Обычно этим вопросом никто не задается до тех пор, пока такой отлив не становится главным героем какого-то происшествия. Например, случается, что отлив срывает при ураганном ветре, и он царапает припаркованный у дома автомобиль. Или при сходе с отлива больших снежных масс травмируются прохожие. Еще одна распространенная проблема – из-за ненадлежащего состояния отливов, негерметичного примыкания отливов к профилю внутри помещений намокают стены, страдает внутренняя отделка, имущество жильцов.
Отлив – часть окна или балконной конструкции
А что собственно следует понимать под окном? Это не просто стекло в обрамлении.
ГОСТ 23166 – 2021 дает следующие определения:
- окно (оконная конструкция) – светопрозрачная ограждающая конструкция, являющаяся элементом стеновой конструкции здания (сооружения), предназначенным для сообщения внутренних помещений с окружающим пространством, обеспечения естественного освещения и вентиляции помещений, защиты от внешних климатических и других воздействий (п. 3.24).
В примечании к этому пункту указано, что в общем случае окно включает в себя: оконный проем, оконный блок, крепежные детали, систему уплотнения монтажного шва, подоконную доску, отлив, облицовочные детали откосов, вентиляционный клапан, противомоскитную сетку и пр.;
- оконный блок – изделие, устанавливаемое в проем наружной стены здания и предназначенное для естественного освещения, а также для вентиляции помещения, его защиты от внешних климатических и других воздействий. Согласно примечанию к этому пункту, в общем случае данная конструкция состоит из следующих сборочных единиц: рамы, створок, подставочного профиля, светопрозрачного заполнения, фурнитуры. Может быть оснащена рядом дополнительных функциональных элементов (п. 3.26);
- отлив – металлический или поливинилхлоридный профиль, закрепляемый к нижнему профилю рамы или подставочному профилю изделия, предназначенный для защиты узлов примыкания от дождевой воды (п. 3.31);
- балконная конструкция –ограждающая конструкция, отделяющая планировочное пространство балкона (лоджии) от внешней среды и служащая для его защиты от внешних климатических воздействий (п. 3.1). Согласно примечанию к этому пункту, в общем случае балконная конструкция включает в себя: балконное остекление, крепежные детали, систему уплотнения монтажного шва, отлив, облицовочные детали откосов и пр.
- балконный блок – конструктивный элемент заполнения проема наружной стены помещения, примыкающего к балкону или лоджии, обладающий всеми характеристиками основного или специального оконных блоков и предназначенный для обеспечения сообщения внутреннего помещения с балконом (лоджией), естественного освещения помещения и его защиты от внешних климатических и других воздействий. В общем случае балконный блок представляет собой составную конструкцию из скрепленных между собой на механических или иных связях оконного и балконного дверного блоков (п. 3.3).
Согласно п. 3.13 ГОСТ 30971 – 2012, узел примыкания оконного (балконного) блока к стеновому проему – это конструктивная система, обеспечивающая сопряжение стенового проема (в том числе деталей наружного и внутреннего откосов) с коробкой оконного (балконного) блока, включающая в себя отлив, монтажный шов, подоконник, а также облицовочные и крепежные детали. Из схемы установки оконного блока в проеме наружной стены здания, приведенной в п. 3.13 ГОСТ 30971 – 2012видно, что процесс монтажа отлива является частью процесса по установке окна или балконной конструкции.
Исходя из этих определений, отлив, наряду с подоконником, является частью окна или балконной конструкции, а именно, входит в узел примыкания оконного (балконного) блока к стеновому проему.
Отлив, наряду с подоконником, является частью окна или балконной конструкции.
Когда окна – общедомовое имущество
Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ, к общему имуществу в МКД относятся, в частности, несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В соответствии с пп. «г» п. 2 Правил содержания общего имущества № 491 в состав общего имущества МКД включаются ограждающие ненесущие конструкции МКД, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).
