Для читателей из Волгоградской области изложили основные позиции областного суда по спорам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан, в случае признания жилого помещения либо многоквартирного жилого дома непригодным для проживания, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Основной причиной обращения в суд администрации Волгограда с таким исками выступает недостижение с собственниками соглашения о выкупной стоимости жилых помещений, признанных непригодными для проживания.
В соответствии с частью 2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Согласно части 4 статьи 32 Жилищного кодекса РФ собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.
В силу части 3 статьи 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Таким образом, в случае обращения органа местного самоуправления в суд с соответствующим иском соблюдение установленной статьей 32 Жилищного кодекса РФ процедуры является обязательным. Жилое помещение может быть изъято только на возмездной основе.
Нормы, содержащиеся в статье 32 Жилищного кодекса РФ в развитие положений статьи 35 Конституции РФ о возможности принудительного изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, при условии предварительного и равноценного возмещения, направлены на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.
Согласно положениям части 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения.
Указания в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ на то, что следует включать в выкупную цену (возмещение) в первую очередь, рассчитаны на тот случай, когда согласие не достигнуто и вопрос стал предметом судебного разбирательства (часть 9 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).
Выкупная цена изымаемого жилого помещения (возмещение за жилое помещение) в силу части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ включает:
- рыночную стоимость самого жилого помещения. В случае спора стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года за №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»;
- рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли в праве общей собственности на такое имущество;
- все убытки, которые несет (понесет в будущем) собственник жилого помещения вследствие его изъятия. К числу возможных потерь собственника жилого помещения, в частности, отнесены убытки, которые собственник несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.
Поскольку положениями статей 36 – 38 Жилищного кодекса РФ и статьи 290 Гражданского кодекса РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.
Учитывая то обстоятельство, что отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не определяется, ибо предназначен он для обеспечения возможности пользования жилым помещением, при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей ответчику доли в праве общей собственности на земельный участок под домом.
Также к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения (возмещения), относятся суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Статья 16 Закона РФ от 04 июля 1991 года №1541 – 1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21 июля 2007 года №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относится в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро‑, тепло, газо‑, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ.
Как показывает анализ судебной практики, суды в целом правильно применяют положения части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ и при определении выкупной цены руководствуются примерным перечнем возможных убытков собственника, приведенным в указанной норме.
Подпунктом «з» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» установлено, что для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 Гражданского процессуального кодекса РФ).
По многим представленным делам данной категории ввиду наличия между сторонами спора о выкупной цене жилого помещения суды назначали оценочную экспертизу, по результатам которой удовлетворяли требования органа местного самоуправления частично либо в полном объеме.
Так, по гражданскому делу №2 – 1263/2019 администрация Волгограда обратилась в суд с иском к Д., Д., Д. об изъятии жилого помещения с выплатой возмещения за изымаемое жилое помещение, ссылаясь на то, что в силу статьи 32 Жилищного кодекса РФ на администрацию возлагается обязанность по выплате возмещения за изымаемое жилое помещение на основании соглашения, от подписания которого ответчики отказываются, а дальнейшее их проживание в жилом помещении многоквартирного дома создает угрозу жизни и здоровью.
Решением Кировского районного суда г. Волгограда от 28 ноября 2019 года исковые требования были удовлетворены частично, на ответчиков возложена обязанность заключить с администрацией Волгограда соглашение об изъятии жилого помещения, принадлежащего им на праве собственности, с выплатой каждому из них определенной денежной суммы.
Удовлетворяя частично требования истца, суд установил, что в качестве способа обеспечения своих жилищных прав ответчики выбрали предоставление им возмещения стоимости жилого помещения, при этом не согласились с оценкой истца, ввиду чего выразили отказ от подписания соглашения.
В целях определения размера возмещения за подлежащее изъятию недвижимое имущество судом по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертному учреждению.
В результате проведенного исследования эксперты определили выкупную стоимость квартиры, включая рыночную стоимость доли в общем имуществе многоквартирного дома, в том числе, доли земельного участка, убытков, причиненных собственнику изъятием квартиры, связанных с изменением места проживания, временными пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения в собственность.
