Семнадцатый арбитражный апелляционный суд опубликовал Обобщение судебной практики рассмотрения споров с участием управляющих организаций по управлению МКД, содержанию общедомового имущества и предоставлению коммунальных услуг.
Приводим основные выводы из этого обобщения.
Многофункциональное здание, включающее в себя как помещения жилого фонда, так и помещения нежилого фонда, является МКД, и управление таким зданием осуществляется на основании договора управления УО (Постановление Арбитражного суда Уральского округа по делу № А60- 46903/2019).
УО обратилась в суд с заявлением о признании недействительным предписания Департамента государственного жилищного и строительного надзора о прекращении осуществления деятельности по управлению многофункциональным зданием в отсутствие сведений о нем в разделе реестра лицензий субъекта РФ, включающий в себя сведения об адресах многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат – общество.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, заявленные требования удовлетворены, исходя из того, что согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию, выданного Министерством строительства и развития инфраструктуры на спорное здание, данный объект являлся многофункциональным зданием переменной этажности для размещения помещений общественного назначения, жилых квартир, апартаментов гостиничного и квартирного типа; из технического паспорта следовало, что многофункциональное здание обозначено как нежилое административное здание. Учитывая, что спорное здание являлось многофункциональным зданием, соответственно, лицензиат имел право осуществлять деятельность по управлению таким домом без размещения сведений в системе и внесении органом государственного жилищного надзора изменений в реестр лицензий субъекта РФ в связи с заключением договора управления.
Арбитражный суд Уральского округа отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отказал в удовлетворении заявленных требований со ссылкой на следующее.
- В соответствии с частью 7 статьи 162 Жилищного кодекса РФ управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления МКД с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ в связи с заключением договора управления таким домом.
- В соответствии с подпунктом «г» пункта 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению МКД, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110 лицензионными требованиями к лицензиату являются требования, предусмотренные частью 7 статьи 162 ЖК РФ.
- Следовательно, на лицензиата возложена обязанность осуществлять деятельность по управлению МКД только с размещением сведений в системе и внесении органом государственного жилищного надзора изменений в реестр лицензий субъекта РФ в связи с заключением договора в отношении управляемых лицензиатом многоквартирных домов.
- Согласно пункту 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным (пригодным) для проживания и МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, МКД признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования.
- В соответствии с частью 3 статьи 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в МКД, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
- В пункте 3.21 ГОСТ Р 51929. Национальный стандарт РФ. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления МКД. Термины и определения, утвержденный и введенный в действие приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии (Росстандарта) от 11.06.2014 № 543-ст МКД определен как оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий); в состав МКД входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок).
Согласно материалам дела спорное здание отвечало признакам МКД: являлось многофункциональным с переменной этажностью для размещения помещений общественного назначения, жилых квартир, апартаментов гостиничного и квартирного типа; в соответствии с техническим паспортом в здании имелись места общего пользования. Доказательств того, что фактически находящиеся в здании квартиры, имеющие статус жилых помещений, использовались в коммерческой деятельности, и, следовательно, здание не является МКД, не представлено. Между тем многофункциональное здание, включающее в себя как помещения жилищного фонда, в совокупности определенной положениями жилищного законодательства, так и нежилого фонда, в целях его включения в реестр лицензий, выдаваемых управляющим организациям, осуществляющими управление таким зданием, являлось МКД. Таким образом, у департамента имелись правовые основания для вынесения в отношении УО оспариваемого предписания.
Неуведомление ранее осуществлявшей управление МКД компании о расторжении договора управления и заключении договора управления с новой УО не может являться основанием для отказа во внесении изменений об управлении МКД в реестр лицензий субъекта РФ.(Постановление Арбитражного суда Уральского округа по делу № А50- 1905/2019).
Общество обратилось в суд с заявлением о признании недействительным решения инспекции государственного жилищного надзора об отказе во внесении изменений в реестр лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований со ссылкой на то, что доказательства уведомления прежней УО, как о выборе новой УО, так и о расторжении с ней ранее заключенного договора управления в материалах дела не имелось; основания считать договор управления с прежней УО расторгнутым у инспекции отсутствовали, следовательно, оспариваемое решение соответствует закону и не нарушает прав заявителя.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, указал на следующее.
