Научно-консультативный совет при Пермском краевом суде обобщил практику по делам об обеспечении жилищных прав нанимателя по договору социального найма жилого помещения, признанного непригодным для проживания. Приведем некоторые выводы из этого обобщения.
Выселяемым из аварийного дома гражданам, занимающим жилые помещения по договорам социального найма, другие жилые помещения предоставляются также по договорам социального найма (ст. 86 ЖК РФ).
При принятии искового заявления о выселении граждан из жилого помещения, занимаемого ими по договору социального найма, с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (статья 85 ЖК РФ) по договорам социального найма судья должен проверить, указано ли в заявлении конкретное и свободное от прав других лиц жилое помещение, в которое могут быть выселены граждане.
При отсутствии такого указания судья в соответствии со статьей 136 ГПК РФ выносит определение об оставлении заявления без движения, о чем извещает истца, и предоставляет ему разумный срок для исправления недостатка заявления.
В случае неисполнения требования судьи заявление считается неподанным и возвращается истцу (пункт 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ»).
Предоставляемое жилое помещение должно соответствовать следующим требованиям (ч. 1 ст. 89 ЖК РФ):
- быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта;
- быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению;
- отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.
Поскольку при выселении граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в статьях 86 – 88 ЖК РФ, другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, иные обстоятельства (названные, например, в части 5 статьи 57, статье 58 ЖК РФ), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются, а следовательно, не могут служить основанием для отказа в иске о выселении.
При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете (статья 55 ЖК РФ). Конституционный Суд РФ в Определении от 03 ноября 2009 года № 1368-О‑О отметил, что внеочередной характер обеспечения другими жилыми помещениями граждан, переселяемых из жилых помещений, которые признаны непригодными для проживания, носит исключительно компенсационный характер, поскольку очевидно, что целью законодателя в данном случае было не улучшение жилищных условий по количественным показателям, а сохранение как минимум имеющейся обеспеченности граждан жильем с одновременным улучшением жилищных условий с точки зрения безопасности.
При рассмотрении вышеуказанных исков суду следует проверить, отвечает ли предоставляемое выселяемым гражданам жилое помещение уровню благоустроенности жилых помещений применительно к условиям данного населенного пункта, принимая во внимание уровень благоустроенности жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в этом населенном пункте, не будут ли ухудшены жилищные условия выселяемых в него граждан по сравнению с прежними.
Исходя из того, что статья 89 ЖК РФ лишь в самом общем виде определяет критерии, которым должны отвечать вновь предоставляемые жилые помещения в связи с выселением, судам следует оценивать все потребительские свойства жилых помещений, предлагаемых для переселения граждан, учитывая при этом все обстоятельства, свидетельствующие о равнозначности или неравнозначности предоставляемого жилья.
Вопрос о степени благоустроенности жилого помещения должен решаться в каждом конкретном случае исходя из объема заявленных требований и возражений (статья 56 ГПК РФ), с учетом местных условий и характера жилищного фонда в данном населенном пункте.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определениях от 15 июля 2008 года № 554-О‑О, от 25 января 2012 года № 15-О‑О, положения статьи 89 ЖК РФ не ограничивают суды в возможности в ходе исследования и оценки того или иного варианта предоставления жилого помещения принять во внимание обстоятельства, свидетельствующие о равнозначности или неравнозначности предоставляемого конкретным лицам определенного жилого помещения.
Разъяснения относительно критериев благоустроенности жилых помещений содержатся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении жилищного кодекса РФ», согласно которому суду следует проверить, отвечает ли предоставляемое выселяемым гражданам жилое помещение уровню благоустроенности жилых помещений применительно к условиям данного населенного пункта, принимая во внимание прежде всего уровень благоустроенности жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в этом населенном пункте, не будут ли ухудшены жилищные условия выселяемых в него граждан.
При этом неблагоустроенность жилого помещения, из которого выселяется гражданин, и (или) отсутствие в нем коммунальных удобств не является основанием для предоставления ему жилого помещения, не отвечающего требованиям статьи 89 ЖК РФ. Необходимо учитывать, что общие требования к благоустроенности жилых помещений определены, в частности, Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Эти требования носят обязательный характер и не могут быть снижены субъектами РФ и муниципальными образованиями (пункт 37 постановления Пленума ВС РФ № 14). Соответствующие правовые разъяснены также содержатся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 29 апреля 2014 г.