Разрешая спор, суд первой инстанции не усмотрел оснований сомневаться в правильности экспертного заключения и установил размер возмещения в соответствии с заключением судебной экспертизы.
Апелляционным определением от 19 февраля 2020 года судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда решение Кировского районного суда г. Волгограда от 28 ноября 2019 года оставила без изменения, признав, что суд первой инстанции обоснованно определил размер возмещения в соответствии с заключением судебной экспертизы, и как того требуют положения части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ с учетом рыночной стоимости квартиры, рыночной стоимости доли ответчиков в общем имуществе многоквартирного дома, в том числе, доли земельного участка, убытков, причиненных собственнику изъятием квартиры и др. (дело №33 – 2155/2020).
По аналогичным основаниям суд апелляционной инстанции согласился с решением Кировского районного суда г. Волгограда от 18 декабря 2019 года по гражданскому делу №2 – 1254/2019, которым иск администрации Волгограда к Т.Н.В., Т..В.А. о возложении обязанности заключить соглашение об изъятии жилого помещения, выплате возмещения за изымаемое жилое помещение, прекращении права собственности, признании права собственности был удовлетворен исходя из полученных результатов судебной экспертизы (апелляционное определение от 05 марта 2020 года, дело №33 – 3306/2020); с решением Кировского районного суда г. Волгограда от 28 ноября 2019 года по гражданскому делу №2 – 1264/2019, которым иск администрации Волгограда к В.М.В. и Ш.И.В. о возложении обязанности заключить соглашение об изъятии жилого помещения, выплате возмещения за изымаемое жилое помещение, прекращении права собственности, признании права собственности был удовлетворен исходя из полученных результатов судебной экспертизы (апелляционное определение от 12 февраля 2020 года, дело №33 – 2145/2020).
Правоприменительная практика свидетельствует о том, что в судах сложился единообразный подход к определению выкупной цены изымаемого жилого помещения с учетом в ее составе рыночной стоимости самого жилого помещения, всех убытков, которые несет (понесет в будущем) собственник жилого помещения вследствие его изъятия, а также стоимости доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.
Из рассмотренных дел данной категории большинство исков органа местного самоуправления после проведения судебной экспертизы об оценке выкупной стоимости жилого помещения судами удовлетворялись с принятием за основу выводов экспертного заключения.
Вместе с тем, имеются случаи, когда выкупная стоимость изымаемого жилого помещения в случае отсутствия возражений и ходатайства о назначении экспертизы определялась судом первой инстанции на основании представленного администрацией Волгограда отчета об оценке.
Федеральным законом от 27 декабря 2019 года № 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда» статья 32 Жилищного Кодекса РФ была дополнена частью 8.2, с применением которой у некоторых судов возникли трудности.
Так, по гражданскому делу №2 – 1665/2021 администрация Волгограда обратилась в Красноармейский районный суд г. Волгограда с иском к С.Е.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней С.М.С., С.С.И., С.В.С. об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, возложении обязанности заключить соглашения об изъятии жилого помещения с выплатой возмещения согласно долям в праве собственности, прекращении права собственности, признании права собственности, передаче жилого помещения, указав, что на основании договора купли-продажи от 22 августа 2013 года ответчикам принадлежит 27/100 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, с определением С.Е.В. – 9/100 долей в праве, несовершеннолетней С.М.С., С.С.И. и С.В.С. – по 6/100 долей в праве собственности. Данный многоквартирный жилой дом на основании заключения межведомственной комиссии признан аварийным и подлежащим сносу, принято постановление об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, жилой дом включен в муниципальную адресную программу «Переселение граждан, проживающих в Волгограде, из аварийного жилищного фонда на территории Волгоградской области в 2019 – 2025 годах». Стоимость принадлежащего ответчикам жилого помещения (комнаты в коммунальной квартире) определена отчетом об оценке, выполненном по заказу администрации Волгограда. Поскольку право общей долевой собственности на жилое помещение приобретено ответчиками после признания многоквартирного жилого дома аварийным, размер возмещения должен быть ограничен ценой сделки. Между тем, соглашения о выкупе аварийного жилья сторонами не подписаны в связи с несогласием ответчиков с указанным размером возмещения.