Основанием для отказа во внесении изменений в реестр инспекцией в оспариваемом решении указан подпункт «б» пункта 9 Порядка № 938/пр (при этом конкретные обстоятельства, послужившие основанием для отказа во внесении изменений в реестр; какие-либо противоречия в сведениях, представленных заявителем, не указаны). Из заключения инспекции следовало, что прежняя УО надлежащим образом не уведомлена о расторжении договора управления.
Учитывая, что заявителем был представлен весь пакет документов, указанных в пункте 3 Порядка № 938/пр, решение общего собрания собственников МКД о расторжении договора управления с прежней и о заключении договора управления с новой УО не содержало обязанности по уведомлению прежней УО истцом; такое основание, как отсутствие доказательств уведомления прежней УО о расторжении договора управления и о выборе новой УО, в качестве основания для отказа во внесении изменений в реестр положениями Порядка № 938/пр не предусмотрено, то основания для отказа во внесении изменений в реестр лицензий отсутствовали.
Принятие инспекцией оспариваемого решения об отказе во внесении соответствующих изменений в реестр лицензий нарушало права и законные интересы заявителя, поскольку препятствовало осуществлению заявителем предпринимательской деятельности по управлению МКД.
Суд кассационной инстанции оставил постановление суда апелляционной инстанции без изменения.
Наличие неактуальной информации в документации по многоквартирному дому не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований о передаче технической и иной документации новой УО (Постановление Арбитражного суда Уральского округа по делу № А71- 2741/2018).
УО обратилась в суд к другой УО об обязании передать техническую документацию и иные документы, связанные с осуществлением деятельности по управлению домом.
Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из доказанности факта принятия собственниками помещений спорного МКД решения об изменении способа управления домом и выборе товарищества собственников жилья как способа управления домом, факта выбора новой управляющей организации, направления ранее осуществляющей управление компании требования о передаче новой технической документации и незаконности отказа в исполнении данного требования. Принимая решение в части отказа в передаче списков собственников и нанимателей помещений в МКД, а также лиц, использующих имущество в МКД на основании договоров суд первой инстанции указал, что данные документы восстановлены быть не могут, а при их наличии не будут иметь для истца актуальных сведений, поскольку истец уже осуществляет управление спорным МКД и имеет возможность сам собрать информацию в случае необходимости.
Изменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал на следующее.
- Действующим законодательством предусмотрена обязанность предыдущей управляющей организации передать техническую документацию и иные связанные с управлением таким домом документы управляющей организации, с которой в установленном порядке заключен договор на управление домом.
- Пунктами 26, 27 Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, предусмотрена передача не только технической документации, но и иных документов, связанных с управлением МКД.
- Управляющая организация, заключив договор управления МКД с собственниками, берет на себя обязательства по выполнению указанных в нем работ и услуг (статья 162 ЖК РФ). В связи с этим, выдача справок и выписок, регистрационный учет собственников в МКД относится к категории услуг, предоставляемых УО. Она должна собирать, обрабатывать, систематизировать и хранить информацию о потребителях, фактически проживающих в жилых помещениях МКД, находящихся в ее управлении.
- Сбор, обновление и хранение информации о нанимателях помещений в МКД, а также о лицах, использующих общее имущество собственников в МКД на основании договоров (по решению общего собрания собственников в МКД), включая ведение актуальных списков предусмотрено пункте «б» части 4 Правил № 416.
Таким образом, ответчик, управляя МКД, обязан был осуществлять сбор, хранение и актуализацию перечисленной информации. Доказательств объективного отсутствия у ответчика данной информации, а также договоров об использовании общего имущества собственников в МКД, оригиналов решений и протоколов общих собраний собственников в МКД не представлено. При этом утрата актуальности данной информации не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований, поскольку обновление информации есть задача новой УО МКД, которая не может быть выполнена без исполнения своих обязанностей по передаче таких сведений ответчиком.
Суд округа оставил постановление суда апелляционной инстанции без изменения.
В случае если ресурсоснабжающей организацией c собственниками жилых и нежилых помещений многоквартирных домов заключены прямые договоры по предоставлению коммунальных услуг до вступления в силу внесенных постановлением Правительства РФ от 13.07.2019 № 897 изменений в Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, у управляющей организации отсутствует обязанность по предоставлению сведений, включающих в себя информацию о персональных данных собственников в таких МКД (дела № А60- 64215/2019, № А60 – 48235/2020).
