Летом 2022 года в закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества…» было внесено много изменений. Разбираем, что изменилось для СНТ.
Понятие «территория садоводства или огородничества»
Раньше под этим понималась территория, границы которой определяются в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории.
Теперь это территория, представляющая собой элемент планировочной структуры, в границах которой граждане осуществляют ведение садоводства или огородничества для собственных нужд (п. 8 ст. 3 закона № 217-ФЗ).
Кроме уточнения, что же такое территория садоводства или огородничества, в законе появилась целая статья, которая регламентирует, что входит в эту территорию и как определяются границы СНТ (ст. 4.1 закона № 217-ФЗ).
В состав территории садоводства или огородничества входят:
- садовые или огородные земельные участки,
- земельные участки общего назначения.
Садовый и огородный участок могут входить в территорию только одного СНТ или ОНТ.
Территория садоводства или огородничества может быть создана:
- на землях сельскохозяйственного назначения,
- на землях населенных пунктов.
Местоположение границ территории садоводства или огородничества определяется проектом межевания.
Разработка проекта планировки территории садоводства или огородничества не требуется. Однако это можно сделать по решению общего собрания членов СНТ.
И проект межевания территории, и проект планировки территории (если он разработан) до их утверждения должны быть одобрены на общем собрании членов СНТ.
В каждом регионе устанавливаются свои требования, исходя из которых либо территория СНТ включается в границы населенного пункта, либо в границах территории садоводства может быть образован новый населенный пункт.
Создание территории садоводства или огородничества не должно мешать свободному доступу людей к территориям общего пользования, землям и земельным участкам общего пользования, расположенным за пределами границ СНТ.
Требования к уставу товарищества
Законодатель дополнил требования к уставу товарищества (ст. 8 закона № 217-ФЗ).
В уставе товарищества в обязательном порядке теперь указываются:
- перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания, по которым решение может приниматься путем очно-заочного голосования или заочного голосования.
- правила определения размера взносов,
При этом правила определения размера взносов должны предусматривать порядок расчета размера взносов в виде текстового описания и (или) формулы расчета (ч. 7.1 ст. 14 закона № 217-ФЗ).
Если общее собрание членов СНТ приняло решение о возможности голосования с использованием электронных или других технических средств, то в уставе надо также прописать:
- перечень вопросов, которые можно решать на собрании с применением электронных или других технических средств;
- порядок принятия решений с применением электронных или других технических средств;
- сайт товарищества (при его наличии), другой сайт либо информационная система, используемые товариществом для электронного голосования, размещения информации о проведении общего собрания и его результатах;
- порядок хранения и учета результатов голосования на общем собрании, проведенном с применением электронных или других технических средств.
При обновлении устава СНТ надо учесть не только перечисленные выше моменты, но и остальные изменения в законе, которые мы разбираем, – чтобы устав не противоречил обновленной редакции закона № 217-ФЗ.
Прием в члены товарищества
Упростился прием в члены товарищества (ст. 12 закона № 217-ФЗ).
Раньше для принятия в члены товарищества надо было подать заявление в правление СНТ, чтобы этот вопрос вынесли на рассмотрение общего собрания членов товарищества.
Теперь всё проще: прием в члены СНТ или ОНТ происходит на основании заявления правообладателя садового или огородного участка.
Заявление подается всё в то же правление. Можно подать лично либо направить заказным письмом.
В заявлении помимо ФИО, адреса места жительства, почтового адреса и электронной почты, теперь нужно также указать номер телефона для связи.
Правление рассматривает заявление не больше 30 календарных дней со дня его подачи. Днем приема в члены товарищества будет считаться день принятия положительного решения правлением СНТ.
Теперь закон прямо запрещает отказывать в приобретении членства, кроме как по основаниям, указанным в законе.
Напомним эти основания. Отказать можно, если заявитель:
- ранее исключен из числа членов в связи с несвоевременной уплатой взносов и так и не оплатил их;
- не является собственником или законным правообладателем участка, расположенного в границах СНТ или ОНТ;
- не приложил к заявлению копии документов о правах на участок;
- подал заявление, которое содержит неполную информацию.
Компетенция общего собрания членов товарищества
1. Из списка убрали полномочие по принятию в члены товарищества, так как теперь этот вопрос решает правление СНТ или ОНТ.
2. Собрание теперь может принимать решение о передаче недвижимого имущества общего пользования в собственность организаций, осуществляющих газо‑, водо‑, тепло- и электроснабжение, водоотведение.
Раньше собрание могло принять решение о передаче лишь в общую долевую собственность собственников земельных участков, в государственную или муниципальную собственность.
3. Раньше к компетенции собрания относилось одобрение проекта планировки территории и (или) проекта межевания территории.
Теперь же собрание может принять решение о подготовке проекта межевания территории и (или) проекта планировки территории, о подготовке изменений в такую документацию, об одобрении таких проектов или изменений в них.
4. Теперь собрание принимает решение о распределении образованных на основании утвержденного проекта межевания территории участков между членами товарищества (ранее – это происходило на основе утвержденной документации по планировке территории).