Пример. Решением суда, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции были удовлетворены исковые требования МО «Город Пермь» к ответчикам, занимающим жилое помещение по договору социального найма, расположенного в жилом доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, о выселении в другое благоустроенное жилое помещение, расположенное в черте г. Перми.
При этом суды исходили из того, что предоставляемое ответчикам в связи с выселением жилое помещение отвечает требованиям, предусмотренным положениями ст.89 ЖК РФ с учетом разъяснений, содержащихся в п.37 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14.
Судом обоснованно не были приняты во внимание доводы ответчиков о том, что предоставляемое жилое помещение находится на значительном расстоянии от места их проживания и значительном расстоянии от всей городской инфраструктуры, в том числе медицинского учреждения, в котором наблюдается один из ответчиков, недостаточно развитой инфраструктуры по месту предоставления жилого помещения, поскольку предоставляемое жилое помещение соответствует требованиям, установленным нормами действующего законодательства (ст.89 ЖК РФ), находится в границах одного населенного пункта (Определение от 23.06.2021 по делу № 33 – 6005/2021).
Правовое значение при выселении граждан имеет равнозначность предоставляемого жилья и его соответствие санитарным и техническим правилам и нормам.
Так, общая площадь предоставляемого жилья должна соответствовать площади ранее занимаемого помещения или нормам, установленным правовыми актами (что не исключает возможности предоставления жилья большей площади при отсутствии в муниципальном жилищном фонде равнозначного жилого помещения).
При наличии письменного согласия нанимателя по договору социального найма и проживающих совместно с ним членов его семьи допускается предоставление им взамен жилого помещения в аварийном доме жилого помещения меньшей площади.
Такое согласие должно быть закреплено в отдельном документе, а также во вновь заключаемом договоре социального найма.
В соответствии с частью 5 статьи 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Поскольку предоставление жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома носит компенсационный характер, то площадь жилого помещения, находящегося в собственности нанимателя или члена его семьи, не подлежит учету при определении площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма в связи с выселением из аварийного жилья (раздел III Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 29 апреля 2014 года).
Если объектом найма является комната в коммунальной квартире, расположенной в доме, признанном непригодным для проживания и подлежащим сносу, то при определении общей площади предоставляемого в связи с выселением другого жилого помещения необходимо учитывать общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры, включая жилую площадь самой комнаты и площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также долю площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной, коридора и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты.
При этом доля площади вспомогательных помещений определяется пропорционально площади комнаты в коммунальной квартире.
Аналогичный подход следует применять и в случае предоставления жилого помещения взамен аварийного жилого помещения, расположенного в многоквартирных домах коридорного типа.
Пример. Отменяя решение суда, судебная коллегия указала на то, что судом первой инстанции сделан необоснованный вывод о проживании ответчиков в жилом помещении с общей площадью 17,6 кв.м., поскольку представленный в материалы технический паспорт подтверждает их фактическое проживание в МКД коридорного типа.
В силу требований закона при расчёте общей площади жилых помещений в данных домах включается этажная площадь коридоров, общих помещений, лестничных площадок.
Однако судом первой инстанции при исчислении общей площади не были учтены общая площадь коридоров второго этажа и лестничной клетки. При таких обстоятельствах судебная коллегия пришла к выводу, что с учётом общей площади второго этажа МКД, в котором проживают ответчики, от пропорции жилой площади на жилую комнату З. приходится общая площадь более предоставляемой общей площади в размере 18,1 кв.м. в новой квартире.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований не имелось, поэтому решение суда первой инстанции было отменено с вынесением нового решения об отказе администрации в удовлетворении исковых требований в полном объёме (Определение от 25.11.2020 по делу № 33 – 10518).
При оценке потребительских свойств жилых помещений, которые предлагаются для переселения граждан, помимо критериев, перечисленных в статье 89 ЖК РФ, необходимо учитывать и иные обстоятельства, свидетельствующие о равнозначности или неравнозначности предоставляемого конкретным лицам определенного жилого помещения, в том числе существенно ухудшающих качество жизни граждан по сравнению с предыдущими условиями проживания.
