Разберемся, в чем суть гарантийного срока и как быть, если обнаружились строительные дефекты, а гарантия на дом уже закончилась.

Презумпция вины застройщика в недостатках, выявленных в гарантийный срок

Если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, дольщик, если иное не установлено договором долевого участия в строительстве (ДДУ), по своему выбору вправе потребовать от застройщика (ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ):
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

УК (ТСЖ) в интересах собственников могут заявить первый и третий иски. О соразмерном уменьшении цены ДДУ – не могут. Дело в том, что владение, пользование и распоряжение общедомовым имуществом осуществляется по соглашению участников общедолевой собственности (ст. 246, 247 ГК РФ), поэтому при обнаружении недостатков общедомового имущества отдельные дольщики не вправе требовать уменьшения покупной цены квартир или иного индивидуального имущества (Постановление АС Московского округа от 26.02.2021 по делу № А40 – 9127/20).

В чем суть гарантийного срока? В пределах гарантийного срока установлена презумпция вины застройщика во всех строительных недостатках. Но эта презумпция – опровержимая. Застройщик может доказать суду, что те или иные дефекты произошли вследствие (ч. 7 ст. 7 Закона № 214-ФЗ):
- нормального износа;
- нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу эксплуатации помещения;
- ненадлежащего ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами;
- нарушения инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства.

Застройщик не будет отвечать за недостатки, если докажет свою непричастность к их появлению.

Сроки гарантии на помещения, технологическое, инженерное оборудование и общедомовое имущество

Минимальные гарантийные сроки на помещения (5 лет), инженерное и технологическое оборудование (3 года) и даты, с которых ведется отсчет этих гарантийных сроков, прописаны в ч. 5, 5.1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ. А вот гарантийный срок на общедомовое имущество, которое не относится к инженерному и технологическому оборудованию, здесь не указан.

Общедомовое имущество переходит в собственность дольщиков в силу ч. 5 ст. 16 Закона № 214-ФЗ, ст. 36 ЖК РФ. Его состав указывается в информации о проекте строительства (п. 8 ст. 21 Закона № 214-ФЗ). Функционально общедомовое имущество связано с помещениями МКД и обслуживает их, поэтому не может рассматриваться как самостоятельный объект права, представляет собой сложную и неделимую вещь и одновременно является принадлежностью главной вещи – совокупности всех помещений МКД (Постановления АС МО от 06.10.2016 № Ф05 – 5844/12, АС СЗО от 15.07.2016 № Ф07 – 4443/16). Следовательно, гарантийный срок на общедомовое имущество (за исключением технологического и инженерного оборудования) не может быть меньше, чем гарантийный срок на помещения МКД (5 лет).

Вот даты, с которых отсчитывается гарантийный срок на помещения и иное имущество МКД:

Объект	Минимальный гарантийный срок	Дата, с которой отсчитывается гарантийный срок
Помещение (жилое или нежилое)	5 лет	Дата подписания акта приема-передачи помещения
Технологическое и инженерное оборудование	3 года	Дата подписания первого акта приема-передачи помещения в МКД
Общедомовое имущество, не относящееся к оборудованию	5 лет	Дата подписания первого акта приема-передачи помещения в МКД

Если в ДДУ прописано, что гарантийный срок исчисляется иным образом, например, с даты получения застройщиком разрешения на строительство, то это условие ничтожно (Постановление Верховного суда РФ от 18.12.2014 № 303-АД14 – 7399, Определение Верховного суда РФ от 14.08.2020 № 307-ЭС19 – 24320 по делу № А56 – 44694/2019). От даты разрешения на ввод МКД в эксплуатацию до даты передачи помещений дольщикам может пройти до 6 месяцев (п. 3 ст. 8 Закона № 214-ФЗ), и уменьшение гарантийного срока на этот период незаконно.

