Волгоградский областной суд опубликовал Обобщение судебной практики рассмотрения судами гражданских дел об оспаривании решений общих собраний собственников. Отдельный раздел обобщения посвящен оспариванию решений общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома в части установления размера платы за содержание жилого помещения в МКД.
В соответствии с частью 1 статьи 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства.
Согласно части 7 статьи 156 ЖК РФ, размер платы за содержание жилого помещения в МКД, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 – 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание жилого помещения в МКД определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
В силу пункта 17 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень работ и услуг, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
На основании пункта 28 Правил, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД – в случае управления МКД управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений.
В соответствии с пунктом 29 Правил расходы за содержание жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ, включая в том числе оплату расходов на содержание внутридомовых инженерных систем электро, тепло‑, газо- и водоснабжения, водоотведения, расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД услуг и работ в целях содержания общего имущества в МКД, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в МКД (за исключением случаев, когда стоимость таких коммунальных ресурсов в МКД включается в состав платы за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в МКД, в соответствии с пунктом 40 Правил предоставления коммунальных услуг), обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.
В силу пункта 31 Правил, при определении размера платы за содержание жилого помещения в МКД, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Управляющая организация обязана представить собственникам помещений в таком доме предложение о размере платы за содержание жилого помещения в МКД не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания собственников помещений в этом доме в целях принятия решения по вопросу об определении размера платы за содержание жилого помещения в МКД посредством размещения такого предложения на досках объявлений, расположенных во всех подъездах МКД или в пределах земельного участка, на котором расположен МКД. В предложении управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения в МКД должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения, а в случае, если размер такой платы превышает размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления МКД, установленный органом местного самоуправления (в субъектах РФ – гг. Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – органом государственной власти соответствующего субъекта РФ, если законом соответствующего субъекта РФ не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований), – в том числе обоснование такого превышения, предусматривающее детализацию размера платы с указанием расчета годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД с указанием периодичности их выполнения. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Согласно пункту 35 Правил, указанные в пунктах 31 – 34 настоящих Правил размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ.
Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года № 290 был утвержден Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, и порядке их оказания и выполнения.
Пунктом 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 года № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в МКД по договору соцнайма или принадлежащего им на праве собственности» разъяснено, что при разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, услуги и работы по управлению таким домом, следует учитывать, что утвержденный общим собранием собственников размер платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (часть 1 статьи 156 ЖК РФ).
В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 года № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в МКД по договору соцнайма или принадлежащего им на праве собственности» определено, что под содержанием общего имущества в МКД следует понимать комплекс работ и услуг, направленных на поддержание имущества в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности МКД, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, земельным участком, на котором расположен МКД, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета, другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг.
Из анализа приведенных выше норм и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ следует, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД определяется собственниками с учетом предложений управляющей организации в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ, а также безопасные для жизни и здоровья граждан условия проживания в таком доме.
Случай из практики. Так, ООО «Р. №1» обратилось в суд с иском к С., З., Ф. о признании решения общего собрания собственников помещений МКД недействительным.
В обоснование заявленных требований истец указал, что осуществляет на территории городского округа – город Камышина деятельность по управлению жилыми МКД, в том числе и спорным МКД.
24 июля 2020 года в адрес истца поступило заявление с протоколом разногласий от 18 июля 2020 года внеочередного общего собрания собственников помещений указанного МКД, согласно которому были приняты решения о заключении договора на управление указанным МКД с 18 июля 2020 года в новой редакции; об утверждении размера платы за управление, работы и услуги по содержанию общего имущества в спорном МКД в размере 19 рублей 43 копеек за 1 кв.м.
Истец с указанным тарифом и договором управления не согласился, в связи с чем, 6 августа 2020 года возвратил ответчику С. переданные ею решения общего собрания и акт разногласий без подписания, а также приложил свой проект договора управления с тарифом в размере 24 рубля 03 копейки за 1 кв.м общей площади помещений.
Истец полагает, что решения общего собрания являются незаконными, поскольку они приняты без учета предложений управляющей компании, без соблюдения требований закона и экономического обоснования.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил суд признать недействительными решения собрания собственников МКД, оформленные протоколом №4 от 18 июля 2020 года, по вопросам: об утверждении перечня работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома № 2 и размера их финансирования на 2020 – 2021 годы; об утверждении минимального перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД с тарифом в размере 19 рублей 43 копеек за 1 кв.м общей площади помещений и утверждении протокола разногласий к договору управления 2020 года с ООО «Р. №1»; о выборе уполномоченных лиц по взаимодействию с ООО «Р. №1», со всеми поставщиками и исполнителями всех услуг, ответственных за теплоучет, горячее и холодное водоснабжение, электроэнергию, хранение всех ключей от общего оборудования и наделения полномочий по подписанию актов выполненных работ. Также истец просил взыскать с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины.
