Кто является должником по оплате потребленного арендатором нежилого помещения коммунального ресурса при условии, что в договоре аренды предусмотрена обязанность арендатора заключить договор на оказание коммунальных услуг с ресурсоснабжающей организацией, но арендатор уклонился от его заключения?
Ответ: должником по оплате потребленного арендатором нежилого помещения коммунального ресурса, по общему правилу, надлежит считать арендодателя независимо от того, что в договоре аренды предусмотрена обязанность арендатора заключить договор на оказание коммунальных услуг с ресурсоснабжающей организацией, однако арендатор уклонился от его заключения.
Обоснование.
По смыслу положений пунктов 1 и 2 статьи 539 Гражданского кодекса РФ энергоснабжение (подача коммунальных ресурсов через присоединенные сети) осуществляется на основании двустороннего договора с владельцем энергопринимающего устройства, присоединенного в установленном порядке к сетям энергоснабжающей организации. Заключение такого договора путем совершения конклюдентных действий в виде фактического отбора ресурса прямо предусмотрено пунктом 1 статьи 540 Гражданского кодекса РФ только для граждан, использующих энергию для бытового потребления. Для иных абонентов законодательство требует заключения договора энергоснабжения и устанавливает последствия бездоговорного потребления ресурсов.
Абонентом (потребителем) по такому договору выступает законный владелец энергопринимающего устройства (присоединенного к сетям объекта), при этом требований об исключительно вещном титуле такого владения законодательство не содержит, ввиду чего договоры энергоснабжения могут быть заключены и арендаторами помещений.
Из положений статей 611, 612 Гражданского кодекса РФ следует, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями.
Следовательно, по общему правилу обязанность обеспечить передаваемый объект в аренду коммунальными услугами, если таковые требуются для его обычной эксплуатации, следующей из целевого назначения, лежит на арендодателе.
Соответственно, арендодатель, если иное не установлено договором аренды, обязан заключить договоры энергоснабжения в целях обеспечения возможности использования арендатором передаваемого во временное пользование имущества.
Вместе с тем, исходя из отсутствия нормативного запрета, диспозитивных начал гражданско-правового регулирования и положений статьи 421 Гражданского кодекса РФ не исключено возложение на арендатора обязанностей по самостоятельному заключению договоров энергоснабжения с ресурсоснабжающими организациями.
Однако если указанное условие договора не исполнено арендатором, то само по себе возложение в договоре аренды на арендатора обязанности по заключению договоров на поставку коммунальных ресурсов непосредственно с ресурсоснабжающими организациями не связывает такие организации в силу пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса РФ, не изменяет субъектный состав ранее возникшего правоотношения по энергоснабжению, в частности, не является основанием для прекращения ранее заключенного с собственником помещения договора энергоснабжения.
В ситуации, когда договором аренды нежилого помещения предусмотрена обязанность арендатора заключить от своего имени договор энергоснабжения, однако данная обязанность не исполнена, надлежащий ответчик по иску о взыскании потребленного арендатором коммунального ресурса определяется последовательностью ответов на следующие вопросы.
- заключен ли и действовал ли в спорный период договор энергоснабжения между собственником помещения и ресурсоснабжающей организацией.
Положительный ответ на данный вопрос свидетельствует о неизменности субъектного состава договорного правоотношения энергоснабжения, соответственно, обязанность по оплате ресурса остается на собственнике помещения, сохраняющем статус стороны договора.
Необходимо отметить, что согласно правовой позиции, выраженной Верховным Судом РФ в определении от 08.02.2018 № 305-ЭС17 – 14967, в случае, если технологическое присоединение к сетям осуществлено легально, то в отсутствие заключенного в письменной форме договора энергоснабжения во внимание принимаются фактически сложившиеся договорные правоотношения сторон (пункт 1 статьи 162 Гражданского кодекса РФ), наличие которых может определяться на основании оценки взаимных действий сторон (оплата за период, не являющийся спорным, выставление счетов, передача показаний прибора учета, участие в проверках прибора учета и пр.).