5. Добавились новые вопросы, которые может решать общее собрание:
- о возможности применения электронных или других технических средств при голосовании и включении в устав товарищества перечня вопросов, которые можно решать таким образом;
- об использовании земельного участка общего назначения для реализации своими садоводами (огородниками) выращенной здесь же сельскохозяйственной продукции (при условии соблюдения земельного законодательства, ветеринарных норм и правил, санитарно-эпидемиологических правил и гигиенических нормативов).
Решения по этим двум вопросам принимаются квалифицированным большинством не менее двух третей голосов от общего числа присутствующих на общем собрании членов товарищества.
Общее собрание вправе принимать решения по другим вопросам деятельности СНТ или ОНТ, прямо не перечисленным в законе.
Порядок проведения общих собраний
Изменился порядок проведения общих собраний.
1. Теперь в уведомлении о собрании нужно указывать, среди прочего, способ ознакомления с проектами документов и иными материалами, планируемыми к рассмотрению на собрании.
2. О собрании надо уведомить собственников, которые не являются членами товарищества, если на голосование вынесены вопросы:
- об обращении с заявлением о государственной регистрации прав на объекты недвижимости в СНТ (ОНТ), являющиеся имуществом общего пользования, и (или) заявлением о государственном кадастровом учете таких объектов недвижимости.
- об использовании земельного участка общего назначения для продажи выращенной продукции
Перечень других вопросов, о голосовании по которым уведомляются нечлены СНТ, не уменьшился.
3. Теперь решение общего собрания членов товарищества может приниматься путем очно-заочного голосования или заочного голосования по вопросам, определенным уставом товарищества как «перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания членов товарищества, по которым решение общего собрания может приниматься путем очно-заочного голосования или заочного голосования».
Раньше решение могло быть принято в форме очно-заочного или заочного голосования в случаях, определенных правлением СНТ.
4. Теперь закон прямо предусматривает возможность использования технических средств для проведения общих собраний – при этом для любой формы (очное голосование, очно-заочное голосование или заочное голосование).
Также закон теперь предусматривает возможность проведения заочного голосования с помощью Портала Госуслуг.
5. Дополнен перечень вопросов, по которым проведение заочного голосования не допускается:
- об обращении с заявлением о государственной регистрации прав на объекты недвижимости в СНТ (ОНТ), являющиеся имуществом общего пользования, и (или) заявлением о государственном кадастровом учете таких объектов недвижимости.
- об использовании земельного участка общего назначения для продажи выращенной продукции
Исключения из этого строгого правила прежние: «если иное не установлено законом»; при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
6. Утратила силу ч. 23 ст. 17 закона № 217-ФЗ, согласно которой в случае, если при проведении общего собрания по целому ряду вопросов не было кворума, то в дальнейшем решение такого собрания по тем же вопросам повестки может быть принято путем проведения очно-заочного голосования.
7. Появился порядок информирования о принятых на собрании решениях.
Информация о принятых решениях размещается не позднее чем через 10 дней после принятия таких решений:
- на сайте товарищества (при его наличии);
- на информационном щите, расположенном в границах СНТ или ОНТ.
Собрания садоводов с помощью электронных или других технических средств
В законе № 217-ФЗ появилась статья 17.1 «Особенности принятия решений общего собрания членов товарищества с применением электронных или иных технических средств».
Уведомление о проведении собрания
Уведомление о собрании надо:
- направить в форме электронного сообщения (по электронной почте или через СМС);
- разместить на сайте товарищества (при его наличии), другом сайте либо в информационной системе, которые указаны в уставе товарищества;
- вывесить на информационном щите в границах СНТ или ОНТ.
В уведомлении наряду со стандартными сведениями, которые указываются и при обычных собраниях, надо дополнительно написать:
- дату и время начала и окончания заочного голосования,
- сведения об используемых электронных или других технических средствах,
- адрес электронной почты и (или) номер телефона для направления участниками собрания подтверждения факта участия в голосовании и решений по вопросам, включенным в повестку (либо иной порядок подтверждения факта участия в голосовании и направления таких решений, установленный уставом товарищества).
При проведении очного голосования, предусматривающего совместное дистанционное участие, в уведомлении указываются:
- перечень вопросов, которые будут рассматриваться,
- дата, время и место собрания (в случае проведения голосования, предусматривающего возможность присутствия),
- сведения об используемых электронных или других технических средствах.
Голосование на собрании
Если голосование происходит путем передачи коротких текстовых сообщений, то в них надо указать:
- наименование товарищества, дата голосования;
- номер (или иной идентификатор) вопроса в повестке общего собрания членов товарищества и принятое решение по нему.
Продолжительность заочного голосования по вопросам повестки общего собрания членов товарищества с применением электронных или других технических средств должна составлять не менее 7 и не более 14 дней.
В очно-заочной форме заочное голосование с применением электронных или других технических средств должно быть завершено до дня очного обсуждения вопросов повестки.
Голосование с применением электронных или других технических средств проводится в порядке, установленном уставом. При этом должны соблюдаться такие условия:
- проверка личности участников голосования. Сообщение об участии отправляется с того номера или с той почты, которая указана в реестре членов товарищества.