Почему гарантийный срок на общедомовое имущество отсчитывается именно с даты подписания первого акта приема-передачи помещения в МКД, а не с даты подписания акта приема-передачи дома от застройщика УК (ТСЖ)? Дело в том, что в момент подписания первого акта приема-передачи помещения МКД возникает режим общей долевой собственности на имущество МКД (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ). А поскольку не существует принципиальной разницы между правовыми режимами технологического и инженерного оборудования и иного общего имущества МКД, необходимо исходить из того, что в отношении иного общедомового имущества (стены, кровля, фасад, фундамент и пр.) гарантийный срок также начинает течь со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства, составляя при этом 5 лет (Определение Верховного суда РФ от 17.07.2020 № 305-ЭС19 – 20516 по делу № А40 – 217303/2016, Постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2019 № 09АП-58182/2019 по делу № А40 – 318688/18, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2018 № 13АП-22291/2018 по делу № А56 – 69618/2017, Первого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2018 № 01АП-10175/2017 по делу № A11-1513/2017, Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2017 № 10АП-9104/2017 по делу № А41 – 70996/16).

К сведению:
Несколькими годами ранее судебные органы практиковали еще один подход: отсчитывали гарантийный срок на общее имущество в МКД с даты подписания акта приема-передачи МКД от застройщика к УК (ТСЖ) (Постановления АС Уральского округа от 11.07.2017 по делу № А60 – 45442/2016, от 14.04.2015 по делу № А07 – 9637/2014, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2016 по делу № А56 – 4575/2015, Апелляционное Определение Санкт-Петербургского городского суда от 02.05.2017 №33 – 4025/2017, Определение Ленинградского областного суда от 23.03.2016 №33 – 1312/2016). Однако, с принятием разъяснений, приведенных в Определении Верховного суда РФ от 17.07.2020 № 305-ЭС19 – 20516 по делу № А40 – 217303/2016, можно ожидать унификации судебной практики по данному вопросу (См. Постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2021 № 19АП-3575/2021 по делу № А36 – 8096/2020, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2020 № 18АП-13178/2020, в которых цитируются выводы Верховного суда).

Существенные строительные недостатки, выявленные по истечении 5‑летней гарантии, но в пределах 10 лет эксплуатации МКД

Если гражданин заключил ДДУ исключительно для личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, то к отношениям из этого договора применяется не только Закон № 214-ФЗ, но и (субсидиарно) Закон о защите прав потребителей (п. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

Закон о защите прав потребителей (п. 6 ст. 19, п. 6 ст. 29) позволяет УК (ТСЖ) предъявить застройщику требование о безвозмездном устранении существенных строительных недостатков (а если недостатки своевременно не устранены – о возмещении своих расходов на устранение таких недостатков) в течение срока службы дома (а если это срок не установлен – в течение 10 лет) при условии, что эти недостатки возникли до момента приемки-передачи первого помещения МКД или по причинам, возникшим до этого момента.

По сути, УК (ТСЖ) придется не просто заактировать строительные недостатки, но и собрать доказательства того, что эти недостатки носят существенный характер и возникли до передачи первого помещения в МКД.

Понятие существенных недостатков раскрывается в абз. 9 преамбулы к Закону о защите прав потребителей: это неустранимые недостатки или требующие на устранение несоразмерных расходов или затрат времени, выявляющиеся неоднократно, или проявляющиеся вновь после устранения.

Существенность тех или иных недостатков – категория оценочная, экспертная. Поэтому в этом вопросе суды, как правило, опираются на заключение судебной экспертизы. Можно лишь отметить, что существенные недостатки МКД влияют на прочность, устойчивость, несущую способность конструкций жилого дома и, соответственно, его эксплуатационную пригодность. К примеру, трещины в фундаментах и плитах перекрытия, сквозные трещины в теле кирпичной кладки – это существенные недостатки. А трещины в штукатурном слое стен эксперты скорее всего отнесут к эксплуатационным повреждениям, которые не являются существенными недостатками строительства дома.