Ресурсоснабжающая организация обратилась в суд с иском к УО об обязании передать, а в случае отсутствия – изготовить и передать на бумажном носителе за подписью директора и на электронном носителе сведения в отношении многоквартирных домов, позволяющих идентифицировать собственников в МКД, и сведения, необходимые для начисления платы за коммунальные услуги, а именно: персональные данные собственников и реквизиты документа, удостоверяющего личность.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал на то, что УО предприняты все исчерпывающие меры по предоставлению персональных данных собственников жилых помещений, возможность получения сведений- идентификаторов граждан (информация о паспортных данных) из каких-либо источников у него отсутствует, при этом истец как ресурсоснабжающая организация и поставщик услуг по холодному водоснабжению и водоотведению обязан самостоятельно сделать запросы напрямую жителям и истребовать у них необходимую информацию.
Постановлением суда апелляционной инстанции, оставленным без изменения судом округа, решение суда первой инстанции отменено, требования удовлетворены частично, исходя из следующего.
В силу подпунктов «б», «ж» пункта 4 Правил № 416 управление МКД обеспечивается выполнение следующих стандартов сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях помещений в МКД, а также о лицах, использующих общее имущество в МКД на основании договоров (по решению общего собрания собственников в МКД), включая ведение актуальных списков в электронном виде и (или) на бумажных носителях с учетом требований законодательства РФ о защите персональных данных.
В соответствии с частью 11 статьи 161 ЖК РФ управляющая организация обязана предоставлять ресурсоснабжающей организации информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях индивидуальных приборов учета и коллективных (общедомовых) приборов учета, установленных в МКД, в случаях, предусмотренных статьей 157.2 ЖК РФ.
Частью 1 указанной статьи 157.2 ЖК РФ к таким случаям отнесены ситуации:
1) принятия общим собранием собственников в МКД решения, предусмотренного пунктом 4.4 части 2 статьи 44 ЖК РФ (о заключении прямых договоров ресурсоснабжения с ресурсоснабжающей организации);
2) прекращения по инициативе ресурсоснабжающей организации договора ресурсоснабжения, заключенного с управляющей организацией (по основаниям части 2 статьи 157.2 ЖК РФ);
3) наличия между собственниками помещений в МКД и ресурсоснабжающей организацией прямого договора ресурсоснабжения на основании решения общего собрания собственников в МКД о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги при изменении способа управления МКД.
В целях реализации указанного правового механизма постановлением Правительства РФ от 13.07.2019 № 897 пункт 6 Правил № 354 дополнен, в том числе абзацами 7, 8, 9 в части указания перечня информации, необходимой для начисления платы за коммунальные услуги.
Согласно абзацу 7 пункта 6 Правил № 354 такие сведения должны включать в себя, в т.ч. сведения о потребителях (фамилию, имя, отчество (при наличии), дату и место рождения, реквизиты документа, удостоверяющего личность, контактный телефон и адрес электронной почты (при наличии) каждого собственника и пользователя жилых помещений в МКД, наименование (фирменное наименование) и место государственной регистрации юридического лица, контактный телефон, если собственником жилого помещения в МКД является юридическое лицо).
Таким образом, осуществляя деятельность по управлению МКД, УО является оператором персональных данных, и обязана осуществлять сбор, обновление и хранение информации о собственниках, при этом отсутствие у исполнителя коммунальной услуги информации, необходимой для начисления платы, собственникам помещений в МКД, в том числе, персональных данных, не позволяет определить плату за водоснабжение достоверно (корректно), что в конечном итоге сказывается на правах потребителей, ущемляя их, а также имеет для истца неблагоприятные последствия.
Вместе с тем судом апелляционной инстанции отказано в удовлетворении исковых требований о предоставлении персональных данных собственников, расположенных в жилых домах, перешедших на прямые договоры до вступления в силу изменений, внесенных в Правила № 354 Постановлением Правительства РФ от 13.07.2019 № 897, ввиду отсутствия оснований для предоставления таких персональных данных.