Вывод о наличии фактически сложившихся договорных правоотношений между собственником помещений и ресурсоснабжающей организацией также свидетельствует об определенности субъектного состава данных правоотношений и, соответственно, позволяет установить, на ком лежит обязанность по оплате потребленного ресурса.
Исключение составляют случаи получения арендатором ресурса как самостоятельного блага, то есть для собственной производственной деятельности, не в связи с обычной эксплуатацией переданного в аренду помещения (исходя из целевого назначения), но в связи с размещением в таком помещении дополнительного оборудования арендатора, потребляющего коммунальные ресурсы в целях осуществления им производственной деятельности (получение энергоресурса как самостоятельного блага). В такой ситуации Верховный Суд РФ указал, что бремя содержания имущества не тождественно бремени возмещения стоимости энергоресурса (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 14.09.2015 № 303-ЭС15 – 6562). Указанная правовая позиция, например, применяется в отношении энергопотребления при эксплуатации арендуемых объектов коммунальной инфраструктуры.
Отсутствие договора энергоснабжения (как заключенного в письменной форме, так и основанного на фактически сложившихся правоотношениях сторон) свидетельствует о бездоговорном потреблении ресурса вне зависимости от того, произведено ли технологическое присоединение к сетям легально.
- было ли арендуемое помещение (энергопринимающие устройства в нем) легально присоединено к соответствующим инженерным сетям на момент его передачи арендатору.
Положительный ответ на данный вопрос, по общему правилу, влечет применение правовой позиции, сформулированной в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26 июня 2015 года.
Так, отмечая, что в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения, Верховный Суд РФ исходил из того, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 Гражданского кодекса РФ). В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Гражданский кодекс РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией). Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды. Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.
По смыслу приведенных разъяснений, они применимы к арендатору, не информированному о самовольном характере технологического присоединения, поскольку получение такой информации, выходит за рамки обычного разумного и осмотрительного поведения арендатора. При этом само по себе возложение на арендатора обязанности заключить договор энергоснабжения с ресурсоснабжающей организацией не опровергает такой неинформированности и не свидетельствует о недобросовестном поведении арендатора. Соответственно, установление в ходе судебного разбирательства факта предоставления в аренду помещения, самовольно присоединенного к инженерным сетям, включает в предмет доказывания по делу установление добросовестной неинформированности арендатора о данном обстоятельстве. Отсутствие у арендатора таких сведений предполагается и должно быть прямо опровергнуто.
Обязанность по оплате ресурса, потребленного не информированным о бездоговорном характере технологического присоединения арендатором помещения, остается на собственнике помещения.
Недобросовестный информированный арендатор обязан самостоятельно оплатить потребленный ресурс, как и в случае, если нелегальное технологическое присоединение осуществлено арендатором в процессе использования имущества.
Если судами установлено, что технологическое присоединение произведено легально, но бездоговорный характер пользования сопряжен исключительно с отсутствием договора, то в предмет доказывания включается проверка информированности арендатора об отсутствии у собственника помещения договора энергоснабжения. При этом само по себе возложение на арендатора обязанности заключить договор энергоснабжения с ресурсоснабжающей организацией о такой информированности не свидетельствует и не может расцениваться как недобросовестное поведение арендатора. Добросовестная неинформированность арендатора предполагается, данная презумпция является опровержимой. На необходимость учитывать наличие у арендатора сведений о том, что собственник помещения не заключил договор на поставку коммунального ресурса, указано в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 11.06.2021 № 308-ЭС21 – 1900.
Аналогичным образом рассматриваются споры в случае расторжения собственником помещения ранее заключенного договора энергоснабжения. Если на такое расторжение прямо указано в договоре аренды одновременно с возложением на арендатора обязанности заключить аналогичный договор самостоятельно либо собственник иным образом известил арендатора о расторжении ранее заключенного договора в целях обеспечения возможности арендатору заключить аналогичный договор самостоятельно, то обязанность оплатить бездоговорно потребленный ресурс должна быть возложена на арендатора.
По материалам Научно-консультативного совета при Арбитражном суде Северо-Западного округа