммунальных ресурсов от сетей инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования, эти элементы изменяют параметры и характеристики внутридомовых инженерных систем, тем самым влияя на обслуживание других помещений МКД.
Условие № 3. Отключение или демонтаж батареи в квартире не повлечет прекращение циркуляции теплоносителя в системе отопления МКД.
Конструктивное решение отопительной системы может быть таким, что изъятие (демонтаж) какого-либо отопительного прибора влечет прекращение циркуляции теплоносителя в системе, то есть приводит к ее неработоспособности, в связи с чем для такого демонтажа необходимо дополнительное конструктивное изменение системы (установка дополнительных соединительных трубопроводов, перемычек, заглушек и т.п.) (Решение Белорецкого городского суда Республики Башкортостан по делу № 2 – 1060/2018).
Если система отопления однотрубная, и перед радиатором нет байпаса, то радиатор – в зоне ответственности УО (ТСЖ), поскольку байпас обеспечивает непрерывную циркуляцию теплоносителя в других квартирах по стояку во время отключения конкретного радиатора (Решение Кировского районного суда г. Саратова по делу № 2 – 4901/2019).
При двухтрубной системе отопления достаточно двух запорных кранов перед радиатором для его исключения из состава общедомового имущества.