При этом доводы ресурсоснабжающей организации со ссылкой на пункт 6 (1) Правил № 354 о том, что УО обязана не только предоставить сведения из реестра собственников на дату начала действия прямых договоров, но также обязана поддерживать актуальное состояние реестра собственников и информировать ресурсоснабжающую организацию о произошедших изменениях, что также распространяются и на многоквартирные дома, перешедшие на прямые договоры до 31.07.2019, отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку из содержания пункту 6 (1) Правил № 354 следует обязанность УО представить сведения об изменении в реестре собственников в части таких данных как фамилия, имя, отчество (при наличии), а также сведения о размере долей в общей собственности.
В случае нахождения в составе МКД помещения, относящегося к защитным сооружениям гражданской обороны, обязанность по внесению платы за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества МКД относится на собственника объекта гражданской обороны наравне с другими владельцами помещений как потребителя комплекса услуг и работ, выполняемых УО в процессе содержания многоквартирных домов (Постановления Арбитражного суда Уральского округа по делам № А60- 26421/2020; № А60 – 49390/2019; № А60 – 33650/2020).
УО обратилась в суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом о взыскании задолженности за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирных домов.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из наличия у ответчика в силу закона обязанности по внесению платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирных домов.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения с указанием на следующее.
Статьей 210 ГК РФ установлено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
На основании положений частей 1, 2 статьи 39 ЖК РФ бремя расходов на содержание общего имущества МКД возложено на собственников в таком доме, при этом доля обязательных расходов на содержание общедомового имущества каждого собственника определяется его долей в праве общей собственности на указанное имущество.
Аналогичные положения закреплены в части 1 статьи 158 ЖК РФ, пункте 28 Правил содержания общедомового имущества, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД включает в себя, в частности, плату за услуги и работы по управлению МКД, содержанию, текущему и капремонту общедомового имущества. Указанная плата вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем (часть 2 статьи 154, часть 1 статьи 155 ЖК РФ).
Факт принадлежности объектов гражданской обороны (противорадиационных укрытий) РФ ответчиком не оспаривался.
Учитывая, что действующим законодательством не установлен особый статус объектов гражданской обороны, исключающий возможность применения к отношениям с их использованием норм ЖК РФ, ответчик как собственник нежилых помещений, расположенных в МКД, в силу закона, обязан нести расходы на содержание находящегося у него во владении, пользовании, распоряжении помещения, участвовать в расходах на содержание и ремонт общего имущества. Отсутствие заключенного между истцом и ответчиком договора не исключает обязанности РФ как собственника помещений в МКД по несению указанных ранее расходов. Поскольку ответчик наравне с другими владельцами помещений является потребителем комплекса услуг и работ, выполняемых истцом в процессе содержания многоквартирных домов, он должен их оплачивать.
Суд кассационной инстанции оставил судебные акты нижестоящих инстанций без изменения.
В случае установления принадлежности здания (секции) к единому жилому комплексу в составе МКД на него распространяется избранный собственниками помещений данного МКД способ управления (Постановление Арбитражного суда Уральского округа по делу № А50- 24436/2018).
Кооператив обратился в суд с иском к товариществу собственников жилья о признании права на управление МКД, ссылаясь на то, что секция МКД является самостоятельным объектом недвижимости, имеет собственные инженерные сети, собственники данной секции МКД не принимали решения о ликвидации кооператива и он является надлежащим лицом, управляющим спорным МКД.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, отказано в удовлетворении исковых требований со ссылкой на то, что МКД является единым объектом недвижимости, состоящим из шести подъездов, и может управляться только одной УО.
Кассационный суд, признавая выводы судов нижестоящих инстанций обоснованными, указал на следующее.
Согласно части 7 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в МКД, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо кооператив и управление, которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.
Собственникам помещений в МКД предоставлено право выбрать один из трех способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или кооперативом, управление управляющей организацией, и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону (пункт 2 статьи 161 ЖК РФ).
Согласно пункту 3 статьи 161 ЖК РФ решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников в МКД.
В соответствии с частью 9 статьи 161 ЖК РФ МКД может управляться только одной управляющей организацией.
Значимым вопросом для правильного разрешения спора установление того обстоятельства, является ли спорный объект единым жилым комплексом в составе МКД либо отдельным МКД.
