Для читателей из Воронежской области приводим основные выводы из обобщения Воронежского областного суда по спорам связанным с самовольной постройкой (реконструкцией) за период 2021 – 3 месяца 2022 года.
Понятие реконструкции дано в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления этих элементов.
Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена Жилищным кодексом РФ.
В соответствии с п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости. Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Проводимая реконструкция не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. В такой ситуации, обращающиеся с исками об узаконивании произведенной реконструкции по существу должны представлять суду такой же объем доказательств, что и при признании права собственности на самовольный объект.
При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.
При рассмотрении этих споров нужно учитывать положения ст. 222 ГК РФ и разъяснения, изложенные в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.
С исками о признании реконструкции (пристройки, надстройки) самовольной, как правило, обращаются лица, являющиеся сособственниками реконструируемого объекта. При этом в качестве одного из оснований своих требований истцы ссылаются на нарушение порядка получения согласия на проведение реконструкции либо на неполучение от них согласия на проведение соответствующих работ.
Проведение соответствующих работ, затрагивающих общее имущество, должно быть основано на соглашении между сособственниками, что вытекает из требований ст. 247 ГК РФ.
В тех случаях, когда реконструируемый объект (жилой дом, общие помещения жилого дома) находится в режиме общей долевой собственности, к участию в деле должны привлекаться все сособственники такого реконструированного объекта, поскольку от их позиции (при условии получения положительных заключений контролирующих органов) будет зависеть вопрос: возможна легализация самовольной реконструкции либо ее следует признавать самовольной, что, соответственно, влечет применение санкций, предусмотренных ст. 222 ГК РФ.
Кроме того, в тех случаях, когда реконструкция объекта влечет изменение долей в общей долевой собственности на измененный в процессе реконструкции объект недвижимости, суды должны ориентировать истцов на предъявление одновременно с требованиями о признании права собственности на реконструированный объект и исковые требования к сособственникам об изменении (перераспределении) долей в общей долевой собственности.
Пример: К.Е.А. обратилась в суд с иском к Ч.О.Ю., Ч.С.С. об устранении препятствий в пользовании общим имуществом многоквартирного дома, возложении обязанности освободить земельный участок от самовольного строения, восстановлении первоначального состояния общего имущества.
Истец является собственником жилого помещения – квартиры в МКД.
Ответчикам на праве общей долевой собственности в равных долях принадлежит квартира, расположенная на первом этаже многоквартирного дома.
В принадлежащем ответчикам помещении были произведены работы по переустройству и перепланировке квартиры, а также была организованна входная группа с благоустройством земельного участка. Ответчиками получена и согласована вся необходимая разрешительная документация на перепланировку жилого помещения и переводу жилого помещения в нежилое. Работы по перепланировке были произведены в соответствии с проектом переустройства и перепланировки квартиры и архитектурным решением организации входной группы. Проект переустройства и перепланировки квартиры прошел согласование в Управлении жилищных отношений Администрации городского округа город Воронеж, в связи с чем, был издан приказ № 311 от 07.04.2020 о переводе жилого помещения в нежилое помещение. Архитектурное решение организации входной группы согласовано Управлением главного архитектора администрации городского округа город Воронеж, на основании чего выдан паспорт фасада здания № 82 – 23-3172. Проект переустройства и перепланировки квартиры, а также архитектурное решение организации входной группы соответствуют нормам градостроительного законодательства и Федерального закона
№ 169-ФЗ от 17.11.1995 «Об архитектурной деятельности в РФ».
Суд первой инстанции, установив эти обстоятельства на основании представленных доказательств, оценив заключение строительно-технической экспертизы наряду с иными полученными доказательствами, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований т.к. истцами были получены предусмотренные законом разрешения и согласие собственников помещений в многоквартирном доме на перепланировку принадлежащего им помещения, перевод его в нежилое помещение, возведение входной группы. Районный суд посчитал, что произведенная истцами перепланировка и переоборудование принадлежащей им квартиры не нарушает требования закона, и права истца, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований.
Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда согласилась с решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа в части отказа в удовлетворении исковых требований о возложении на ответчиков обязанности восстановить первоначальное состояние стояка отопления, привести ограждающую ненесущую наружную стену многоквартирного дома в первоначальное проектное состояние, т.к. установлено, что работы по переустройству и перепланировке принадлежащего им жилого помещения ответчики произвели в установленном законом порядке, на основании составленного проекта, при получении уведомления администрации городского округа город Воронеж о переводе жилого помещения в нежилое, а также при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме на перевод помещения из жилого в нежилое.
В то же время судебная коллегия не согласилась с выводами суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований об устранении препятствий в пользовании земельным участком многоквартирного дома, т.к. в материалах дела нет сведений о том, что собственники разрешили ответчикам использовать часть земельного участка для организации входной группы в квартиру с устройством замощения и демонтажем ограждения палисадника.
Суд первой инстанции, рассматривая возникший спор, не поставил на обсуждение сторон вопрос о расположении входной группы и замощения в границах участка многоквартирного дома и не предложил сторонам представить доказательства, подтверждающие или опровергающие это.
Поскольку суд первой инстанции с недостаточной полнотой определил обстоятельства, имеющие значение для дела и не исследовал их, судебная коллегия, дополнительно определив обстоятельства подлежащие доказыванию, проведя по делу по ходатайству стороны экспертизу, удовлетворила требования истца в части, возложив на ответчиков обязанность в тридцатидневный срок с даты вступления решения в законную силу демонтировать ступени и крыльцо (до остекления), обеспечивающие вход в нежилое помещение и примыкающие к фасадной части такого многоквартирного дома, демонтировать тротуарную плитку, примыкающую к указанным ступеням и крыльцу и восстановить газон и ограждение палисадника в пределах границ земельного участка многоквартирного дома (гр. дело № 33 – 15/2022).
