Арбитражный суд Западно-Сибирского округа не согласился с решением нижестоящих инстанций, которые приняли решение о демонтаже магазина на территории МКД (дело № А75 – 3696/2021). Судебные акты признаны ошибочными, поскольку суды не учли право собственников распоряжаться общим имуществом.
ООО «Управляющая компания ДЕЗ Центрального жилого района» из г. Сургута предъявила иск к организации – ООО «Указ». УК просила обязать ответчика демонтировать магазин «Продукты» с придомовой территории МКД.
Предыстория
В судебном заседании выяснилось, что собственники помещений МКД на внеочередном общем собрании решили предоставить организации во временное пользование часть земельного участка под размещение торгового павильона «Продукты».
Арендодатели — собственники помещений МКД, заключили с ответчиком договор аренды части земельного участка и передали его Обществу по акту приёма-передачи.
Контрольное управление администрации г. Сургута выдало УК предостережение, в котором указало, что недопустимо нарушать обязательные требования и необходимо принять меры для освобождения земельного участка.
УК потребовала от Общества демонтировать спорный объект. Однако ответчик магазин с придомовой территории не убрал. Поэтому УК была вынуждена обратиться в суд.
Решения судов
Суд требование удовлетворил. Апелляционная инстанция с решением согласилась. Суды исходили из того, что размещение спорного нестационарного торгового объекта нарушает законодательство.
Ответчик в кассационной жалобе просил судебные постановления отменить и обратить внимание на следующее:
- УК — ненадлежащий истец;
- договор аренды части земельного участка заключён с физическими лицами;
- материалы дела не подтверждают, что УК наделена правом на обращение в суд от имени собственников.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа рассмотрел кассационную жалобу, отменил принятые решения и отказал в удовлетворении иска.
Вышестоящая инстанция указала, что суды не приняли во внимание обстоятельства, которые имеют значение для разрешения спора:
- Часть земельного участка предоставлена ответчику на основании протокола общего собрания собственников и договора аренды.
- Договор заключён между собственниками и Обществом.
- Собственники большинством голосов выразили волю на передачу земельного участка в аренду.
- Общее собрание предоставило право выступать от имени арендодателя конкретным физическим лицам, а не УК, которая предъявила иск по настоящему делу.
- Договор аренды и решение собственников оспорены не были.
Поэтому вывод судов о том, что истец наделён правом действовать от имени собственников в рамках договора аренды, то есть фактически выражать волю на прекращение договорных отношений вопреки волеизъявлению собственников, противоречит установленным обстоятельствам дела.
Кассационный суд признал ошибочным и ссылку на запрет размещать магазины на придомовой территории. СанПиН 2.1.2.2645 – 10, на который ссылались суды, на момент принятия решения не действовал.
Судебная коллегия подчеркнула, что собственники помещений в МКД вправе предоставить принадлежащий им земельный участок (его часть) для размещения нестационарных торговых объектов. При этом размещение таких объектов не должно нарушать интересы иных лиц и противоречить нормативным актам, принятым правотворческими органами в пределах их компетенции (статья 209 Гражданского кодекса РФ).
Такие нарушения и противоречия при рассмотрении дела установлены не были.
Важно!
С учётом правомочий собственников на распоряжение принадлежащей им недвижимостью, УК могла защищать свои интересы, в том числе такими способами:
- предъявить иск к администрации г. Сургута и потребовать признать предостережение неправомерным;
- попытаться оспорить решение общего собрания и договор аренды.
Однако УК пошла другим путём. Опять же, именно администрация нацелила УК на предъявление требований к Обществу. В итоге суд принял решение, но ситуация осталась неразрешённой. Предостережение администрации не отменено, а требование освободить территорию МКД не исполнено. Соответственно, УК формально остаётся правонарушителем.
➜ Больше практики про киоски на придомовой территории (в т.ч. Конституционного Суда РФ).