Учитывая, что технический учет объекта был осуществлен в качестве единого МКД, дом имел единый адрес и сквозную нумерацию квартир; внутридомовую систему инженерно-технического обеспечения МКД, в том числе предназначенную для снабжения ресурсами всего дома в целом; сети теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, которые не являлись транзитными, поскольку заходили в МКД со стороны первого подъезда и не выходили за границы жилого дома из шестого подъезда; каждая очередь проложенных в канале теплотрассы сетей оснащена приборами для учета ресурсов, суды признали, что спорная секция не является отдельным МКД. То обстоятельство, что системы теплоснабжения, водоснабжения имели отдельные узлы учета энергоресурсов, не свидетельствовало о том, что данные системы действовали обособлено от систем теплового водоснабжения.
При этом, как верно отмечено судом апелляционной инстанции, сама по себе организация жилищно-строительного кооператива для строительства жилого дома, выделение для этих целей земельного участка и утверждение акта законченного строительством объекта в отношении только двух подъездов МКД при государственной регистрации рассматриваемого объекта недвижимости как единого жилого дома со сквозной регистрацией квартир и единым адресом не свидетельствовала о том, что секция МКД (подъезды 5 и 6) данного жилого дома в соответствии с действующим жилищным и градостроительным законодательством являлись самостоятельным объектом недвижимости.
При избрании собственниками помещений МКД иного способа управления правоустанавливающим фактом начала действия избранного способа является изменение формы управления данного МКД, а не внесение прежней УО сведений в реестр лицензий субъекта РФ (Постановление Арбитражного суда Уральского округа по делу № А60- 39870/2018).
УО обратилась в суд с иском к обществу о взыскании задолженности за жилищно-коммунальные услуги.
Суды первой и апелляционной инстанций, признавая требования обоснованными, указали на то, что услуги в спорный период оказывались истцом, собственник помещения, расположенного в МКД, обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходы на коммунальные услуги.
Суд кассационной инстанции отменил судебные акты нижестоящих инстанций исходя из следующего.
- Согласно пункту 1 части 1 статьи 195 ЖК РФ сведения о лицензировании деятельности по управлению МКД, лицензиатах, осуществляющих или осуществлявших данный вид деятельности, содержатся, в том числе в реестре лицензий субъекта РФ.
- Реестр лицензий субъекта РФ должен содержать раздел, который включает в себя сведения об адресе МКД или адресах многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат (часть 2 статьи 195 ЖК РФ).
- Порядок размещения лицензиатом сведений о МКД, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат. Основания и порядок внесения сведений о МКД в реестр лицензий субъекта РФ, исключения сведений о МКД из указанного реестра установлен статьей 198 ЖК РФ.
- Так, согласно частям 2, 3 статьей 198 ЖК РФ обязанность по размещению сведения о прекращении договора управления возложена на лицензиата.
- При выполнении требований о размещении на официальном сайте для раскрытия информации и внесении органом государственного жилищного надзора изменений в реестр лицензий субъекта РФ в связи с заключением договора управления МКД лицензиат имеет право осуществлять деятельность по управлению таким домом с даты, определяемой в соответствии с частью 7 статьи 162 ЖК РФ, за исключением случая, указанного в части 7 данной статьи (часть 4 статьи 198 ЖК РФ).
Таким образом, запись в реестре не является правоустанавливающим фактом для управления домом. Соответственно, действие обеспечительных мер суда, не позволяющих внести изменения в реестр, не свидетельствуют о продлении полномочий управляющей организации в отношении МКД, собственники которого выбрали иной способ управления.
Обосновывая фактический момент прекращения управления домом со ссылкой на реестр лицензий, судами не учтено, что решением внеочередного собрания собственников в жилом МКД выбрана форма управления – товарищество собственников жилья.
Размер платы за содержание общего имущества МКД, который был ранее утвержден решением общего собрания собственников МКД, сохраняет свое действие при смене УО (Постановление Арбитражного суда Уральского округа по делу № А60- 44943/2018).
УО обратилась в суд с иском к индивидуальным предпринимателям о взыскании солидарно неосновательного обогащения, составляющего невнесенную ответчиками плату за коммунальные ресурсы и услуги по содержанию общего имущества МКД.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, указал на то, что фактически истцом оказывались услуги по содержанию общего имущества и он являлся исполнителем коммунальных услуг.
Суд апелляционной инстанции признал выводы суда первой инстанции обоснованными, обратив внимание на то, что утвержденный общим собранием собственников размер платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общедомового имущества в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (часть 1 статьи 156 ЖК РФ). В связи с этим, счел, что истцом обоснованно в расчете применен тариф, утвержденный органом местного самоуправления и действующий в спорный период.