Решением Красноармейского районного суда г. Волгограда от 26 июля 2021 года иск был удовлетворен.
Разрешая спор и удовлетворяя заявленные истцом требования, суд первой инстанции исходил из того, что право собственности на спорное жилое помещение приобретено ответчиками по договору купли-продажи после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Федеральный закон от 27 декабря 2019 года №473-ФЗ, которым в Жилищный кодекс РФ введена часть 8.2 статьи 32, вступил в силу с 28 декабря 2019 года, особенностей применения данной нормы в зависимости от даты возникновения права собственности на изымаемое жилое помещение не предусмотрено, под ее действие подпадают все случаи перехода права собственности (кроме наследования) после даты признания многоквартирного дома аварийным. Учитывая, что на момент вступления в силу данного федерального закона каких-либо соглашений о выкупе спорной квартиры между истцом и ответчиками не было заключено, фактически вопрос об изъятии жилого помещения разрешается в судебном порядке, т.е. после 28 декабря 2019 года, суд пришел к выводу о том, что часть 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ подлежит применению в спорных правоотношениях и размер возмещения за изымаемое у ответчиков жилое помещение должен определяться в пределах цены, по которой они приобрели жилое помещение.
Апелляционная инстанция признала данный вывод суда основанным на неверном толковании норм жилищного законодательства, указав следующее.
В соответствии с частью 1 статьи 6 Жилищного кодекса РФ акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», часть 1 статьи 6 Жилищного кодекса РФ закрепляет общеправовой принцип действия законодательства во времени: акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд РФ, преобразование отношений в той или иной сфере жизнедеятельности не может осуществляться вопреки нашедшему отражение в статье 4 Гражданского кодекса РФ общему (основному) принципу действия закона во времени, который имеет целью обеспечение правовой определенности и стабильности законодательного регулирования в России как правовом государстве (статья 1 часть 1 Конституции РФ) и означает, что действие закона распространяется на отношения, права и обязанности, возникшие после введения его в действие, и только законодатель вправе распространить новые нормы на факты и порожденные ими правовые последствия, возникшие до введения соответствующих норм в действие, то есть придать закону обратную силу (ретроактивность), либо, напротив, допустить в определенных случаях возможность применения утративших силу норм (ультраактивность).
Общим принципом действия норм жилищного права во времени законодателем определен принцип прямого действия во времени. Реализация данного принципа действия нормативного акта во времени, в том числе предполагает, что все случаи ретроактивности (обратной силы) и ультраактивности (переживания) должны быть прямо перечислены в тексте нормативного акта, содержащего нормы жилищного права.
Право собственности ответчиков на спорное жилое помещение возникло до введения в действие части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ.
При этом Федеральный закон от 27 декабря 2019 года №473-ФЗ, вступивший в силу со дня официального опубликования – с 28 декабря 2019 года, не содержит положений о распространении нового правового регулирования (часть 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ) на отношения, возникшие из договоров, заключенных до его вступления в силу, т.е. до 28 декабря 2019 года
Следовательно, указанная правовая норма, как не имеющая обратной силы, не может применяться к правоотношениям сторон, возникшим из договоров, заключенных до ее вступления в силу.
В законодательстве, действующем в период приобретения ответчиками жилого помещения, отсутствовали положения, предписывающие при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение учитывать дату его приобретения (до либо после признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).
Исходя из принципа прямого действия норм жилищного права во времени и отсутствия в таком выше нормативном акте оговорки о его обратной силе, право на получение ответчиками возмещения за изымаемое имущество должно реализовываться по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, без учета ограничений, установленных частью 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, поскольку, действуя добросовестно в условиях правовой определенности, С‑вы, как собственники жилого помещения, вправе были рассчитывать на защиту своих прав с учетом действующего на момент приобретения квартиры законодательства.
