В августе 2019 г. три долевых собственника зарегистрировали свои права на помещение, расположенное в подвале многоквартирного дома. Позднее кадастровый инженер М. подготовил технический план, согласно которому при постановке помещения на кадастровый учет «ошибочно не внесены сведения о наличии дверного проема, факт существования которого подтвержден планом абриса».
На основании заявлений собственников, проектной документации подвала и указанного технического плана Управление Росреестра по Вологодской области внесло в ЕГРН сведения об исправлении реестровой ошибки.
В декабре 2019 г. долевые собственники решили разделить принадлежащий им объект недвижимости на три обособленных помещения, о чем заключили соответствующее соглашение. Кадастровый инженер Ш. подготовил технический план. В результате один собственник зарегистрировал право собственности на два помещения, а два других собственника поделили третье помещение по ⅔ и ⅓ доли.
Однако управляющее домом ТСЖ не согласилось с исправлением реестровой ошибки и обратилось в суд. В исковом заявлении просило:
— признать незаконными действия кадастрового инженера М. по подготовке технического плана;
— признать недействительными технические планы, подготовленные обоими кадастровыми инженерами;
— прекратить право собственности на три помещения, образованные в результате разделения первоначального объекта недвижимости.
Свои требования ТСЖ мотивировало тем, что внесенные в ЕГРН изменения не соответствуют проектной документации МКД. Помещение имеет только один выход — через подвал. Исправление реестровой ошибки нарушает права других собственников МКД, так как оборудование в несущей фасадной стене отдельного входа является переоборудованием (реконструкцией) помещения и влечет уменьшение общедомового имущества.
Суд первой инстанции изучил проектную документацию МКД от 1991 г. и пришел к выводу: на момент сдачи дома в эксплуатацию спорный проем был предусмотрен в плане подвала как оконный, а не дверной. В нарушение действующего законодательства кадастровый инженер М. не выезжал на место при составлении технического плана.
В итоге суд удовлетворил исковые требования ТСЖ и отметил: в ЕГРН будут восстановлены сведения об общей долевой собственности троих собственников на одно помещение (до разделения).
Апелляционный суд принял новое решение, которым отказал ТСЖ в удовлетворении иска. Соглашение о разделении помещения недействительным не признано. Доказательства того, что кадастровые инженеры внесли в технические планы заведомо недостоверные сведения, отсутствуют. Предмет иска выходит за пределы компетенции ТСЖ, а удовлетворение исковых требований не приведет к восстановлению каких-либо прав товарищества.
«Заявленные требования направлены на защиту прав собственников помещений многоквартирного дома, к которым товарищество собственников жилья не относится». Собственники не предоставляли ТСЖ полномочия на обращение в суд с заявленными требованиями.
Третий кассационный суд общей юрисдикции отменил решение нижестоящего суда и направил дело на новое апелляционное рассмотрение. При этом указал: ТСЖ, ответственное за надлежащее сохранение и использование общедомового имущества, вправе обратиться в суд с настоящим иском. Соответствующее решение общего собрания собственников для этого не требуется.
Апелляционный суд на этот раз оставил решение суда первой инстанции без изменений. Но этим дело не закончилось, так как один из собственников-ответчиков сменился, а апелляционный суд отказал в процессуальном правопреемстве.
Третий кассационный суд общей юрисдикции решил, что отказ был необоснованным и направил дело на очередное апелляционное рассмотрение.
Апелляционный суд назначил проведение комплексной судебной строительно-технической экспертизы. Согласно ее результатам, спорный проем был запроектирован как окно с раздельными створками, на момент сдачи жилого дома в эксплуатацию являлся световым, оконным.
В настоящее время со стороны подвала проем закрыт пенопластом, а с улицы в нем установлен открывающийся наружу неостекленный ПВХ-блок. В соответствии с ГОСТ 58033 – 2017, исследуемый проем — это люк для доступа в помещение водомерного узла со стороны улицы.
Что касается наличия реестровой ошибки: она действительно имеется, только заключается в том, что на плане помещения не отображен оконный проем, а не дверной.
Кадастровый инженер М. приложил к своему техническому плану копию абриса подвала, где спорный проем обозначен как дверной. Однако на абрисе нет информации о том, кто и когда его составил.
Суд удовлетворил ходатайство о процессуальном правопреемстве. В данном случае переход права собственности произошел после вынесения оспариваемого решения и при удовлетворении требований ТСЖ с кадастрового учета будет снято помещение, ⅔ доли в праве на которое принадлежит новому собственнику. В итоге апелляционный суд оставил решение суда первой инстанции без изменений, изложив лишь один абзац резолютивной части в новой редакции (с учетом процессуального правопреемства).
Но и это еще не всё. Два собственника подвальных помещений решили обжаловать решение апелляционного суда. В частности, указывали на то, что исправление реестровой ошибки не нарушает права других собственников МКД.
Третий кассационный суд общей юрисдикции в очередной раз изучил материалы дела и указал: реестровая ошибка была исправлена неверно; такое исправление нарушает права других собственников, «поскольку обустройство отдельного входа в несущей фасадной стене здания (вместо окна (люка)) повлечет уменьшение общего имущества собственников помещений многоквартирного дома»; ТСЖ правомерно обратилось в суд с заявленными требованиями.
При этом у судов не было оснований признавать недействительным технический план М. в полном объеме, так как ошибка допущена только в отображении дверного проема вместо оконного. И тем более не было оснований признавать недействительным весь техплан кадастрового инженера Ш.
В сложившейся ситуации права собственников были бы восстановлены признанием технических планов недействительными только в части отображения в них дверного проема.
Однако ТСЖ не заявляло требований о приведении проема в соответствии с технической документацией МКД. «При наличии к тому оснований такие требования могут быть предъявлены товариществом к надлежащему ответчику в отдельном производстве».
Также в исковом заявлении и решениях судов отсутствуют основания, по которым из-за неправильного обозначения проема должно быть прекращено право собственности на три образованных помещения. Тем более что спорный проем отображен в плане только одного из этих помещений. В отношении двух других никаких несоответствий не выявлено.
На что еще кассационный суд обратил внимание: произведя процессуальное правопреемство, апелляционный суд полностью исключил первоначального собственника из числа участников дела (не перевел в статус третьего лица), однако исковыми требованиями ТСЖ его права затрагиваются. С учетом всех обстоятельств кассационный суд направил дело на новое апелляционное рассмотрение (определение по делу № 88 – 9769/2023).
Апелляционный суд еще раз рассмотрел дело и признал технические планы недействительными лишь в той части, где дверной проем указан вместо оконного. В остальной части иска суд отказал. При этом отметил, что неправильное исправление реестровой ошибки не является основанием для прекращения права собственности на три вновь образованных помещения (определение по делу № 33 – 4003/2023).
➜ Как исправить сведения реестра недвижимости
➜ ТСН начисляло плату за «коммуналку» по неправильным сведениям из ЕГРН