Согласно пункту 42(1) Правил предоставления коммунальных услуг № 354, оплата отопления возможна одним из 2 способов: в течение отопительного периода или равномерно в течение календарного года.
При оплате в течение календарного года предусмотрена корректировка размера платы в I квартале, следующего за расчетным годом.
Если в расчетном году собственник помещения сменился, а управляющая организация или ТСЖ в качестве корректировки «довыставит» новому владельцу квартиры плату за весь год, а не за его часть, то это вызовет у потребителя ожидаемое возмущение. Насколько оно справедливо, мнения Минстроя РФ и судов расходятся.
Позиция Минстроя
В письме от 14 ноября 2022 г. № 59913-ОЛ/04 (ответе на обращение) Минстрой РФ указывает, что в случае смены собственника плата за отопление, в том числе скорректированная согласно пункту 42(1) Правил № 354, выставляется тому, кто является собственником в момент формирования начислений и проведения корректировки. Направление квитанции другим лицам, не являющимся собственниками, пользователями помещений, Правила № 354 не предусматривают.
Также Минстрой отметил, что способ оплаты отопления равномерно в течение календарного года с дальнейшей корректировкой не является тайной, а предусмотрен федеральным законодательством и устанавливается регионом. Поэтому новый собственник может учитывать это обстоятельство при покупке квартиры и расчетах за нее.
Судебная практика
Суды обычно считают иначе.
Это можно посмотреть на примере дел по оспариванию исполнителями коммунальных услуг предписаний контролирующих органов.
Пример – дело № А33 – 20808/2017, дошедшее до Верховного Суда РФ.
Служба строительного надзора и жилищного контроля не без труда, но отстояла свое предписание, выданное муниципальному предприятию.
Нарушение предприятия выразилось в корректировке размера платы за отопление за 2016 год собственнику, который владел квартирой не весь 2016 год.
Первая инстанция согласилась с административным органом.
Апелляция признала предписание недействительным: закон не содержит механизма разделения между сменившими друг друга собственниками квартиры начисленной корректировки платы за отопление.
Кассационный суд отменил постановление апелляционного суда и оставил в силе первоначальное решение по делу:
- обязанность собственника помещения по оплате коммунальных услуг возникает только с момента государственной регистрации права собственности;
- предприятие не имело права производить корректировку платы за весь 2016 год и выставлять платежный документ с требованием об оплате коммунальных услуг, потребленных в том числе другим лицом;
- исполнитель обязан производить ежегодную корректировку размера платы за коммунальные услуги по отоплению каждому потребителю отдельно с учетом фактического периода пользования ими жилым помещением на законных основаниях в соответствующем году.
Верховный Суд РФ отказал предприятию в передаче его жалобы для дальнейшего рассмотрения.
Аналогичную историю можно увидеть в судебных актах по делу № А33 – 17660/2017.
Там суд округа ко всему написанному добавил:
- «Выводы апелляционного суда о том, что отношения, связанные с распределением денежных сумм по результатам корректировки, являются отношениями только между двумя собственниками жилого помещения – бывшим и настоящим, и правовые основания перекладывать часть обязанностей одного из них на управляющую организацию отсутствуют, являются неправильными, не основанными на нормах материального права, согласно которым корректировка платы производится исполнителем каждому лицу, являющемуся потребителем соответствующего коммунального ресурса в течение всего (части) корректируемого периода».
- «У предприятия, являющегося коммерческой организацией и осуществляющего самостоятельную, на свой риск деятельность, направленную на систематическое получение прибыли от выполнения работ или оказания услуг, отсутствуют основания для возложения на потребителя, не являвшегося участником спорных правоотношений с 01.01.2016 до 06.06.2016, возможных негативных последствий, связанных с предпринимательской деятельностью предприятия по управлению многоквартирным домом в указанный период».
Другой пример – дело № А71 – 1484/2018 из Удмуртии.
ПАО «Т Плюс» в лице филиала «Удмуртский» оспорило предписание Управления ЖКХ Администрации города Ижевска.
Тогда суды отметили:
- расчет размера корректировки платы за отопление новому собственнику произведен обществом за период, в котором у него возникла обязанность по оплате отопления;
- объем обязательств потребителя по оплате коммунальных услуг определяется периодом потребления этих услуг, то есть обязательства потребителя по оплате коммунальных услуг возникают только в отношении объема коммунальных услуг, потребленных непосредственно этим потребителем, но не его предшественником или лицом, которое будет пользоваться помещением после него (если другое не установлено соглашением потребителя с этими лицами).
- часть неоплаченного бывшими собственниками помещений объема фактически потребленных ими услуг не может быть предъявлена к оплате новым собственникам этих помещений.
В этом деле суд решил, что на момент прекращения у потребителя права собственности нужно было выполнить корректировку размера платы, начисленной данному потребителю, а новому собственнику делать корректировку только той платы, которая была начислена с момента возникновения у него права собственности на это помещение.
Более свежий пример – дело № А41 – 24317/21.
ГЖИ Московской области проиграла суд АО «ВК Комфорт».
УО открыла нескольких финансово-лицевых счетов в отношении квартиры в связи со сменой собственников, что повлекло корректировку размера платы за отопление в отношении последнего собственника в сторону увеличения +1739,65 р.
По мнению инспекции, плата за отопление исходя из фактического объема тепловой энергии, затраченной домом 2020 году, по квартире должна составлять 715,97 р.
Суды установили:
- расчет УО произведен с учетом времени нахождения в собственности помещения каждого из трех собственников;
- выдавая предписание, инспекция исходила из того, что не является правомерным проведение корректировки за 2020 год в отношении каждого из собственников за период их владения жилым помещением;
- поскольку корректировка произведена за период с 16.10.2020 по 31.12.2020, спорный перерасчет касался именно того собственника помещения, который являлся потребителем услуг в данный период в смысле пункта 2 Правил № 354.
- УК не вправе ни требовать оплаты новым собственником коммунальных услуг, потребленных другим лицом (поскольку обязательство по оплате возникло у другого лица), ни возвращать ему деньги, излишне уплаченные старым собственником (поскольку эти деньги не принадлежат новому владельцу).
Суды пришли к выводу, что ежегодная корректировка размера платы за отопление должна производиться каждому потребителю отдельно с учетом фактического периода пользования ими жилым помещением на законных основаниях в соответствующем году.
Из последних двух дел следует, что учет периода владения квартирой может привести к более высокой корректировке, чем если бы исполнитель коммунальной услуги по отоплению считал «за весь год».
Это следует учитывать новым собственникам, которым последний способ кажется незаконным.
Другие вопросы и ответы про корректировку платы за отопление