Рыночная стоимость жилого помещения ответчиков определена по установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ правилам на основании отчета оценщика, выполненного по заказу администрации Волгограда.
Ответчики с указанной оценкой согласились, что следует из их заявлений, поданных в администрацию Волгограда, а также из их пояснений в судебном заседании, доводов и требований, изложенных в апелляционной жалобе.
На основании изложенного, судебная коллегия пришла к выводу о том, что размер возмещения изымаемых у ответчиков долей в праве собственности на жилое помещение подлежит установлению в размере, определенном оценщиком.
В результате апелляционным определением судебной коллегии Волгоградского областного суда от 02 февраля 2022 года это решение суда было изменено в части взыскания в пользу ответчиков за счет средств казны муниципального образования городского округа город-герой Волгоград выкупной стоимости долей в праве на жилое помещение с увеличением присужденных ответчикам сумм (дело №33 – 1166/2022).
По гражданскому делу №2 – 212/2021 администрация Волгограда обратилась в Красноармейский районный суд г. Волгограда с иском к А.В.А. об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, заключении соглашения об изъятии жилого помещения с выплатой возмещения, прекращении права собственности, признании права собственности, передаче жилого помещения. В обоснование требований указала, что заключением межведомственной комиссии многоквартирный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу до 01 января 2017 года, включен в региональную адресную программу со сроком завершения мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда до 31 декабря 2020 года. А.В.А. является собственником долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение на основании договора купли-продажи от 25 сентября 2013 года, при этом им выбран способ переселения посредством предоставления по договору мены другого благоустроенного помещения. Рыночная стоимость жилого помещения определена в соответствии с проведенной оценкой. Учитывая, что жилое помещение приобретено ответчиком после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, выбранный им способ переселения в виде предоставления другого жилого помещения по договору мены, не может быть реализован.
Решением Красноармейского районного суда г. Волгограда от 08 февраля 2021 года заявленные исковые требования были удовлетворены.
Принимая данное решение, суд первой инстанции исходил из того, что право собственности ответчика на жилое помещение в силу статей 131 и 223 Гражданского кодекса РФ возникло 02 декабря 2013 года, многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение, был признан аварийным 11 апреля 2012 года, то есть после признания дома аварийным, следовательно, на правоотношения сторон распространяются положения части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ.
С такими выводами суда первой инстанции не согласился суд апелляционной инстанции, отметив, что право собственности на спорное жилое помещение у ответчика А.В.А. возникло до введения в действие части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ. При этом Федеральный закон от 27 декабря 2019 года №473-ФЗ не содержит положений о распространении нового правового регулирования на отношения, возникшие из договоров, заключенных до его вступления в силу, то есть до 28 декабря 2019 года, в связи с чем указанная правовая норма, как не имеющая обратной силы, не может применяться к этому жилищному спору. 27 мая 2019 года А.В.А. в соответствии с частью 8 статьи 32 Жилищного кодекса РФ принято решение о выборе им способа переселения путем предоставления ему по договору мены другого благоустроенного жилого помещения. Учитывая принцип прямого действия норм жилищного права во времени и отсутствие в таком выше нормативном акте оговорки о его обратной силе, право на реализацию выбранного способа переселения должно реализовываться по правилам, установленным частью 8 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, без учета ограничений, установленных частью 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, поскольку, действуя добросовестно в условиях правовой определенности, ответчик как собственник жилого помещения вправе был рассчитывать на защиту своих прав с учетом действующего на момент приобретения квартиры законодательства.
Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования администрации Волгограда являются необоснованными, а решение суда – подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований (дело №33 – 12352/2021).