Пример: А.А.В. обратился в суд с иском к Б.И.А. о сносе самовольно возведенного строения, указывая, что является собственником квартиры, расположенной в доме и собственником ¼ доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по данному адресу. Между сособственниками домовладения и земельного участка было заключено соглашение о реальном разделе жилого дома – по 1/4 доле в праве общей долевой собственности, приходящейся на каждого сособственника земельного участка. В 2016 году ответчик без получения какого-либо согласия со стороны сособственников и какого-либо разрешения компетентных органов осуществил на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности, постройку трехэтажного дома, чем были нарушены права истца, в связи с чем с учетом истец просил обязать ответчика снести самовольно возведенную постройку.
Обращаясь с самостоятельными исковыми требованиями к Б.И.А., администрация городского округа город Воронеж просила обязать ответчика снести самовольно возведенную пристройку с пристроенным гаражом (Лит. А2, Лит. Г).
Б.И.А. обратился со встречным иском о сохранении реконструированной пристройки и гаража к принадлежащей ему квартире, указав, что реконструкция квартиры, путем возведения к ней пристройки и гаража не является самовольной, согласована в 2003 году с администрацией Центрального района г. Воронежа – в соответствии с действующим тогда порядком получения разрешения на реконструкцию квартиры в доме блокированной застройки в зоне индивидуального жилищного строительства. Разрешение было получено на основании архитектурного проекта на её реконструкцию, разработанного в 2003 году и согласованного официально уполномоченным на такое согласование начальником отдела по градостроительству, архитектуре и земельным отношениям Центрального района г. Воронежа. Между тем разрешение, выданное в 2003 году администрацией Центрального района г. Воронежа, не может быть представлено в связи с утратой документа.
Решением Центрального районного суда г. Воронежа
от 24 ноября 2021 г. исковые требования А.А.В. и администрации городского округа город Воронеж к Б.И.А. удовлетворены, встречные исковые требования оставлены без удовлетворения, поскольку установив отсутствие какой-либо разрешительной документации на строительство, реконструкцию спорных объектов, суд пришел к выводу, что спорные объекты являются самовольными постройками, кроме того, ответчиком для строительства спорных строений использовались часть земель, право государственной собственности, на которые не разграничено, и часть земельного участка, принадлежащего на праве общей долевой собственности и иным совладельцам, согласие которых на строительство получено не было.
Апелляционная инстанция согласилась с указанным решением районного суда (дело № 33 – 1181/2022).
Пример: Т.С.С. обратился в суд с иском к Администрации городского округа город Воронеж о признании права собственности на объект недвижимости – нежилым зданием литер А площадью 68,6 кв.м., мотивируя свои требования тем, что недвижимое имущество «торговый павильон» приобрел по договору купли-продажи от 15.02.2005.
Суд апелляционной инстанции, перейдя к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции по основаниям пункта 4 части 4 статьи 330 ГПК РФ, поскольку судом к участию в деле не привлечен Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области, чьи права затрагиваются вынесенным решением, решение Центрального районного суда г. Воронежа от 12 апреля 2012 года, которым исковые требования были удовлетворены, отменил. Принимая новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований судебная коллегия указала, что строение возведено без разрешительной документации, на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном действующим законодательством, строение подпадает под признаки, эти в ст. 222 ГК РФ и является самовольной постройкой, земельный участок, с учетом эксплуатации спорного строения, истцу не предоставлялся, мер к легализации спорного строения не предпринималось (дело № 33 – 925/2022).
Пример: Ч.С.М. обратился в суд с иском, в котором просил обязать ответчиков Ч.С.Л. и Н.А.Ю. устранить незаконную реконструкцию площадки («пл.») вдоль нежилого встроенно-пристроенного помещения III в лит. А, путем приведения данной площадки в первоначальное состояние согласно техническому паспорту на дом по состоянию на 25.04.2002, а именно: демонтировать стену, отделяющую площадку вдоль нежилого помещения III от остальной площадки («пл.»); демонтировать кирпичную кладку с торцевой части площадки («пл.»); восстановить лестничный марш с торцевой части площадки («пл.»); демонтировать установленные в арочных проемах оконные блоки ПВХ в количестве 4 штук; демонтировать установленный в арочном проеме дверной блок ПВХ; демонтировать кирпичную кладку высотой 495мм (5 рядов кирпичей) в створе арочных проемов; демонтировать систему отопления, установленную в границах
В обоснование заявленных требований истец указывал, что является собственником квартиры, расположенной в многоквартирном жилом доме. Ответчиками в отсутствие согласия собственников помещений МКД были произведены работы по изменению части открытой бетонной площадки, в результате чего открытая площадка преобразована в закрытое помещение с ограждающими конструкциями и объединено с нежилым помещение III.
Решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 10 июля 2020 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 10 ноября 2020 г., в удовлетворении исковых требований отказано.
Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции определением от 03 марта 2021 года отменила апелляционное определение, направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, указав, что судами не дана оценка доводам истца об изменении архитектурного облика здания многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями в результате произведенной реконструкции, вопрос о границах участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями не обсуждался, тогда как из материалов дела следует, что помимо включения части площадки «пл.» в состав нежилого помещения III лит.А к указанному помещению дополнительно устроены ступени с входной площадкой, что изменило площадь застройки многоквартирного жилого дома, произведенная реконструкция повлекла уменьшение общего имущества, однако необходимого согласия всех собственников помещений МКД отсутствует (гр. дело № 88 – 4686/2021).