Чтобы собрать доказательства наличия строительных недостатков, их причин и существенности УК (ТСЖ) необходимо сделать следующее:
- уведомить (заказными письмами с уведомлениями о вручении) застройщика (обязательно), заказчика и генподрядчика (желательно) о выявленных недостатках и вызвать для натурного обследования и составления акта;
- организовать комиссионное обследование строительных недостатков (состав комиссии: представители УК (ТСЖ), застройщика, заказчика, генподрядчика, независимого эксперта по строительно-техническим вопросам);
- тщательно задокументировать выявленные недостатки с приложением фотографий, замеров, детальным описанием дефектов;
- договориться с экспертом по строительно-техническим вопросам скомпилировать все полученные данные в заключении (техническом отчете) с выводами о причинах недостатков, их существенности (важно попросить эксперта внести в заключение соответствующие формулировки о том, что недостатки возникли в период строительства, являются существенными, влияют на прочность, устойчивость, несущую способность и пр.) и ориентировочной рыночной стоимости их устранения.

Существенные строительные недостатки, выявленные по истечении 10 лет эксплуатации МКД

Требование о безвозмездном устранении существенных недостатков может быть предъявлено в течение срока службы товара (работы, услуги) или в течение 10 лет (п. 6 ст. 19, п. 6 ст. 29 Закона о защите прав потребителей).

Судебной практики по искам к застройщикам об устранении недостатков, выявленных в течение 10 лет эксплуатации МКД, немного, но она есть, и, как правило, положительная. В то время как по искам об устранении недостатков, обнаруженных в течение срока службы МКД, можно найти только единичные судебные акты. Почему так сложилось?

Загвоздка в том, что для домов, введенных в эксплуатацию более 10 лет назад, сроки службы в проектной и технической документации не прописывались (за редким исключением).

Применительно к объекту строительства срок службы – это продолжительность нормальной эксплуатации объекта с предусмотренным техническим обслуживанием и ремонтными работами (включая капитальный ремонт) до состояния, при котором его дальнейшая эксплуатация недопустима или нецелесообразна (п. 2.1.12 ГОСТ 27751 – 2014). Понятие «срок службы жилья и построек» приведено также в п. 3.10 ГОСТ Р 52059 – 2018: это период времени с даты подписания акта приемки выполнения услуг (работ) по строительству, реконструкции или ремонту объекта, принадлежащего заказчику на правах собственности или другого имущественного права, в течение которого жилье или постройки сохраняют безопасность и свои эксплуатационные характеристики.

Фактически, сегодня единственный документ, в котором должна содержаться информация о сроке службы МКД и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий – это инструкция по эксплуатации помещения (застройщик обязан передать ее дольщику при передаче помещения). Но эта инструкция вошла в оборот только с 1 января 2017 года. До 1 января 2017 года не было никаких законодательных требований разработки застройщиком такой инструкции и указания в ней срока службы помещения и общедомового имущества (Определения ВС РФ от 16.06.2021 по делу № А14 – 22712/2017, от 11.05.2018 по делу № А14 – 437/2017, Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2018 по делу № А14 – 12473/2017). А так как на МКД, введенные в эксплуатацию после 1 января 2017 года, минимальный гарантийный срок выйдет только в 2022 году, а 10-летний срок на выявление существенных недостатков – только в 2027 году, то правоприменительная практика по требованиям об устранении существенных недостатков в течение срока службы, указанного в инструкции по эксплуатации помещения, появится еще не скоро.

Проверить наличие сведений о сроке службы МКД и его частей можно также в:
- инструкции по эксплуатации МКД. В эту инструкцию включаются рекомендуемые сроки службы отдельных частей (объектов, элементов) общего имущества (п. 2, 4, 5, 7 Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, утвержденного Приказом Минрегиона РФ от 01.06.2007 № 45). Их устанавливает застройщик с учетом технических характеристик и законодательных требований к содержанию общего имущества в МКД. Инструкция по эксплуатации МКД разрабатывается застройщиком и является технической документацией.
- проектной документации на МКД. В ст. 33 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений (Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ – действует с 30.06.2010) указано, что в проектной документации здания или сооружения должна содержаться информация о сроке эксплуатации здания или сооружения и их частей. Но при этом в составе разделов проектной документации (утверждены Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87) не упоминаются ни срок службы, ни срок эксплуатации здания.

Приблизительные, усредненные сроки службы зданий можно найти в нормативно-правовых и методических документах, но, к сожалению, суды на информацию из данных источников смотрят в основном скептически.