По гражданскому делу №2 – 253/2021 администрация Волгограда обратилась в Красноармейский районный суд г. Волгограда с иском к З.О.Г. об изъятии жилого помещения с выплатой возмещения за изымаемое жилое помещение, прекращении и признании права собственности на долю в жилом помещении, указав, что с 12 мая 2012 года З.О.Г. является собственником 28/100 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение. Постановлением администрации Волгограда от 13 апреля 2012 года, принятым на основании заключения межведомственной комиссии от 25 января 2012 года, многоквартирный жилой дом был признан аварийным и подлежащим сносу, в связи с чем был включен в перечень многоквартирных домов региональной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Волгоградской области в 2019 – 2025 годах» со сроком завершения мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда до 31 декабря 2020 года. Постановлением администрации Волгограда №1038 от 05 сентября 2019 года изъята, в том числе, квартира ответчика. 29 мая 2019 года З.О.Г. выбрала способ переселения в виде предоставления другого благоустроенного помещения, который не может быть реализован в связи с изменением законодательства. Вместе с тем, дальнейшее проживание в аварийном жилом помещении создает угрозу жизни и здоровью проживающих в нем граждан.
Решением Красноармейского районного суда г. Волгограда от 24 февраля 2021 года исковые требования администрации г. Волгограда об изъятии жилого помещения с выплатой возмещения за изымаемое жилое помещение были удовлетворены.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что помещение, в котором проживает ответчик, представляет опасность для жизни и здоровья по причине его аварийного состояния, в связи с чем З.О.Г. имеет право на возмещение за изымаемое жилое помещение за принадлежащую ей долю в вышеуказанной квартире в размере стоимости указанной доли на момент приобретения.
Однако с таким выводом суда первой инстанции не согласился суд апелляционной инстанции, признал его ошибочным и указал, что дом, в котором расположено спорное жилое помещение, включен в региональную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Волгоградской области в 2019 – 2025 годах», утвержденную постановлением администрации Волгоградской области от 01 апреля 2019 года №141‑п. Собственник З.О.Г. по своему выбору имеет право требовать либо выкупа жилого помещения, либо предоставления другого жилого помещения в собственность. З.О.Г. известила администрацию о выборе ею способа реализации жилищных прав в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу путем предоставления другого жилого помещения в собственность, на исполнении которого настаивала. Право З.О.Г. на обеспечение ее жилищных прав в связи с признанием многоквартирного жилого дома, в котором ей на праве собственности принадлежит 28/100 долей квартиры, аварийным и подлежащим сносу путем предоставления другого жилого помещения либо его выкупа, а также выбора любого из названных способов возникло в связи с принятием администрацией Волгоградской области постановления от 01 апреля 2019 года №141‑п, которым утверждена региональная адресная программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Волгоградской области в 2019 – 2025 годах».
Применяя часть 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, введенную Федеральным законом от 27 декабря 2019 года №473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда», суд первой инстанции пришел к выводу о том, что указанная норма подлежит применению ко всем случаям перехода права собственности на жилое помещение (кроме наследования) после даты признания многоквартирного жилого помещения аварийным и подлежащим сносу.
Вместе с тем, суд первой инстанции не принял во внимание, что Федеральный закон от 27 декабря 2019 года №473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда» вступил в законную силу со дня его официального опубликования – 28 декабря 2019 года. При этом данный закон не содержит положений о его применении к жилищным отношениям, правам и обязанностям субъектов таких отношений, возникшим до введения его в действие.
Ссылаясь на то, что рассматриваемые правоотношения возникли до 28 декабря 2019 года положения части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ не подлежали применению, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости отмены судебного акта суда первой инстанции и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленных администрацией исковых требований (33 – 5338/2021).
С такими выводами суда апелляционной инстанции согласился Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, признав правильным вывод о том, что в силу положений пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» у администрации вместо выкупа имеется обязанность предоставить З.О.Г. в собственность другое равнозначное благоустроенное жилое помещение (дело №8Г-26456/2021).
По аналогичным основаниям апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 27 октября 2021 года отменено решение Красноармейского районного суда г. Волгограда от 18 августа 2021 года по гражданскому делу №2 – 2481/2021 по иску администрации Волгограда к Г.В.П. об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, заключении соглашения об изъятии жилого помещения с выплатой возмещения, прекращении права собственности, признании права собственности, передаче жилого помещения, которым исковые требования были удовлетворены (дело №33 – 12062/2021).
