Научно-консультативный совет при Пермском краевом суде обобщил практику защиты прав собственников при признании дома аварийным. Приведем некоторые выводы из этого обобщения.
Признание МКД аварийным и подлежащим сносу является основанием для начала производства соответствующим органом процедуры изъятия и последующего выкупа объектов недвижимого имущества у собственников. Конечный результат процесса изъятия (выкупа) жилого помещения будет зависеть от собственника такого жилья.
- Если собственник жилого помещения даст свое согласие на выкуп у него жилого помещения (либо предоставление иного жилого помещения) и с ним будет достигнута соответствующая договоренность, то с собственником будет заключено соответствующее соглашение об этом, на основании которого он получит причитающиеся ему денежные средства (либо иное жилое помещение).
- При недостижении такого соглашения заинтересованными сторонами у них возникают основания для обращения в суд за защитой нарушенного права.
Согласно правовой позиции, изложенной Верховным Судом РФ, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо невключения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».
По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем возмещения за жилое помещение.
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).
Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо право на получение возмещения за жилое помещение. Собственник жилого помещения имеет право выбора любого из вышеназванных способов обеспечения его жилищных прав.
Пример
Отменяя решение суда, судебная коллегия Пермского краевого суда, ссылаясь на правовые позиции, изложенные в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2012 г., утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ 26.12.2012, указала, что поскольку многоквартирный жилой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан г. Перми из аварийного жилищного фонда на 2019 – 2021 г., утвержденную постановлением администрации г. Перми от 24.04.2018 № 217‑п, жилищные права собственника жилого помещения в данном МКД, признанном аварийным и подлежащим сносу, подлежат защите в порядке ст.32 ЖК РФ.
То есть жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену, при этом право выбора способа реализации жилищных прав принадлежит собственнику изымаемого жилого помещения.
С учетом выраженного Л. волеизъявления на переселение из аварийного жилого помещения в иное жилое помещение, у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа ей в удовлетворении встречного иска о предоставлении жилого помещения. (Определение от 31.03.2021 по делу №33 – 1891/2021)
Органы государственной власти субъекта РФ вправе устанавливать для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями при условии, что на дату признания дома таковым у них отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, находящиеся в собственности либо занимаемые на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ).
По смыслу ч.10 ст.32 ЖК РФ, признание в установленном Правительством РФ порядке МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.
В случае, если собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 – 3, 5 – 9 настоящей статьи.
Несоблюдение установленной статьей 32 ЖК РФ процедуры, которая предшествует изъятию жилого помещения у собственника и выплате выкупной цены за жилое помещение в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, исключает возможность удовлетворения требований собственника такого жилого помещения к органу местного самоуправления об изъятии жилого помещения и взыскании выкупной цены за него.
Между тем длительное бездействие органа местного самоуправления (государственного органа), установленное судом в конкретном случае, может рассматриваться в качестве обстоятельства, влекущего возможность удовлетворения требований собственника жилья о взыскании выкупной цены жилого помещения, находящегося в доме, признанном аварийным.
Также согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, если при рассмотрении дела будет установлено, что помещение в котором проживает гражданин, представляет опасность для жизни и здоровья по причине его аварийного состояния или по иным основаниям, то предоставление иного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, взамен непригодного для проживания не может быть поставлено в зависимость от наличия плана и срока сноса дома.
Системный анализ норм права, регулирующих порядок осуществления процедуры по изъятию жилого помещения, позволяет сделать вывод, что требование о сносе или реконструкции дома в разумный срок – это оценочная категория, практическое применение которой должно учитывать не только фактическую и правовую ситуацию состояния дома, но и ряд обстоятельств, касающихся оснований получения такого статуса, последствий его приобретения. Срок отселения граждан должен быть определен исходя из фактического состояния дома, сопряженного с повышенной опасностью для жизни и здоровья граждан.
Пример 1
Отменяя решение суда и удовлетворяя исковые требования Л. о взыскании выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение, судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда указала, что несмотря на то, что многоквартирный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу 31.05.2019, собственникам помещений предписано принять меры к отселению из многоквартирного жилого дома в срок до 01.01.2024 и к сносу дома в срок до 01.01.2025, в судебном заседании установлен факт наличия опасности для проживания и жизнедеятельности людей в данном доме, что подтверждается соответствующим техническим заключением.
То обстоятельство, что срок переселения граждан еще не наступил, администрацией г. Кунгура не осуществлена процедура, предшествующая изъятию у собственника жилого помещения, предусмотренная ст. 32 ЖК РФ, основанием к отказу в удовлетворении исковых требований являться не может.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 11.03.2021 апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда оставлено без изменения (Определение от 18.11.2020 по делу № 33 – 10430/2020).
Пример 2
Отменяя решение суда и удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции исходил из того, что многоквартирный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу 24.04.2014, уведомление об изъятии земельного участка под МКД истцам не направлялось, земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом и жилое помещение, принадлежащее истцам, не изымались, требование собственникам жилых помещений для сноса жилого дома не направлялось, вместе с тем, жилой дом по состоянию на 2017 год имел физический износ 81%, истцы в жилом помещении не проживали в связи с имеющейся опасностью для их жизни и здоровья по причине большого физического износа дома.
Судебная коллегия пришла к выводу о наличии длительного бездействия администрации Краснокамского городского округа, выразившегося в непринятии мер, определенных частью 10 статьи 32 ЖК РФ, что не было учтено судом первой инстанции (Определение от 09.08.2021 по делу № 33 – 8068/2021)
По материалам Научно-консультативного совета при Пермском краевом суде