Судом первой инстанции при разрешении спора было установлено, что управление МКД с 20 мая 2015 года осуществляет ООО «Р. №1» на основании договора управления МКД от 14 мая 2015 года.
Согласно пункту 9.2 договора управления, договор был заключен сроком на 1 год; при отсутствии решения общего собрания собственников или уведомления от управляющей организации о прекращении договора за два месяца до окончания срока его действия, договор считается продленным на тот же срок, на установленных в договоре условиях. Срок действия договора управления неоднократно продлевался.
Размер платы за услуги управления, содержания и ремонта общего имущества МКД по договору управления, в соответствии с Перечнем работ и услуг по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества, являющимся неотъемлемой частью договора управления, за 1 кв.м составлял 20 рублей 99 копеек.
26 февраля 2020 года ООО «Р. №1» известило инициативную группу указанного МКД в лице С. и З. о прекращении с 20 мая 2020 года действия договора управления, заключенного с собственниками помещений МКД №56/56А, и напомнило о необходимости принятия собственникам помещений решения о выборе способа управления МКД и управляющей организации для дальнейшего заключения договора управления. Одновременно, ООО «Р. №1» предложило собственникам МКД свои услуги по обслуживанию указанного МКД и передало проект договора управления с тарифом в размере 24 рубля 03 копейки за 1 кв.м.
4 июля 2020 года собственниками помещений МКД №56/56А проведено общее собрание в очно-заочной форме.
Согласно протоколу №4 проведенного по инициативе С., З. и Ф. в очно-заочной форме внеочередного собрания собственников №56/56А от 18 июля 2020 года, общим собранием были приняты решения, в том числе, об утверждении перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД с тарифом 19 рублей 43 копейки за 1 кв.м общей площади помещений; об утверждении протокола разногласий к договору управления 2020 года с ООО «Р. №1»; о выборе уполномоченных лиц по взаимодействию с ООО «Р. №1» со всеми поставщиками и исполнителями всех услуг, ответственных за теплоучет, ГВС, ХВС, электроэнергию, хранение всех ключей от общедомового оборудования – собственника квартиры №24 С., собственника квартиры №79 Ф. и наделении их полномочиями на подписание актов выполненных работ.
В соответствии с протоколом общего собрания от 18 июня 2020 года в голосовании приняли участие собственники, обладающие 69,53% голосов.
Копия указанного протокола, совместно с проектом договора управления МКД от 18 июля 2020 года и протоколом разногласий, были направлены в адрес ООО «Р. №1».
Не согласившись с решениями общего собрания собственников,
6 августа 2020 года ООО «Р. №1» возвратило в адрес С., как председателя инициативной группы, решение общего собрания и протокол разногласий в полном объеме без подписания, разъяснив при этом, что принятый собственниками помещений размер платы за содержание жилого помещения является необоснованным, принят произвольно и не соответствует требованиям жилищного законодательства, а также предложило в срок до 24 августа 2020 года провести общее собрание собственников с повесткой дня о пересмотре решений по пунктам 3, 4, 5 протокола № 4 от 18 июля 2020 года; о принятии новых решений об утверждении перечня работ и услуг и размера платы 24 рубля 03 копейки за 1 кв.м, о заключении договора управления в редакции ООО «Р. №1». Одновременно, ООО «Р. №1» направило в адрес инициаторов общего собрания договор управления в новой редакции с экономически обоснованным расчетом.
В подтверждение своих доводов истцом суду было предоставлено экспертное заключение ООО «Ц.-А.» от 4 февраля 2021 года по результатам проверки экономической обоснованности размера платы за ремонт жилого помещения МКД, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению МКД на 2021 год, из которого следует, что экспертом были проанализированы представленные предложения ООО «Р. №1» по установлению размера платы за управление, содержание и ремонт жилого помещения МКД и подтверждена стоимость единицы данной услуги, включая все предусмотренные действующим законодательством налоги и сборы, в размере 25 рублей 94 копейки за 1 кв.м общей площади жилого помещения.
Решением Камышинского городского суда Волгоградской области от 26 марта 2021 года исковые требования ООО «Р. №1» удовлетворены (дело № 2 – 85/2021).
