Верховный Суд РФ вернул на новое рассмотрение дело о признании недействительным решения общего собрания собственников, освобождении земельного участка, демонтаже входной группы (определение № 18-КГ21 – 162-К4).
Два собственника из Краснодара обратились с такими требованиями к своему соседу. Он перевел свою квартиру в нежилое помещение и обустроил отдельную входную группу. Для решения этих вопросов собственник провел собрание, решения были приняты более 73% голосов.
Однако истцы посчитали, что 73% это не 100%, которые Жилищный кодекс РФ требует для уменьшения общедомового имущества.
Районный суд удовлетворил требования лишь частично: он признал недействительным решение собрания. При этом он исходил из того, что согласия всех собственников получено не было.
Апелляция решила иначе и полностью отказала в иске: 2/3 голосов от общего числа собственников достаточно для принятия решения о согласовании перевода жилого помещения в нежилое помещение.
Четвертый кассационный суд согласился с апелляционным судом.
Верховный Суд РФ указал, что суды допустили нарушения при рассмотрении спора.
Он напомнил нормы Жилищного кодекса РФ и свою давнюю позицию по этому вопросу:
- уменьшение размера общего возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ),
- если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку должно быть получено согласие всех собственников (часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ),
- в качестве обязательного условия перевода жилого помещения в нежилое необходимо наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме либо передачи при этом части общего земельного участка.
- такая правовая позиция изложена в пункте 11 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2017 года.
Таким образом, суды должны были определить правовую природу принятого на собрании решения относительно судьбы общего имущества (влекло или нет такое решение уменьшение общего имущества многоквартирного дома). Из этого стало бы понятно, сколько голосов нужно.
Верховный Суд РФ указал:
«Учитывая, что спорная квартира переведена в нежилое помещение при условии проведения его перепланировки и переустройства, что привело к уменьшению размера общего имущества, принадлежащего остальным собственникам помещений в многоквартирном доме, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме являлось обязательным для принятия данного решения.
… Судом апелляционной инстанции сделан ошибочный вывод о том, что для принятия оспариваемого решения было достаточным 73,11% голосов собственников помещений многоквартирного дома, превышающих 2/3 голосов от общего числа собственников».
Более того, истцы ссылались на отсутствие подлинника протокола в жилищной инспекции. Это подтверждалось ответом инспекции. В материалах дела оригинала протокола тоже не было, в связи с чем установить действительное волеизъявление собственников невозможно.
Дело будет пересмотрено с учетом всех этих замечаний.