В состав услуг и работ по содержанию общего имущества не входят (пп. «а», «б» п. 15, п. 19 Правил содержания общего имущества):
- содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования;
- утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;
- работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих помещений.
Какой вывод можно сделать из приведенных норм? Окна помещений общего пользования (например, на лестничных проходах, чердаках, в подъездах и т. д.) – общее имущество МКД. Окна помещений, не являющихся помещениями общего пользования, в состав общего имущества МКД не входят.
Три причины, по которым суды признают отливы общим имуществом
Разберемся, что это за причины и в чем ошибочность выводов судов.
Причина № 1
Судьи зачастую делают такие выводы: в п. 15, 19 Правил содержания общего имущества перечислено все то, что не включается в состав общего имущества МКД. Окна в этих пунктах указаны, а оконные отливы – нет. Значит, оконные отливы, расположенные снаружи жилого помещения, включены в состав общего имущества МКД (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46 – 20075/2021, решение АС Калужской области по делу № А23 – 2533/2015, постановление ФАС Поволжского округа по делу № А65 – 29679/2010, апелляционное определение Смоленского областного суда по делу № 33 – 475/2014).
В чем ошибка
В судебной практике попросту не ставится и не исследуется вопрос о том, что окно – это конструкция, включающая в себя отлив.
Причина № 2
Правила эксплуатации жилфонда № 170 (далее – ПиН ТЭЖФ) предусмотрены множественные обязанности организаций, обслуживающих жилфонд, относительно систематических проверок, надлежащего содержания и поддерживающего ремонта «выступающих частей фасадов»:
| Норма | Содержание |
| Пункт 4.2.1.5 ПиН ТЭЖФ | Не допускается ослабление креплений выступающих деталей стен: карнизов, балконов, поясков, кронштейнов, розеток, тяги и др., разрушение и повреждение отделочного слоя, в том числе облицовочных плиток. |
| Пункт 4.2.1.8 ПиН ТЭЖФ | Все выступающие части фасадов: пояски, выступы, парапеты, оконные и балконные отливы должны иметь металлические покрытия из оцинкованной кровельной стали или керамических плиток с заделкой кромок в стены (откосы) или в облицовочный слой. Защитные покрытия должны иметь уклон не менее 3% и вынос от стены не менее 50 мм. |
| Пункт 4.2.3.1 ПиН ТЭЖФ | Местные разрушения облицовки, штукатурки, фактурного и окрасочного слоев, трещины в штукатурке, выкрашивание раствора из швов облицовки, кирпичной и мелкоблочной кладки, разрушение герметизирующих заделок стыков полносборных зданий, повреждение или износ металлических покрытий на выступающих частях стен, разрушение водосточных труб, мокрые и ржавые пятна, потеки и высолы, общее загрязнение поверхности, разрушение парапетов и т.д. должны устраняться по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития. Разрушение и повреждение отделочного слоя, ослабление крепления выступающих из плоскости стен архитектурных деталей (карнизов, балконов, поясов, кронштейнов, розеток, тяг и др.) следует устранять при капитальном ремонте по проекту. |
| Пункт 4.10.2.1 ПиН ТЭЖФ | В процессе эксплуатации жилых домов должны регулярно осуществляться мероприятия по устранению причин, вызывающих увлажнение ограждающих конструкций. |
| Пункт 4.10.2.7 ПиН ТЭЖФ | В комплексе работ по защите конструкций от увлажнения целесообразно включать герметизацию стыков, гидрофобизацию наружных поверхностей панелей, герметизацию окон и их сопряжений со стенами, организацию водоотводов с балконов, лоджий и оконных заполнений, гидроизоляцию примыкающих к наружным стенам участков кровель. |
Слова «окна», «отливы», «выступающие части стен» служат для судов своеобразными зацепками, триггерами. Логика судей простая: раз обслуживающие жилфонд организации обязаны предотвращать разрушения, защищать от увлажнения, организовать водоотвод – значит отливы являются общим имуществом МКД.