Разрешая спор по существу и удовлетворяя заявленные исковые требования, суд исходил из того, что собственниками помещений многоквартирного жилого дома было принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт помещений МКД в отсутствие экономического обоснования, в материалы дела не представлено достоверных доказательств экономического расчета структуры, которую, по мнению ответчиков, следует применять при расчете платы за содержание и ремонт многоквартирного жилого дома. Те обоснования, на которые ссылаются ответчики в рамках гражданского дела, носят общий, ориентировочный и неинформативный характер.
Между тем, постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года № 290 был утвержден Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, и порядке их оказания и выполнения.
При этом, учет предложений управляющей организации при утверждении размера платы за эти услуги является обязательным, установление размера платы за содержание жилого помещения не может носить произвольный характер, при его определении подлежат учету действующие нормативные акты, а также специфика конкретного МКД.
Однако из протокола общего собрания собственников многоквартирного жилого дома следует, что размер платы был принят собственниками помещений произвольно, без его экономического обоснования и учета предложений управляющей организации. При этом, перечень работ и услуг по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества, приложенный ответчиком С. к проекту договора управления от 18 июля 2020 года, не соответствует Минимальному перечню услуг и работ, утвержденному постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года № 290.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 17 июня 2021 года решение Камышинского городского суда Волгоградской области от 17 июня 2021 года оставлено без изменения (дело № 33 – 6532/2021). При этом, судебная коллегия отметила, что факт утверждения гражданско-правовым сообществом – собственниками помещений МКД размера платы как реализация предоставленного им права не может служить безусловным основанием к принятию этого размера при установлении того обстоятельства, что данный размер не обеспечит содержание общего имущества МКД.
Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции согласилась с выводами суда первой и апелляционной инстанций, и определением от 2 декабря 2021 года оставила судебные акты без изменения (дело № 88 – 10197/2021).
Случай из практики. В другом деле, ООО «СК Р.» обратилось в суд с иском к П. о признании недействительными решений общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома.
В обоснование заявленных требований указало, решением собственников помещений многоквартирного жилого дома, оформленным протоколом общего собрания № 2 от 30 сентября 2016 года, утвержден договор управления с ООО «СК «Р.», а также тариф в размере 18,76 рублей, который с 1 января 2019 года был уменьшен на 2,10 рублей, в связи с исключением услуги по обращению с ТКО.
На общем собрании собственников 24 июня 2021 года было принято решение об утверждении тарифа в размере 16 рублей за 1 квадратный метр.
Полагая, что собрание проведено с существенным нарушением порядка его созыва, подготовки, проведения и составления протокола общего собрания, без учета предложения управляющей организации (в одностороннем порядке), изменяет установленный протоколом № 2 от 30 сентября 2016 года и договором управления размер платы и порождает убытки для общества, связанные с выполнением предусмотренного нормативными актами объема работ и услуг, истец просил суд признать недействительным решение общего собрания собственников помещений МКД, оформленного протоколом № 1 от 24 июня 2021 года.
Судом было установлено, что ООО «СК Р.» осуществляет управление и обслуживание многоквартирного жилого дома.
Общему собранию собственников помещений, проведенному 24 июня 2021 года, управляющей компанией ООО «СК Р.» представлены предложения о размере платы за содержание спорного многоквартирного жилого дома, который составил 20,64 рубля за 1 кв.м. К предложению представлена смета (расчет) в обоснование размера платы.
Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома, оформленным протоколом № 1 от 24 июня 2021 года, было принято решение, в том числе по вопросу № 3 об утверждении тарифа на содержание и текущий ремонт общего имущества в размере 16 рублей за 1 кв.м.
Устанавливая указанный тариф, собственники помещений указали на то, что он принят с учетом предложений управляющей компании, из расчета которой собственники посчитали необходимым исключить необоснованные (по их мнению) расходы.
Суд первой инстанции, руководствуясь вышеприведенными нормами, разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ и признавая недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома, оформленное протоколом № 1 от 24 июня 2021 года, исходил из того, что учет предложений управляющей компании при утверждении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД является обязательным, установление указанного размера не может носить произвольный характер, при его определении подлежат учету действующие нормативные акты, а также специфика конкретного МКД. Однако, согласно протоколу общего собрания от 24 июня 2021 года размер платы был принят собственниками произвольно, без экономического обоснования и учета предложений управляющей организации, отклоненных без каких-либо мотивов, не утверждены перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер финансирования каждой услуги.
Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции решением от 8 октября 2021 года удовлетворил исковые требования ООО «СК Р.» к П. о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме (Краснослободский районный суд Волгоградской области, дело № 2 – 564/2021).
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам от 1 июня 2022 года решение Краснослободского районного суда Волгоградской области от 8 октября 2021 года оставлено без изменения (дело №33 – 5035/2022).