Отменяя судебные акты нижестоящих инстанций и ссылаясь на необходимость определения судами подлежащей применению в спорный период ставки платы в отношении нежилых помещений в составе МКД, суд округа также указал следующее.
Если собственники помещений в МКД на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается согласно части 4 статьи 158 ЖК РФ органом местного самоуправления (в субъектах РФ, городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге – органом государственной власти соответствующего субъект РФ).
Таким образом, размер платы за содержание и ремонт жилых помещений в МКД определяется на общем собрании собственников в таком доме с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год, если в этом доме не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив. Если такое решение собственниками принято не было, то размер платы устанавливается органом местного самоуправления, а в городах федерального значения – органами государственной власти соответствующего субъекта РФ.
На основании решения общего собрания собственников МКД был передан в управление УО. Этим же решением собственников была установлена ставка платы за содержание и текущий ремонт жилья. При этом решение общего собрания собственников в последующем не изменялось, доказательств того, что оно было оспорено, признано недействительным и отменено полностью или в какой-либо части не представлено.
Факт последующей смены управляющей организации, обслуживающей МКД, сам по себе автоматически не мог повлечь утрату юридической силы решения общего собрания собственников об установлении ставки платы за содержание и текущий ремонт жилья; действующее законодательство не наделяет управляющую организацию, в том числе и в случае смены управляющей организации, правом самостоятельно (в одностороннем порядке) изменять размер платы за содержание общедомового имущества, который ранее был установлен на общем собрании собственников МКД.
В соответствии с Правилами № 491, УО наделена правом только предлагать перечень необходимых услуг и их стоимость, учитывая состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения МКД (абзац 2 пункта 31), тогда как непосредственно перечень и объем услуг и работ по содержанию общего имущества МКД определяется собственниками помещений самостоятельно.
Обеспечительный платеж, перечисленный в целях выполнения гарантийных работ по ремонту МКД в будущем, не поступает в собственность управляющей организации, а является собственностью плательщиков, и может быть потрачен управляющей организацией строго по целевому назначению, в случае расторжения с управляющей организацией договора на управление МКД или изменения способа управления МКД управляющая организация утрачивает правовые основания для дальнейшего удержания данных денежных средств (Постановления Арбитражного суда Уральского округа по делам № А50- 11737/2020; № А71 – 9205/2019; № А50 – 7187/2020).
УО обратилась в суд с иском к прежней УО в жилищно-коммунальном хозяйстве о взыскании суммы обеспечительного платежа, процентов за пользование чужими денежными средствами.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что при смене УО удержание целевых денежных средств, повлекло получение прежней УО неосновательного обогащения, ввиду того, что обязательство по проведению ремонта общего имущества МКД с момента передачи функций управления перешло к истцу. Поскольку обязательства по проведению капремонта предполагали выполнение конкретных работ в будущем у новой управляющей организации при наличии решения собственников МКД, право требования возврата денежных средств возникло у вновь избранной управляющей организации в соответствии со статьями 161, 162, 175 ЖК РФ. Учитывая отсутствие со стороны ответчика доказательств возврата обеспечительного платежа, суд пришел к выводу о том, что на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в размере взыскиваемой суммы.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции указал на то, что ответчиком (заказчиком) произведена оплата за выполненные работы в пользу подрядчика за счет средств капремонта дома, которые поступили от собственников на специальный счет, при этом сам обеспечительный платеж, внесенный подрядчиком в качестве обеспечения исполнения обязательства по качественному выполнению ремонтных работ, произведен им из собственных средств, а не из средств фонда капремонта. Вывод суда первой инстанции о том, что обеспечительный платеж накоплен за счет средств капремонта, внесенных собственниками помещений МКД и подлежит возврату, признан судом апелляционной инстанции ошибочным, правовых оснований для перечисления этих денежных средств новой УО не имеется.
Суд округа отменил постановление суда апелляционной инстанции и оставил в силе судебный акт первой инстанции с указанием на следующее.