Изучение практики показало, что в случае избрания собственником жилого помещения способа реализации жилищных прав в виде предоставления другого жилого помещения, суды правомерно отказывали в удовлетворении иска администрации о возложении обязанности заключить соглашение об изъятии жилого помещения с выплатой возмещения.
Так, по гражданскому делу №2 – 2493/2021 (решение от 24 августа 2021 года) администрация Волгограда обратилась в Красноармейский районный суд г. Волгограда с иском к И.Е.В. об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, заключении соглашения об изъятии жилого помещения с выплатой возмещения, прекращении права собственности, признании права собственности, передаче жилого помещения.
Решением Красноармейского районного суда г. Волгограда от 24 августа 2021 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что процедура изъятия земельного участка и жилого помещения для муниципальных нужд, предусмотренная статьей 32 Жилищного кодекса РФ, истцом не соблюдена, поскольку соглашение о предоставлении жилого помещения не достигнуто, документов, подтверждающих отказ И.Е.В. от предоставления другого жилого помещения в собственность в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу, в материалах дела не имеется, от предложенного администрацией г. Волгограда варианта И.Е.В. отказалась, считая его неравнозначным, однако данный отказ не является отказом от выбранного И.Е.В. способа реализации жилищных прав в виде предоставления другого жилого помещения в собственность, что также подтвердил Красноармейский районный суд г. Волгограда в решении от 10 февраля 2021 года, отказывая в удовлетворении иска администрации Волгограда к И.Е.В. о возложении на ответчика обязанности заключить договор мены жилых помещений, которое в апелляционном порядке обжаловано не было, в связи с чем в силу положений пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» у администрации Волгограда имеется обязанность предоставить И.Е.В. в собственность другое равнозначное благоустроенное жилое помещение.
Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда определением от 09 декабря 2021 года оставила решение суда первой инстанции без изменения, отметив, что в материалах дела отсутствуют доказательства, что администрацией Волгограда после состоявшегося судебного решения от 10 февраля 2021 года принимались меры для достижения с И.Е.В. соглашения о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого в целях соблюдения обеспечения ее жилищных прав (дело №33 – 12705/2021).
По аналогичным основаниям было отказано в удовлетворении исковых требований администрации Волгограда к Ф.А.И. о заключении соглашения об изъятии жилого помещения с выплатой возмещения за счет средств муниципального образования по гражданскому делу №2 – 2519/2021 (Красноармейский районный суд г. Волгограда (решение от 26 августа 2021 года) и иска администрации Волгограда к Г.Е.Т. о заключении соглашения об изъятии жилого помещения с выплатой возмещения за счет средств муниципального образования по гражданскому делу №2 – 221/2021 (Кировский районный суд г. Волгограда (решение от 21 июля 2021 года).
Таким образом, судам следует учитывать, что право выбора собственником изымаемого жилого помещения способа реализации своих жилищных прав находится в приоритете, и если данный выбор был сделан им в пользу предоставления ему жилого помещения, это является обстоятельством, препятствующим удовлетворению исковых требований органа местного самоуправления о заключении соглашения об изъятии жилого помещения с выплатой возмещения за счет средств муниципального образования.
Судами также рассматривались дела по иску администрации Волгограда к собственникам жилых помещений о понуждении к заключению договора мены. Таких дел на обобщение представлено 17, по 4‑м из которых требования оставлены без удовлетворения, при этом принятые по всем 17 делам судебные решения в апелляционном порядке не обжаловались.
Анализ судебной практики по данной подкатегории споров свидетельствует о том, что инициированы они были органом местного самоуправления также в связи с неполучением от собственника согласия на заключение договора мены жилых помещений, проект которого ему направлялся для рассмотрения и согласования, с целью переселения из дома, подлежащего сносу, где дальнейшее проживание создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Изучение дел показало, что данные споры характеризуются представлением необходимого однотипного набора доказательств, а также признанием сторонами обстоятельств дела или ответчиком иска, а также пассивностью относительно опровержения позиций друг друга, неявкой в судебное заседание, отсутствием возражений, в связи с тем, что интересы сторон, заключающиеся в достижении соглашения по условиям договора мены совпадают.
