Верховный Суд Республики Саха (Якутия) опубликовал Обобщение отдельных вопросов судебной практики в отношении недвижимого имущества (споры между правообладателями относительно признания договоров купли-продажи недвижимого имущества недействительными, споры вокруг самовольной постройки, определения границ земельных участков, устранения препятствий в пользовании имуществом, прекращение обременения) за IV квартал 2021 года и 2022 год.
Приводим наиболее интересные выдержки из документа.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и(или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для ее сохранения.
Орган местного самоуправления обратился в суд с иском о признании двухэтажного административного здания с третьим мансардным этажом самовольной постройкой и его сносе, мотивируя тем, что здание находится в собственности ответчика и эксплуатируется под «магазин» в отсутствие разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляционным определением, в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования отказано.
Определением судебной коллегии Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 25 мая 2021 года вышеуказанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляционным определением, в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования повторно отказано.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 196, 199, 200, 222 Гражданского кодекса РФ, статьей 51, 55 Градостроительного кодекса РФ, на основании исследованных доказательств по делу исходил из того, что спорный объект недвижимости принадлежит на праве общей долевой собственности ответчику, возведен до 2004 года, то есть до введения в действие Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 года, расположен на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности у собственника указанного здания, в соответствии с разрешенным видом использования под магазин; данный объект недвижимости соответствует градостроительным и строительным нормам, правилам пожарной безопасности и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, отвечает требованиям безопасности зданий и сооружений. При установленных обстоятельствах, суд пришел к выводу, что установленный статьей 196 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по заявленным требованиям, о применении которого заявлено ответчиком, пропущен.
Проверяя законность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции, оценив исследованные по делу доказательства, пришел к выводу об ошибочном выводе суда о возведении спорной постройки в 2004 году, при этом установил, что после ввода здания в эксплуатацию (2010 год) произведена самовольная реконструкции нежилого здания без разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, в связи с чем признал здание магазина самовольной постройкой.
Вместе с тем, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, суд апелляционной инстанции посчитал, что указанная ошибка, допущенная судом, не привела к неправильному разрешению спора по существу.
Суд апелляционной инстанции, учитывая разъяснения, изложенные в постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», основываясь на результатах оценки исследованных по делу доказательств, в том числе заключений судебных строительно-технических экспертиз, согласился с выводами суда первой инстанции о том, что спорное здание, расположенное в границах отведенного земельного участка, принадлежащего ответчику на праве собственности, по своему назначению соответствует разрешенному использованию земельного участка (под магазин), не противоречит градостроительной документации, соответствует противопожарным требованиям, строительно-техническим, санитарным нормам и правилам, отвечает требованиям безопасности зданий и сооружений, таким образом, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем не подлежит сносу.
Судом кассационной инстанции отмечено, что при таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что спорное трехэтажное строение является результатом реконструкции нежилого здания (магазина), после производства которой изменились площадь здания и его объем; строительные работы по реконструкции нежилого здания, произведены после 2011 года, без получения разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства и на ввод в эксплуатацию (статьи 51, 55 Градостроительного кодекса РФ), в связи с чем созданный в результате произведенной реконструкции новый объект, в силу статьи 222 Гражданского кодекса РФ, является самовольной постройкой.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 28 постановления Пленума №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения статьи 222 Гражданского кодекса РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 постановления Пленума №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.
Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 года, наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений. К существенным нарушениям строительных норм и правил, как указано в Обзоре, могут быть отнесены такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.
При этом постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 Земельного кодекса РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 – 40 Градостроительного кодекса РФ, статья 85 Земельного кодекса РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).
Определением Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 27 сентября 2022 года апелляционное определение оставлено без изменения (Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции №88 – 8658/2022).
В другом случае орган местного самоуправления обратился в суд с иском к ответчику о сносе самовольной постройки, указав, что актом обследования установлено самовольное возведение двухэтажного жилого здания на спорном земельном участке, который не разграничен и расположен в двух территориальных зонах: «Р‑1А» – зона разрешения городских парков и «Ж‑5» – зона застройки среднеэтажными многоквартирными жилыми домами.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано. Апелляционным определением решение суда оставлено без изменения.