Указанная правовая позиция отражена в определении Верховного Суда РФ от 13.07.2021 №4‑КГ21- 29-К1.
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель имеет право на получение соответственно квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире (ч.2 ст.89 ЖК РФ).
Таким образом, положения части 2 статьи 89 ЖК РФ регламентируют предоставление того же количества комнат в коммунальной квартире.
Пример. Решением суда было отказано в удовлетворении исковых требований Муниципального образования г. Пермь о выселении ответчиков в другое жилое помещение, встречные исковые требования К.М., К.И., С., Р., М.О., М.П., К.С. удовлетворены частично, суд обязал Муниципальное образование «Город Пермь» в лице администрации г. Перми предоставить К.М. и К.И., С., Р., М.О. и М.П., К.С. по договору социального найма благоустроенное жилое помещение, состоящее из четырех комнат, в черте г. Перми, отвечающее всем установленным требованиям, общей площадью не менее 73,6 кв. м.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда решение Дзержинского районного суда г. Перми отменено, вынесено новое решение, которым К.В., К.И., С., Р., М.О., М.П., К.С. признаны утратившими право пользования жилым помещением, выселены в трехкомнатную квартиру общей площадью 81,6 кв. м, в том числе жилой площадью 46,9 кв. м.. В удовлетворении встречных исковых требований К.М., К.И., С., Р., М.О., М.П., К.С. отказано.
Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что предоставление гражданам в связи со сносом дома другого жилого помещения носит компенсационный характер, при этом предоставление жилого помещения, состоящего из аналогичного количества занимаемых комнат предусмотрено в случаях переселения граждан из коммунальных квартир в аварийном доме в другую коммунальную квартиру (Определение от 18.05.2020 по делу № 33 – 4502/2020, определение судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 10.09.2020 по делу № 88 – 13851/2020).
Жилое помещение должно быть предоставлено в границах именно населенного пункта, а не муниципального образования.
Достаточно подробные разъяснения о том, что необходимо понимать под населенным пунктом в контексте статьи 89 ЖК РФ, содержатся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 29.04.2014.
Во-первых, под населенным пунктом понимается населенное место (поселение), первичная единица расселения людей в пределах одного застроенного земельного участка (город, поселок, поселок городского типа, село).
Во-вторых, указано на то, что термин «населенный пункт» необходимо отличать от таких конструкций, как «городской округ» и «муниципальный район».
Предоставление гражданам в связи со сносом занимаемого ими жилого помещения другого жилого помещения носит компенсационный характер, гарантирует им условия проживания, которые не должны быть ухудшены по сравнению с прежними условиями, и не предполагает, в том числе обязательное предоставление жилого помещения в новостройке и, тем более, нескольких квартир.
В связи с чем определение ранее порядка оплаты жилищно-коммунальных услуг между лицами, выселяемыми из жилого помещения в связи с признанием дома аварийным, не дает им права требовать предоставления отдельных квартир и в том случае, если в непригодном для проживания жилом помещении фактически проживает несколько семей. Независимо от того, стали ли выселяемые лица членами разных семей, указанное обстоятельство не влечет возникновение у органа местного самоуправления обязанности обеспечить их отдельными жилыми помещениями. При этом, разрешая споры данной категории, судам следует привлекать к участию в деле всех лиц, имеющих право пользования жилым помещением, независимо от того, заявляют ли они самостоятельные исковые требования.
В отличие от случаев предоставления жилого помещения по договору социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях (статья 57 ЖК РФ), наличие в собственности нанимателя по договору социального найма или члена его семьи другого жилого помещения не может служить основанием для отказа в предоставлении взамен жилого помещения, пришедшего в непригодное для проживания состояние, равнозначного благоустроенного жилого помещения по договору социального найма на основании статьи 89 ЖК РФ (Обзор судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014).
Необходимо также учитывать, что возможность предоставления во внеочередном порядке жилых помещений по договору социального найма гражданам, проживавшим в признанном непригодным для проживания жилом помещении на основании договоров поднайма, коммерческого найма, безвозмездного пользования, действующим законодательством не предусмотрена.
По материалам Научно-консультативного совета при Пермском краевом суде