Как правило, при рассмотрении гражданских дел по искам органов местного самоуправления к собственникам жилых помещений в многоквартирных жилых домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, о понуждении к заключению договора мены изымаемого жилого помещения на другое жилое помещение суды руководствовались следующими положениями действующего законодательства.
Статьей 35 Конституции РФ, согласно которой право частной собственности охраняется законом (часть 1). Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).
Подпунктом 3.2 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса РФ, предусматривающим, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2 Гражданского кодекса РФ).
Частью 8 статьи 32 Жилищного кодекса РФ о том, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
Частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ о том, что признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в таком доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен такой дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в таком доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 – 3, 5 – 9 этой же статьи.
Частью 9 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, предусмотрено, что если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом такой иск не может быть подан ранее, чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
При наличии доказательств, подтверждающих признание многоквартирного дома аварийным, включение его в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, изъятие принадлежащего ответчику жилого помещения в таком доме для муниципальных нужд, приобретение для переселения равноценного жилья, отвечающего нормам благоустроенности, направление ответчику на согласование проекта договора мены, а также при отсутствии возражений, либо признании иска, суды удовлетворяли требования, ссылаясь на положения части 8, 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, Федерального закона от 21 июля 2007 года №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года №47, а также разъяснения Пленума Верховного Суда РФ, содержащиеся в п.20 постановления от 02 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» и правовые позиции Верховного Суда РФ, изложенные в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 года, что представляется правильным.
Вместе с тем как указано выше, по 4‑м представленным делам данной подкатегории в удовлетворении иска администрации Волгограда было отказано.
Так по гражданскому делу №2 – 331/2021 (решение от 11 марта 2021 года) администрация Волгограда обратилась в Краснооктябрьский районный суд г. Волгограда с иском к Д.В.В. о возложении обязанности заключить договор мены взамен изымаемого помещения.
В ходе рассмотрения дела представитель ответчика пояснял, что Д.В.В. не согласен с переселением из принадлежащего ему жилого помещения в предлагаемую администрацией Волгограда комнату, следовательно, согласие собственника на предоставление ему другого жилого помещения взамен изымаемого отсутствует.
Установив, что соглашение сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого, не достигнуто, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований к понуждению Д.В.В. к заключению договора мены, поскольку такой способ разрешения возникшего между сторонами спора законом не предусмотрен.
При этом суд первой инстанции отметил, что включение жилого дома, в котором проживает ответчик, в региональную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Волгоградской области» не исключает обязанности соблюдения при переселении граждан, проживающих в домах, включенных в эту программу, их прав с учетом положений жилищного законодательства. Отказ от переселения в предложенную квартиру исключает возможность принудительного выселения ответчика из занимаемого жилого помещения.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований администрации Волгограда к Д.В.В. о предоставлении жилого помещения по договору мены взамен изымаемого жилого помещения.
В апелляционном порядке решение суда первой инстанции не обжаловалось.
По аналогичным основаниям Краснооктябрьским районным судом г. Волгограда было отказано в удовлетворении исковых требований:
- администрации Волгограда к П.Е.Г., Ш.К.П. о предоставлении жилого помещения по договору мены взамен изымаемого жилого помещения (дело №2 – 276/2021, решение от 11 марта 2021 года). В апелляционном порядке решение суда первой инстанции не обжаловано;
- администрации Волгограда к К.Г.Б. о предоставлении жилого помещения по договору мены взамен изымаемого жилого помещения. Основанием к отказу в удовлетворении заявленных требований послужило то, что истцом не был соблюден специальный порядок, предусматривающий возможность выкупа жилого помещения, ответчику не предлагалось выкупить принадлежащее ему жилое помещение, в связи с чем он был лишен права на получение стоимости изымаемого имущества (дело №2 – 393/2021, решение от 16 февраля 2021 года). В апелляционном порядке решение суда первой инстанции не обжаловано.
