Купив квартиру в МКД г.Самары в 2021 году, новоявленный собственник выяснил, что домом управляет ТСЖ «Мир‑4». При этом в МКД реализована модель так называемого «ленивого ТСЖ» или «ТСЖ на аутсорсинге»: фактически работы по содержанию общего имущества выполняются не ТСЖ, а сторонней организацией (ООО «Приволжье») в рамках заключенного с товариществом договора на обслуживание. В свою очередь ТСЖ самостоятельно заключает договоры на поставку коммунальных услуг, имеет собственный расчетный счет, на который от собственников поступают средства на содержание дома и оплату коммунальных услуг.
Такое положение вещей собственника не устроило, и он обратился в суд с иском к ТСЖ о признании недействительным договора с ООО «Приволжье».
Позиция собственника:
- Оспариваемый договор мог быть заключен только на основании решения ОСС, а такого решения нет.
- Вопросы заключения договора на обслуживание МКД со сторонней организацией и утверждения стоимости работ по этому договору не рассматривались на общем собрании членов ТСЖ.
- Договор имеет неблагоприятные последствия для собственников, поскольку ТСЖ ежемесячно перечисляет ООО «Приволжье» фиксированную сумму вне зависимости от фактического выполнения работ. Если бы ТСЖ самостоятельно осуществляло хозяйственную деятельность, то на ту же сумму (около 320 тыс. рублей в месяц) оно могло бы не только содержать дом, но и проводить ремонт.
Суды трех инстанций отказали в признании договора недействительным, указав следующее (Определение Шестого КСОЮ по делу № 88 – 18162/2023):
- Истец не участвует в правоотношениях двух юрлиц – ТСЖ «Мир‑4» и ООО «Приволжье», поэтому у него отсутствует материально-правовая и процессуальная заинтересованность в оспаривании договора.
- К обязанностям правления ТСЖ относится заключение договоров на управление, обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в МКД (п. 4, 6 ст. 148 ЖК РФ).
- ТСЖ вправе заключать договор управления МКД и иные, обеспечивающие управление МКД, в том числе содержание и ремонт общего имущества в МКД, договоры (п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ). На это не требуется решения ОСС или общего собрания членов ТСЖ (Определение Конституционного суда РФ от 25.06.2019 № 1626‑О).
- При заключении ТСЖ договора управления с УО не применяется требование ч. 1 ст. 162 ЖК РФ об утверждении условий договора управления на ОСС. Условия такого договора согласовываются УО и ТСЖ.
- Правлением ТСЖ принято решение о заключении договора на обслуживание МКД с ООО «Приволжье». Соответствующий протокол заседания правления ТСЖ имеется, никем не оспорен и не признан недействительным.
- ООО «Приволжье» не препятствует ТСЖ самостоятельно заниматься содержанием общего имущества дома.
- Собственники помещений своими действиями (оплатой счетов) явно подтвердили свое намерение исполнять договор на обслуживание МКД.
- Нет доказательств, что ООО «Приволжье» не выполняло работы по обслуживанию и обеспечению эксплуатации МКД.
- ОСС вправе в любой момент принять решение об изменении способа управления МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ). Тогда ТСЖ утратит право решать вопросы управления МКД, а заключенный договор управления прекратит свое действие.
➜ История написана для нашего Telegram-канала «ТСЖ (ТСН) – судебная практика»