- направление участниками голосования решений в электронной форме посредством отправления сообщения с адреса электронной почты и (или) номера телефона, содержащихся в реестре членов товарищества, либо с использованием сайта товарищества (при его наличии), другого сайта либо информационной системы, указанных в уставе товарищества;
- уведомление участника голосования о получении его решения с указанием даты и времени поступления решения лицу, которое подводит итоги голосования;
- обеспечение тайны голосования, если собрание приняло решение о тайном голосовании для выбора председателя, правления, ревизора товарищества.
При проведении очного голосования с применением электронных или других технических средств, предусматривающего совместное дистанционное участие, может предусматриваться также возможность присутствия других участников в месте его проведения. Может осуществляться видеозапись.
При проведении очно-заочного, заочного голосования с применением электронных или других технических средств допускается направление решений лиц, имеющих право голосовать на общем собрании членов товарищества, в письменной форме в обычном порядке.
Оформление протокола
Решения общего собрания оформляются протоколом с указанием результатов голосования и приложением информации о решении каждого участника, сведений об участнике голосования (ФИО, адрес электронной почты, номер телефона (если решение было направлено с номера телефона, указанного в реестре членов товарищества), других сведений, предусмотренных уставом товарищества, а также с указанием даты и времени поступления решения участника лицу, которое подводило итоги.
При очном голосовании путем совместного дистанционного участия (без определения места его проведения и возможности присутствия) в протоколе место проведения такого собрания указывать не нужно. Видеозапись очного голосования, предусматривающего совместное дистанционное участие, если она велась, прикладывается к протоколу на электронном носителе.
Правление товарищества
Поправки коснулись правления товарищества.
1. Законодатель уточнил число членов правления, которое в прошлой редакции было невозможно соблюсти в случае, если членов СНТ было мало.
Теперь если количество членов товарищества не больше 60 человек, то количество членов правления должно составлять три человека.
2. К компетенции правления СНТ (ОНТ) отнесли прием граждан в члены товарищества.
Раньше для принятия в члены товарищества надо было подать заявление в правление СНТ, а сам вопрос нужно было выносить на рассмотрение общего собрания членов товарищества, которое могло и не принять положительное решение при отсутствии законных оснований.
Теперь правление само в течение месяца рассматривает заявления о приеме в члены и может отказать лишь в строго перечисленных в законе случаях.
Образование и использование земельных участков
Полностью переписана статья 23 закона №217-ФЗ «Особенности образования, использования садовых земельных участков и огородных земельных участков».
Садовые и огородные земельные участки могут быть образованы из земель населенных пунктов или земель сельскохозяйственного назначения.
Образование садовых и огородных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. В целях образования таких участков подготовка и утверждение проекта планировки не требуются.
Подготовка и утверждение проекта планировки не требуются также для образования земельных участков общего назначения.
Садовые и огородные земельные участки должны использоваться по целевому назначению и в соответствии с их разрешенным использованием.
Их можно использовать для выращивания гражданами для личных нужд сельскохозяйственной птицы или кроликов при условии установления для территориальной зоны соответствующего вспомогательного вида разрешенного использования либо в соответствии с разрешением на условно разрешенный вид использования.
Появилась новая статья 23.1 – «Особенности строительства объектов капитального строительства на садовых земельных участках».
Строительство объектов капитального строительства на садовых участках допускается только в одном случае: если участки включены в территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.
В законе предусмотрели возможность реализации выращенной продукции.
Владельцы садовых и огородных участков могут продавать выращенное на участке общего назначения с возможностью возведения некапитальных строений, сооружений или нестационарных торговых объектов. Для этого понадобится решение общего собрания членов товарищества и соблюдение земельного законодательства, ветеринарных норм и правил, санитарно-эпидемиологических правил и гигиенических нормативов.
Имущество общего пользования
Летом 2022 года в закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества…» было внесено много изменений. В этой серии заметок разбираем, что изменилось для СНТ.
Изменился порядок безвозмездной передачи недвижимого имущества общего пользования, принадлежащего товариществу на праве собственности, в общую долевую собственность собственников земельных участков.
Раньше все собственники земельных участков должны были выразить согласие на приобретение соответствующей доли в праве общей собственности на такое имущество.
Теперь достаточно решения общего собрания.
Добавилась возможность передачи имущества общего пользования в собственность организаций, осуществляющих газо‑, водо‑, тепло- и электроснабжение, водоотведение.
При этом надо соблюсти три условия одновременно:
- решение о передаче имущества принято общим собранием членов товарищества;
- если имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам участков, получено их согласие на передачу;
- передача имущества происходит при условии его дальнейшего использования для нужд СНТ (ОНТ) и владельцев участков.
Поддержка ведения садоводства
Последнее изменение, на котором хотелось бы остановиться, это формы и порядок поддержки ведения садоводства и огородничества.
В законе №217-ФЗ прописали, что для государственной и муниципальной поддержки садоводства и огородничества региональные органы власти и органы местного самоуправления вправе:
- создавать информационные системы,
- обеспечивать развитие существующих информационных систем в целях их использования для проведения голосования на общем собрании членов товарищества.