При этом вывод судов о том, что в случае недостижения сторонами соглашения о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого суд не вправе понуждать собственника к заключению договора мены поскольку такой способ разрешения возникшего между сторонами спора законом не предусмотрен соответствует требованиям закона.
Как разъяснено Пленумом Верховного Суда РФ в пункте 20 Постановления от 02 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 Жилищного кодекса РФ), необходимо иметь в виду, что несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе жилого помещения (подпункт «г»).
Требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 Жилищного кодекса РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон (подпункт «и»).
Суд также не вправе обязать эти органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 Жилищного кодекса РФ следует, что на орган государственной власти или муниципалитет, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.
Согласно подпункту «и» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 Жилищного кодекса РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.
Таким образом, отказывая администрации Волгограда в иске, в том числе, с учетом вышеприведенных разъяснений Верховного Суда РФ суды обоснованно исходили из того, что предоставление собственнику непригодного для проживания жилого помещения другого жилого помещения на праве собственности возможно исключительно при наличии достигнутого об этом соглашения с органом государственной власти или местного самоуправления, принявшим решение о сносе дома.
Данную позицию следует признать правильной, соответствующей позиции Верховного суда РФ, отраженной в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 года).
Включение жилого дома в региональную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Волгоградской области» не исключает обязанности соблюдения при переселении граждан, проживающих в домах, включенных в эту программу, их прав с учетом положений жилищного законодательства. Отказ от переселения в предложенную квартиру исключает возможность принудительного выселения собственника из занимаемого жилого помещения.
При этом положения закона, предусматривающие обмен жилых помещений, не содержат условий о технических характеристиках, которым должны соответствовать предлагаемые для обмена жилые помещения. В данном случае имеет значение лишь факт предоставления собственнику другого жилого помещения и его согласие на переселение.
Вместе с тем, следует учесть, что предоставление гражданам в связи с признанием жилого помещения непригодным для проживания другого жилого помещения носит компенсационный характер и гарантирует им условия проживания, которые не должны быть ухудшены по сравнению с прежними. Поэтому при оценке потребительских свойств жилых помещений, предлагаемых для переселения граждан необходимо принимать во внимание и иные обстоятельства, свидетельствующие о равнозначности или неравнозначности предоставляемого конкретным лицам определенного жилого помещения.
С учетом изложенного следует признать обоснованным решение Краснооктябрьского районного суда г. Волгограда от 01 марта 2021 года по гражданскому делу №2 – 334/2021, отказавшего в удовлетворении иска администрация Волгограда к С.Н.И. о предоставлении жилого помещения по договору мены взамен изымаемого жилого помещения.
При рассмотрении дела ответчик С.Н.И. пояснила, что не согласна с переселением из принадлежащего ей жилого помещения в предлагаемую администрацией Волгограда квартиру.
Судом было установлено, что 14 декабря 2020 года С.Н.И. обратилась в администрацию Волгограда с заявлением о предоставлении жилого помещения в Краснооктябрьском районе г. Волгограда на нижних этажах жилого дома (не выше второго этажа) по тем основаниям, что она является инвалидом 3 группы, нуждается в посещении лечебных и социальных учреждений. Поскольку предлагаемое жилое помещение располагается на четвертом этаже в доме без лифта, в силу имеющихся ограничений по здоровью, проживание в данном жилье будет для нее затруднительным.
Установив, что С.Н.И. отказалась от переселения в предложенную квартиру, а ее обращение в комитет жилищной и социальной политики администрации Волгограда с уведомлениями о принятии решения о выборе способа обеспечения жилищных прав согласием на предоставление конкретного предлагаемого органом местного самоуправления жилого помещения взамен изымаемого не является, поскольку тем самым лишь выражено согласие на такую форму изъятия, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что это обстоятельство исключает возможность принудительного наделения ответчика правом собственности на другое жилое помещение, а предоставление ответчику квартиры, расположенной на четвертом этаже в доме без лифта, вместо имеющегося у нее жилого помещения, расположенного на первом этаже, значительно ухудшит ее жилищные условия.
В апелляционном порядке решение суда первой инстанции не обжаловано.