Согласно табл. 1 п. 4.3 ГОСТ 27751 – 2014 «Надежность строительных конструкций и оснований» примерный срок службы зданий жилищно-гражданского и производственного строительства в обычных условиях эксплуатации – не менее 50 лет. А для целей кадастровой оценки срок службы таких домов принимается равным 80 годам (Приложение № 7 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 07.06.2016 № 358).

Усредненные сроки службы жилых домов, их конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования приведены в приложении № 3 к Методике определения физического износа гражданских зданий, утвержденной Приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.1970 № 404:

Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов до капитального ремонта установлена Приложением № 3 к ВСН 58 – 88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения»:

Есть ли шансы на успех в суде если в документации на дом не прописан срок его службы?

На сегодняшний день такие шансы невелики. В то же время в имеющейся судебной практике можно выделить две судейских позиции:

Позиция 1. Обязанность устанавливать срок службы предусмотрена только в отношении перечня товаров длительного пользования, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 16.06.1997 № 720 (утратило силу с 01.01.2021 года на основании Постановления Правительства РФ от 11.07.2020 № 1036). Жилые дома в указанном перечне отсутствуют. Значит, 10 лет – это пресекательный срок для устранения существенных недостатков строительства. При этом судьи отклоняют ссылки на законодательство, устанавливающее рекомендуемые сроки службы зданий от 30 до 150 лет (Постановления АС УО от 29.04.2021 по делу № А47 – 10304/2018, от 07.06.2017 по делу № А71 – 10117/2016, АС СЗО от 15.11.2021 по делу № А56 – 104585/2020, от 21.04.2017 по делу № А56 – 32373/2016 – оставлено в силе Определением ВС РФ от 21.08.2017 № 307-ЭС17 – 10502, от 30.10.2018 № Ф07 – 13331/2018 по делу № А56 – 80675/2017, от 21.11.2016 по делу № А56 – 32378/2012 – оставлено в силе Определением ВС РФ от 16.03.2017 № 307-ЭС17 – 800).

Позиция 2. Срок службы МКД с учетом его характеристик, приведенных в проектной и технической документации, может быть определен на основании нормативных правовых и методических документов. Так, в Постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2020 по делу № А65 – 3590/2018 указано: поскольку в период строительства МКД отсутствовали требования по включению в проектную документацию информации о сроке службы проектируемых объектов, в части определения срока службы МКД необходимо руководствоваться ГОСТ Р 54257 – 2010 (предшественник ГОСТ 27751 – 2014). В соответствии с данным стандартом срок службы МКД – 50 лет. Соответственно, установленный законодательством срок для предъявления требований об устранении недостатков МКД не истек. В Решении АС Рязанской области от 23.12.2014 по делу № А54 – 6326/2012 судьи учли, что согласно проектной документации срок службы МКД – 125 лет (степень долговечности II) (Приказ Госстроя СССР от 08.09.1964 № 147 «О введении в действие Положения о проведении планово-предупредительных ремонтов жилых и общественных зданий»). По актам приема-передачи помещений, в период с 2001 года по 2004 год квартиры и помещения в МКД переданы дольщикам. Истец направил ответчику претензию об устранении недостатков 19.04.2012. Таким образом, претензия заявлена в пределах установленного законом для результата работ, как срока службы, так и десятилетнего срока (учитывая передачу квартир и помещений в 2004 году).
Стоит отметить, что решение было отменено Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2015 по делу № А54 – 6326/2012 в связи с тем, что генподрядчик является ненадлежащим ответчиком по иску ТСЖ (надлежащий – застройщик).

Добровольное устранение застройщиком недостатков, выявленных по истечении 10 лет эксплуатации МКД

Какой резон застройщику устранять строительные дефекты добровольно?

Во-первых, если застройщик продолжает осуществлять строительную деятельность, то нельзя сбрасывать со счетов тот факт, что привлечение внимания к проблеме конкретного дома со стороны СМИ, местной администрации, прокуратуры – это репутационные риски компании. 