- В соответствии со статьей 170 ЖК РФ фонд капремонта дома образуют: взносы на капремонт, уплаченные собственниками помещений в МКД; пени, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капремонт; проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, счете, счетах регионального оператора, на которых осуществляется формирование фондов капремонта; доходы, полученные от размещения средств фонда капремонта, средства финансовой поддержки; кредитные и (или) иные заемные средства, привлеченные собственниками помещений в МКД на проведение капремонта общедомового имущества.
- Таким образом, законодатель установил закрытый перечень видов денежных средств, за счет которых формируется фонд капремонта. При этом данный перечень не предусматривает возможности отнесения внесенного подрядчиком обеспечительного платежа, который при надлежащем исполнении своих обязательств подрядчиком не трансформируется в собственные средства заказчика, к средствам фонда капремонта.
- Заключая договоры на выполнение работ по капремонту МКД и выступая заказчиком, ответчик действовал не в собственных интересах, а в интересах собственников МКД, поскольку являлся управляющей организацией этого дома. Обеспечительные платежи были уплачены подрядчиками в целях обеспечения исполнения по устранению выявленных дефектов в гарантийный период, следовательно, носили целевой характер.
- В силу пункта 26 Постановления Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 (в редакции от 13.09.2018) «О порядке осуществления деятельности по управлению МКД» указано, что договоры управляющей организации с организациями, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников в МКД и организациями, осуществляющими проведение капремонта общедомового имущества прекращаются одновременно с прекращением договора управления таким домом в случае исключения сведений из реестра лицензий субъекта РФ, а также в случае, если действие лицензии прекращено или она аннулирована.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что при наличии решения собственников МКД о смене УО удержание целевых денежных средств, влечет получение прежней УО неосновательного обогащения, поскольку обязательство по проведению капремонта общего имущества МКД с момента передачи функций управления перешло к истцу, являлся правильным.
Отсутствие решения общего собрания на осуществление капремонта общего имущества МКД в тех случаях, когда на это необходимо согласие собственников МКД, не является свидетельством обогащения ответчика за счет другого лица; последующие принятие собственниками помещений МКД результата выполненных работ исполнителя свидетельствует об одобрении действий ответчика по выполнению таких работ (Постановления Арбитражного суда Уральского округа по делам № А60- 56383/2020; № А60 – 63605/2017).
УО обратилась в суд с иском к обществу о взыскании неосновательного обогащения в виде неисполнения обязательств по оплате услуг за текущий и капитальный ремонт.
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя исковые требования, исходили из того, что в отсутствие протоколов общих собраний с принятыми решениями (бюллетенями) о проведении капремонта, о согласовании сроков его реализации, стоимости работ по капремонту, у ответчика отсутствовало право на самостоятельное распоряжение собранными денежными средствами и осуществление работ по капремонту. Выполненные ответчиком работы по текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов, выходящие по стоимости за рамки тарифа на текущий ремонт, являлись коммерческим риском ответчика и не подлежали оплате собственниками.
Суд кассационной инстанции, отменяя судебные акты нижестоящих инстанций в части взыскания неосновательного обогащения по услуге
«капитальный ремонт», указал на следующее.
Управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, в том числе надлежащее содержание общедомового имущества (часть 1 статьи 161 ЖК РФ). Безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться в частности посредством текущих и капитальных ремонтов.
В силу пункта 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ принятие решений о капитальном ремонте общедомового имущества относится к компетенции общего собрания собственников в МКД.
Пунктом 21 правил № 491 предусмотрено, что капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций МКД, лифтов и другого оборудования).
При этом действующее законодательство не ставит обязанность по содержанию жилищного фонда в состоянии, пригодном для проживания, в зависимость от принятия или непринятия собственниками имущества в МКД решения о проведении тех или иных ремонтных работ, поэтому непринятие решения не является препятствием для проведения неотложных, текущих работ, направленных на исполнение обязательных требований по обеспечению нормативно установленного уровня содержания общего имущества МКД, которые должны быть исполнены управляющей организацией независимо от решения общего собрания.
Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.09.2010 № 6464/10, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре управления в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников в доме. Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление МКД в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые УО не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Отсутствие решения общего собрания на производство работ и оказание услуг в тех случаях, когда на это необходимо согласие собственников МКД, не является свидетельством обогащения ответчика за счет другого лица; последующие принятие собственниками помещений МКД результата выполненных работ и услуг исполнителя свидетельствует об одобрении действий ответчика по выполнению таких работ и услуг.