В чем здесь ошибка
В ПиН ТЭЖФдействительноупоминаются отливы, но при этом организации, обслуживающие жилфонд, несут обязанности по содержанию и ремонту только тех отливов, которые установлены на окнах, входящих в состав общего имущества МКД. К примеру, мытье окон и влажная протирка подоконников, также указаны в перечне работ, выполняемых компаниями, обслуживающими жилфонд. Но при этом ни у кого не возникает сомнений в том, что УК и ТСЖ не обязаны мыть окна и протирать подоконники в квартирах, являющихся частной собственностью.
Причина № 3
В рамках судебной экспертизы по одному из «дел об отливах» эксперты сформулировали интересные выводы: «оконные отливы являются ненесущими конструкциями МКД, предназначенными для отвода атмосферных осадков от несущих конструкций дома – стен. Неисправное состояние указанных отливов приводит к проникновению влаги в жилое помещение и намоканию несущих конструкций МКД. Таким образом, отливы ввиду своей водоотводящей функции обслуживают более одного жилого помещения, предохраняя несущие конструкции МКД от увлажнения».
По этому самому признаку «защита стен МКД от намокания» суды единодушно относят отливы к общему имуществу МКД, и транслируют заключение той самой экспертизы во многих судебных актах (постановления Девятого арбитражного апелляционного суда по делу № А40 – 237767/21, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А56 – 67063/2014, определения Восьмого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 411/2022, Седьмого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 706/2020, Девятого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 8113/2022, Московского городского суда № 33 – 16088/19).
В чем ошибка
ГОСТ 23166 – 2021 и ГОСТ 30971 – 2012 прямо предусматривают, что отливы – это части окон или балконных конструкций, которые предназначены для защиты от дождевой воды узлов примыкания оконного (балконного) блока к стеновому проему (то есть, для защиты монтажных швов, подоконников, а также облицовочных и крепежных деталей). Ни о какой защите стен МКД от увлажнения здесь нет ни слова.
Соответственно, отливы окон и балконных конструкций, не относящихся к общедомовому имуществу, как их составные части также не входят в состав общего имущества МКД.
Приведем примеры судебной практики, в которой отливы были признаны личной собственностью владельцев помещений:
| Реквизиты судебного акта | Выводы суда |
| Решение АС Приморского края по делу № А51 – 157/2022 | Собственники МКД не принимали решения о включении индивидуальных оконных отливов в состав общего имущества. Следовательно, в состав общего имущества могут включаться только окна и отливы, находящиеся в подъезде МКД, так как они обслуживают более одного помещения в МКД. |
| Решение АС Калининградской области по делу № А21- 2198/2011 | Оценив п. 2 и 15 Правил содержания общего имущества, суд заключил: оконные отливы, являющиеся конструктивными элементами окон квартир, не могут относиться к общему имуществу МКД, поскольку не находятся в общих помещениях и их использование не связано с обслуживанием более одного жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме. Поэтому по иску ТСЖ суд не вправе обязать застройщика выполнить работы по устранению дефектов окон и оконных отливов, установленных в квартирах, а не в помещениях общего пользования. С таким требованием может обратиться только собственник помещения как потребитель. |
* * *
Отливы – это часть окон, а окна, в свою очередь, входят в состав общего имущества МКД, только если находятся в помещениях общего пользования. В основе сложившейся судебной практики лежит подход: отливы – общее имущество, поскольку защищают от атмосферных осадков несущие стены МКД. Как же доказать в суде, что отливы – не общедомовое имущество? Помогут ссылки на ГОСТ 23166 – 2021 и ГОСТ 30971 – 2012 – в этих стандартах четко сказано, что окно включает в себя отлив, а предназначение отлива – защита от дождевой воды узлов примыкания оконного (балконного) блока к стеновому проему.
Автор: Е. В. Шоломова, председатель правления ТСН «Зеленая, 22», юрист