Во-вторых, определенные строительные недостатки могут привести не только к финансовым потерям, но и к уголовной ответственности. Например, обрушение кирпичной кладки стены (средний срок службы которой 125 лет, а минимальная продолжительность до капитального ремонта – 40 лет) может не только повредить какое-либо имущество, но и привести к травмам и даже смерти людей. Между тем, застройщик несет солидарную ответственность за вред жизни, здоровью, имуществу, причиненный вследствие недостатков работ по строительству (п. 11 ст. 60 Градостроительного кодекса РФ (эта норма работает при причинении внедоговорного вреда (т.е., не в рамках договоров подряда, долевого участия в строительстве и пр.), ст. 1064, 1082, 1095, 1096 ГК РФ).

Перечисленные аргументы позволили в нашем случае (описанном в начале статьи) убедить застройщика устранить недостатки стены несмотря на то, что изначально юристы компании-застройщика подготовили отказное письмо со ссылкой на истечение гарантийного срока на МКД. 

Вот выдержка из претензии, направленной ТСЖ застройщику:

❝ Экспертизой, проведенной ООО «***», установлено, что причинами появления сквозной трещины в стене являются несоответствие выполненной конструкции пилона лоджии проектному решению, а также нарушение требований действующих строительных норм:
- между наружным облицовочным слоем кирпичной кладки и внутренним слоем отсутствуют какие-либо связи (проектом предусмотрено соединение наружной и внутренней частей стен базальтопластиковой арматурой БПА550 – 6‑2П);
- отсутствует перевязка кирпичной кладки наружного облицовочного слоя с внутренним слоем (отсутствуют тычковые ряды), что нарушает требование п. 7.17 СНиП 3.03.0 – 87 «Несущие и ограждающие конструкции»;
- арматурный пояс в конструкции пилона либо отсутствует, либо выполнен не на всю длину и толщину пилона.

Из заключения экспертизы следует, что выявленные недостатки являются существенными, так как влияют на прочность, устойчивость, несущую способность конструкций жилого дома и, соответственно, эксплуатационную пригодность дома.

Для приведения конструкций части пилона лоджии в работоспособное техническое состояние требуется выполнить ремонтно-восстановительные работы по закреплению наружных облицовочных кирпичных слоев путем установки анкеров.

Выявленные дефекты кирпичной кладки стены многоквартирного дома являются скрытыми и не могли быть обнаружены при приемке дома в эксплуатацию. Данные дефекты возникли не в результате неправильной эксплуатации здания, естественного износа здания или действий третьих лиц, а в результате несоблюдения строительных норм при проведении строительных работ на объекте, а также нарушения проектного решения застройщиком.

Согласно табл. 1 п. 4.3 ГОСТ 27751 – 2014 «Надежность строительных конструкций и оснований» примерный срок службы зданий жилищно-гражданского и производственного строительства в обычных условиях эксплуатации – не менее 50 лет. Исходя из характеристик жилого дома, приведенных в проектной документации, дом № ** по ул. *** имеет II группу капитальности. Средний срок эксплуатации таких зданий составляет 125 лет (приложение № 3 к Методике определения физического износа гражданских зданий, утвержденной Приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.1970 № 404). Минимальная продолжительность эксплуатации кирпичной стены жилого здания до капитального ремонта должна составлять не менее 40 лет (Приложение № 3 ВСН 58 – 88 (р)).

В настоящее время стена, в которой из-за ненадлежащего выполнения застройщиком строительных работ образовалась сквозная трещина, создает угрозу жизни и здоровью людей, поскольку возможно обрушение наружной части стены, не имеющей никакой связи с несущей частью стены. В случае причинения вреда жизни и здоровью людей, имуществу физлиц и юрлиц, к застройщику, выполнившему строительство с отступлением от проекта и требований строительных норм и правил, могут быть предъявлены требования о возмещении вреда (ст. 60 Градостроительного кодекса РФ).

На основании ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ, п. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, п. 6 ст. 19 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300 – 1 «О защите прав потребителей» прошу Вас выполнить ремонтно-восстановительные работы, предусмотренные техническим заключением ООО «***».

Ответ на данную претензию прошу Вас направить в течение 10 дней. В случае неполучения ответа ТСН обратится в Арбитражный суд Нижегородской области. ❞

Автор: Шоломова Е. В. – юрист, председатель правления ТСН «Зеленая, 22»