Научно-консультативный совет при Пермском краевом суде обобщил практику о порядке определения размера возмещения за жилое помещение. Приведем некоторые выводы из этого обобщения.
Жилое помещение может быть изъято у собственника только на возмездной основе.
Общая форма возмещения потерь собственника жилого помещения при изъятии последнего для государственных (муниципальных) нужд и признании МКД аварийным и подлежащим сносу определена в виде денежной компенсации. Выкуп жилого помещения (возмещение) осуществляется на условиях (о цене, сроках, времени освобождения жилого помещения и др.), предусматриваемых соглашением сторон (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).
Предоставление иного жилого помещения в натуральной форме является мерой исключительного характера. Такая мера не является обязательной как для собственника, так и для публично-правового образования. Собственник жилья по общему правилу не может требовать предоставления ему иного жилого помещения в принудительном порядке. В части 7 статьи 32 ЖК РФ определено, что следует включать в возмещение за жилое помещение при определении его размера.
Так, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются:
- рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в МКД, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен МКД, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество;
- все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
При этом отдельно эти составляющие могут быть и не выделены в заключении специалиста (эксперта), но подлежат соответствующей оценке и учету при определении общего размера возмещения.
Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ) (п.20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ»).
Вопросы определения размера выкупной цены жилого помещения с учетом доли собственника в праве на общее имущество дома, включая земельный участок под МКД, судами края в целом разрешаются правильно.
Пример. Так, решением суда, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, были удовлетворены исковые требования Д. к администрации г. Перми о взыскании выкупной стоимости жилого помещения. При определении размера возмещения судом принят во внимание отчет об оценке, согласно которому рыночная стоимость жилого помещения определена с учетом доли в праве на земельный участок под МКД, убытков, причиняемых собственнику изъятием жилого помещения, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт суд исключил из расчета те виды работ, которые положениями ст.166 ЖК РФ не отнесены к работам по капитальному ремонту. (Определение от 02.11.2020 по делу № 33 – 9836/2020)
Отдельного внимания заслуживает вопрос о включении в стоимость выкупаемого жилого помещения элементов общего имущества МКД (к которым может относиться и земельный участок, занятый жилым домом), которые принадлежат всем без исключения собственникам на праве общей долевой собственности.
Поскольку положениями статей 36 – 38 ЖК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в МКД и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в МКД и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья. С учетом изложенного, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения следует учитывать в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.
Анализ практики свидетельствует о том, что несмотря на правильное в целом определение размера выкупной цены, суды не всегда принимают во внимание, что собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в МКД (часть 1 статьи 36 ЖК РФ), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет.
Пример. Определением судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 02.03.2021 отменено апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда, которым было оставлено без изменения решение Ленинского районного суда г. Перми от 15.07.2020 об отказе истцам в удовлетворении исковых требований о взыскании с администрации г. Перми возмещения за изымаемый земельный участок, расположенный под МКД.
Разрешая исковые требования и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции, с которым согласилась судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда, указал, что между сторонами заключен договор об изъятии жилого помещения, которым определен размер возмещения, включающий рыночную стоимость изымаемого жилого помещения, размер убытков.
Отдельное соглашение об изъятии земельного участка под МКД с собственниками жилого помещения не заключается, и выплата за изъятый земельный участок не производится, при этом стоимость земельного участка исходя из требований закона включается в рыночную стоимость жилого помещения.
Отменяя апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда и направляя дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции указала, что исходя из наличия между истцами и администрацией спора относительно выкупной стоимости изымаемых жилых помещений, произведенных, по мнению истцов, без учета рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен МКД, юридически значимым обстоятельством по делу являлось установление того, каким образом определялся размер возмещения за изымаемое жилое помещение при заключении сторонами соглашений об изъятии жилых помещений, включена ли в данный размер рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен МКД.
Из материалов дела следовало, что согласно письменным пояснениям эксперта, в отчетах об оценке, на основании которых была определена стоимость изымаемого жилого помещения при заключении договора, в стоимость выбранных оценщиком аналогов уже входит стоимость нормативной доли земельного участка, относящегося к аналогу. В данном отчете не учтен земельный участок как общая долевая собственность.
При новом рассмотрении дела судебной коллегией по гражданским делам Пермского краевого суда по делу была назначена судебная экспертиза для определения стоимости жилого помещения с учетом рыночной стоимости земельного участка. Решение суда было отменено, вынесено новое решение об удовлетворении исковых требований. (Определение от 21.07.2021 по делу № 33 – 4111/2021).
К числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения и подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения (возмещения), также относятся и суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Статья 16 Закона РФ от 04.07.1991 г. за № 1541 – 1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт МКД в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.
Соответствующие разъяснения по данному вопросу даны также в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2012 г. Положениями статьи 190.1 ЖК РФ установлено, что в случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в МКД такой МКД был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в МКД после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого МКД в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта РФ, местного бюджета, капитальный ремонт общего имущества в МКД в соответствии с требованиями настоящей статьи проводит орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в МКД выступать соответственно от имени РФ, субъекта РФ, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (далее – бывший наймодатель).
В случае, если за счет средств соответствующих бюджетов проведен капитальный ремонт только отдельных элементов общего имущества в МКД, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта распространяется на те элементы общего имущества в МКД, капитальный ремонт которых не был проведен.
Пример. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда решение Ленинского районного суда г. Перми изменено в части определения размера выкупной цены изымаемого жилого помещения в связи с исключением из состава работ по капитальному ремонту работы по ремонту системы вентиляции, поскольку указанный вид работ не соотносится со списком работ, установленным положениями ст.166 ЖК РФ. (Определение от 25.01.2021 по делу № 33 – 595/2021)
Пример 2. В другом случае при рассмотрении апелляционной жалобы судебной коллегией по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза для определения рыночной стоимости права требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт МКД с учетом доли собственника жилого помещения в праве собственности на общее имущество и положений ст.166 ЖК РФ, поскольку в представленном в материалы дела заключении эксперта размер компенсации экспертом был определен без учета положений ст.166 ЖК РФ, не было приведено описание методики расчета компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Апелляционным определением решение суда было изменено в части размера подлежащего взысканию возмещения за изымаемое жилое помещение с учетом представленного судебной коллегии заключения эксперта о размере компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, объем которого определен с учетом положений ст.166 ЖК РФ. (Определение от 05.07.2021 по делу № 33 – 2039/2021)
В выкупную цену жилого помещения включению не подлежат убытки, предусмотренные частью 5 статьи 32 ЖК РФ, согласно которой собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.
Также необходимо иметь в виду, что право требовать принудительный выкуп у собственника жилого помещения в связи изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд предоставлено только органам государственной власти и органам местного самоуправления. Передача такого права частным лицам и коммерческим организациям законом не предусмотрена (статья 239 ГК РФ, статья 32 ЖК РФ, разъяснения Пленума Верховного Суда РФ, содержащие ся в пункте 20 Постановления от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ»).
По материалам Научно-консультативного совета при Пермском краевом суде