Разрешая спор по существу, суды, руководствуясь положениями статей 12, 222 Гражданского кодекса РФ, статей 51, 55 Градостроительного кодекса РФ, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», установив, что спорный жилой дом был передан ответчикам на законных основаниях уполномоченным органом исполнительной власти, согласовано отведение земельного участка, согласован перевод нежилого помещения в жилое и впоследствии жилое помещение было передано в общую долевую собственность ответчиков, пришли к выводу об отсутствии правовых основания для удовлетворения исковых требований.
Определением Девятого кассационного суда общей юрисдикции судебные акты оставлены без изменения.
(Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 29 ноября 2022 года №88 – 11393/2022).
В силу закона ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, возведшее постройку, а также ответчиком по такому иску может быть и лицо, владеющее этой постройкой и являющееся её собственником.
Орган местного самоуправления обратился в суд с иском о признании и сносе самовольной постройки. В обоснование заявленных требований указано о том, что на земельном участке находится двухэтажный жилой дом, право долевой собственности на помещения в котором зарегистрировано за ответчиками. Земельный участок принадлежит ответчикам на праве общей долевой собственности. Разрешение на строительство дома не выдавалось, возведённый объект выходит за пределы отведенного земельного участка и частично расположен на территории общего пользования, фундамент постройки деформировался, появились трещины на несущей стене.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано.
Апелляционным определением решение суда первой инстанции отменено, исковые требования уполномоченного органа удовлетворены.
Отказывая в удовлетворении требований на основании статьи 222 Гражданского кодекса РФ, суд первой инстанции исходил из того, что дом возведен на земельном участке, отведенном для этих целей; права собственности ответчиков на жилые помещения в спорном объекте зарегистрированы в установленном законом порядке, не оспорены, договоры купли-продажи жилых помещений недействительными не признаны; надлежащих доказательств, свидетельствующих о несоответствии всего дома строительным нормам и правилам суду не представлены. Также при вынесении решения судом приняты во внимание пояснения ответчиков, что дом был изначально возведен с нарушением строительных норм и правил, ими подано заявление о возбуждении уголовного дела в отношении застройщика, сейчас в доме никто не проживает, будет проводиться повторная строительная экспертиза.
Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился, при этом отметил, что судебной экспертизой от 28 февраля 2022 года не установлена невозможность устранения выявленных нарушений. И исходил из того, что поскольку ответчиками по делу являются собственники частей спорного объекта и собственники земельного участка на праве общей долевой собственности, объекты недвижимости приобретены ими на основании возмездных сделок, которые являются недействительными (статья 168, пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ), то нет оснований для возложения на ответчиков обязанности по сносу возведенного и реализованного гражданам объекта третьими лицами.
Отменяя апелляционное определение, судом кассационной инстанции отмечено следующее.
Вопреки выводам суда апелляционной инстанции, тот факт, что судебной экспертизой от 28 февраля 2022 года не установлена невозможность устранения выявленных нарушений, не свидетельствует о возможности их устранения с исключением существующей угрозы для жизни и здоровья граждан. Вопрос о возможности устранения выявленных нарушений экспертом не исследовался.
То обстоятельство, что за ответчиками зарегистрировано право собственности на части спорного объекта, поименованного в Едином государственном реестре недвижимости жилым домом, в силу вышеуказанных разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», не препятствует предъявлению к ним исковых требований.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.
Таким образом, в силу закона ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, возведшее постройку, а также ответчиком по такому иску может быть и лицо, владеющее этой постройкой и являющееся её собственником. Истец вправе предъявлять иск к ответчикам как к лицам, владеющим этой постройкой и являющимися её собственниками. При этом если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку (абзац 3 пункта 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Определением Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 15 ноября 2022 года апелляционное определение по результатам нового апелляционного рассмотрения оставлено без изменения (Определения Девятого кассационного суда общей юрисдикции №88 – 5439/2021, №88 – 9622/2022).