С какого момента дольщик обязан платить за коммунальные услуги

Вопрос о том, с какого момента участник долевого строительства должен оплачивать коммунальные услуги, несмотря на регулирование Жилищным кодексом РФ, нередко вызывает споры. Одну из таких спорных ситуаций рассмотрел Верховный суд Республики Башкортостан (дело № 33 – 20004/2021).
Рассказываем, к каким выводам пришёл суд, и когда у дольщика возникает обязанность платить за ЖКУ.

Хронология событий

• 04 сентября 2015 г. был заключён договор долевого участия в строительстве.
• 19 мая 2016 г., после сдачи дома, застройщик составил односторонний акт приёма-передачи квартиры, в котором указал, что с этого момента дольщик обязан оплачивать коммунальные услуги.
• 7 августа 2019 года между участником долевого строительства и застройщиком был подписан акт приёма-передачи ключей дольщику.
• 1 сентября 2020 г. ООО УК «№1», которую создал застройщик для управления МКД, потребовала погасить долг за коммунальные услуги за период с 19 мая 2016 года (дата направления истцу одностороннего акта приёма-передачи) до 07 августа 2019 года.

Собственник обратился в суд с требованием к УК сделать перерасчёт за ЖКУ, исключив из начисления период с 19 мая 2016 года до 7 августа 2019 года.

Что решил суд

Районный суд удовлетворил иск частично. УК была обязана произвести перерасчёт платы за период с июня 2018 г. по август 2019 г., исключив эти суммы из задолженности.

Суд апелляционной инстанции посчитал, что акт приёма-передачи, подписанный в одностороннем порядке и неисполнение застройщиком обязанности передать ключи от квартиры не создают препятствий для доступа к объекту.

Суд решение отменил и вынес новое, которым требования истца полностью удовлетворил.
Он учёл, что истец начал пользоваться вышеуказанной квартирой в августе 2019 г. До этого момента квартирой не пользовался и не имел возможности вселиться. С сентября 2019 г. стал оплачивать коммунальные услуги.

Апелляционный суд мотивировал решение тем, что если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (абзац второй пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ).

Обязанность истца оплачивать ЖКУ возникла с даты фактической передачи истцу квартиры. Дата передачи зафиксирована актом передачи ключей от квартиры от 07 августа 2019 года.

Односторонний акт приёма-передачи от 19 мая 2016 г. не подписан, ключи дольщику не переданы, поэтому обязанность по оплате коммунальных услуг не возникла.

Подведём итог. Обязанность участника долевого строительства платить за ЖКУ возникает с момента передачи ему помещения по передаточному акту или иному документу о передаче.

При этом:

• приёмочный акт может быть подписан не раньше момента, когда застройщик получит разрешение на ввод МКД в эксплуатацию;
• застройщик обязан обеспечить дольщику возможность подписать акт приёма-передачи, предоставить доступ в квартиру и передать ключи.

Обязанность дольщика оплачивать ЖКУ не зависит от времени возникновения права собственности на помещение.