При очередном осмотре общедомового имущества УК обнаружила: в некоторых помещениях остекление оконных проемов отличается от проектного — имеет другое цветовое и конструктивное решение. Из-за этого изменился внешний вид фасада и нарушилась целостность его восприятия. Расположение окон, их габариты и характер устройства перестали соответствовать проекту, утвержденному Комитетом по градостроительству и архитектуре г. Санкт-Петербурга.
УК предписала собственникам заменить остекление и привести фасад в первоначальное состояние. Так как предписания не были исполнены, УК обратилась в суд. В ходе рассмотрения дела трое из четырех собственников всё же решили вопрос с остеклением в добровольном порядке, поэтому УК отказалась от заявленных к ним исковых требований. А вот в иске к собственнику Ш. (далее — ответчик) просила:
- обязать ответчика демонтировать спорное оконное остекление и восстановить целостность фасада МКД;
- взыскать с ответчика расходы по оплате госпошлины — 1500 рублей и неустойку в размере 1000 рублей за каждый день неисполнения судебного решения.
Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили исковые требования управляющей компании, установив ответчику срок для выполнения всех необходимых работ — в течение 60 дней с момента вступления решения в законную силу. За каждый день просрочки суды взыскали с ответчика неустойку — 500 рублей в день до момента фактического исполнения судебного решения.
Вместо алюминиевого «холодного», ответчик установил на своем балконе «теплое» ПВХ-остекление, которое не только изменило фасад дома, но и увеличило нагрузку на несущие конструкции. Работы выполнены самовольно — без согласия всех собственников МКД и согласования с компетентными органами. Не доказано, что произведенное переустройство соответствует действующим нормам, безопасно для жизни и здоровья граждан.
При этом суды отметили: нельзя менять изначально предусмотренное для МКД остекление на стеклопакет большей массы без привлечения проектной организации, проведения соответствующих технических изысканий и создания проектной документации.
Третий кассационный суд общей юрисдикции с выводами нижестоящих судов не согласился (определение по делу № 88 – 3363/2023).
В соответствии с п. 14.6 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 9 ноября 2016 г. № 961, «размещение (устройство) остекления балконов и лоджий многоквартирных домов, осуществленное до 01.01.2021 с нарушением действовавших на момент его осуществления требований к проектированию (согласованию) такого остекления, не является самовольным».
Фасад с таким остеклением не позднее 01.01.2030 подлежит приведению в соответствие с проектной документацией, на основании которой строился МКД (в том числе путем демонтажа указанного остекления), или изменению путем разработки и согласования в установленном порядке комплексного решения в отношении остекления балконов и лоджий МКД. При этом требование о приведении фасада в соответствие с проектной документацией не может быть предъявлено ранее 01.01.2028.
Согласно договору подряда, представленному ответчиком, непроектное остекление он установил до 01.01.2021 (в 2020). Вот только нижестоящие суды не приняли во внимание этот факт.
Также суды не учли следующее:
- Постановление Правительства Санкт-Петербурга № 961 не затрагивает вопросы переустройства и перепланировки помещения в МКД, урегулированные главой 4 Жилищного кодекса РФ. Работы по остеклению балкона не относятся ни к работам по переустройству, ни к работам по перепланировке жилого помещения.
- В компетенцию общего собрания собственников не входит согласование балконного остекления. Стекла и рамы — собственность лица, которому принадлежит жилое помещение с балконом (лоджией), а балконная плита — общее имущество МКД, не затрагиваемое при остеклении.
- Архитектурно-градостроительный облик МКД согласовывает Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга, а не общее собрание собственников.
- Не установлено (хотя это обстоятельство подлежало установлению), что выполнение спорных работ повлекло переустройство жилого помещения ответчика или уменьшение общедомового имущества.
- УК должна была доказать, что из-за действий ответчика есть угроза повреждения или разрушения общедомового имущества, угроза устойчивости конструкции всего МКД.
При таких обстоятельствах кассационный суд отменил решение апелляционного суда и направил дело на новое апелляционное рассмотрение.
➜ Непроектное остекление балкона — демонтировать или оставить
➜ Больше материалов про остекление балконов — законное и не очень