Конституционный Суд РФ про применение Жилищного кодекса РФ к коттеджным поселкам

Конституционный Суд РФ оценил конституционность ряда норм Жилищного кодекса РФ, которые суды по аналогии применяют к коттеджным поселкам (Постановление № 55‑П/2021 от 28.12.2021). Он пришел к выводу, что законодатель должен регламентировать порядок оплаты за управление поселками, так как простое применение жилищного законодательства по аналогии не обеспечивает баланса интересов сторон. 

Вот эти нормы:

• в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона) (часть 1 статьи 7);
• общее собрание собственников является органом управления многоквартирным домом; общее собрание проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (часть 1 статьи 44);
• решение общего собрания собственников является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (часть 5 статьи 46);
• обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 данного Кодекса (пункт 5 части 2 статьи 153);
• собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт (часть 1 статьи 158).

С заявлением в суд пришлось обратиться собственнице двух участков в коттеджном поселке.

Причина обращения: в 2014 году собрание собственников земельных участков выбрало управляющую компанию для работ и по содержанию и ремонту имущества общего пользования территориального образования. Однако заявительница в нем не участвовала, так как еще не владела собственностью в поселке, позже договор управления не заключила и работы не оплачивала.
Управляющая компания взыскала задолженность через суд.
При этом суды пришли к выводу, что собственники участков в коттеджных поселках, как и собственники помещений в многоквартирных домах, обязаны нести расходы на содержание общего имущества независимо от фактического пользования этим имуществом. Поскольку данная обязанность возникает в силу закона, собственник участка должен возмещать управляющей организации затраты, понесенные ею на управление и содержание имущества общего пользования, безотносительно к наличию между ними договорных отношений. Кроме того, суды указали на обязательность решения общего собрания для всех собственников участков в поселке.

По мнению заявительницы, нормы Жилищного кодекса РФ позволяют взыскать с собственника земельного участка деньги в пользу управляющей компании за услуги по управлению и содержанию имущества общего пользования при отсутствии заключенного между ними договора. Причем на нее судом фактически возложены бремя содержания недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности другому лицу, а также обязанность по оплате услуг, оказываемых в интересах этого лица, притом что непосредственно ей эти услуги не требуются. Кроме того, приобретая участки, она не могла предположить, что они входят в состав коттеджного поселка.

Что Конституционный Суд РФ знает о коттеджных поселках

Создание комфортной среды для проживания в жилых домах, расположенных в населенных пунктах, исторически относилось и сегодня относится к компетенции органов местного самоуправления.
Это имущество в виде, в частности, конкретных объектов коммунальной инфраструктуры используется прежде всего для решения вопросов местного значения и удовлетворения общих потребностей населения и содержится главным образом за счет местного бюджета, одним из источников формирования доходной части которого выступают местные налоги и сборы.

Однако сейчас появляются относительно обособленные от окружающей застройки и зачастую имеющие огороженную и охраняемую территорию комплексы индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой (контрольно-пропускные пункты, внутрипоселковые дороги, ливневая канализация, сети инженерно-технического обеспечения и наружного освещения, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, детские и спортивные площадки, оборудованные площадки для сбора твердых бытовых отходов и др.).

В большинстве случаев подобные жилищно-земельные комплексы не являются отдельными населенными пунктами и выступают лишь в качестве элементов планировочной структуры. При этом они располагаются, как правило, на земле, приобретенной в частную собственность одним или несколькими лицами (застройщиками) с целью последующего ее разделения на отдельные участки и отчуждения этих участков другим лицам для строительства индивидуальных жилых домов (жилых домов блокированной застройки).

Часть же территории, обустраиваемая для общего пользования жителей жилищно-земельного комплекса и оснащаемая объектами инфраструктуры, может оставаться в собственности застройщика либо передаваться им в собственность другим (как правило, аффилированным с ним) лицам. Кроме того, застройщик, инвестируя деньги в освоение и благоустройство данной территории, может не только сам создавать коммерческие организации, но и привлекать на тех или иных правовых основаниях других хозяйствующих субъектов для управления создаваемыми и (или) приобретаемыми им инфраструктурными объектами, а также для обеспечения их сохранности и поддержания в надлежащем техническом и санитарном состоянии.

Сам факт сосуществования в рамках жилищно-земельного комплекса отдельных земельных участков с жилыми домами, расположенных в непосредственной близости друг к другу и объединенных общей внешней границей и единой инфраструктурой, предполагает наличие у собственников этих участков и домов потребности в создании комфортных условий для совместного проживания. Приобретая участки с уже построенными на них домами либо без таковых (но с целью последующего строительства жилого дома) в такого рода комплексе с благоустроенной охраняемой территорией, дорогами общего пользования, всеми видами инженерных сетей и коммуникаций и т.п., граждане имеют достаточные основания полагать, что такая потребность будет удовлетворена.

В то же время проживание на территории такого комплекса обычно предполагает пользование не только объектами его инфраструктуры, но и услугами, оказываемыми тем или иным (главным образом частным) субъектом (субъектами), по организации охраны, соблюдению контрольно-пропускного режима, обслуживанию дорог, ливневой канализации, сетей инженерно-технического обеспечения, ландшафтной инфраструктуры, по уборке территории, вывозу твердых бытовых отходов и т.д.

При приобретении участков реальные и потенциальные собственники обычно не могут не осознавать необходимость участия в расходах, связанных с содержанием имущества общего пользования, включая оплату услуг по управлению имуществом и его содержанию.

Закон не регламентирует состав и правовой режим имущества общего пользования в этих комплексах, не регулирует отношения по управлению этим имуществом и его содержанию. Обычно к такого рода имуществу на практике относятся земельные участки общего пользования конкретного жилищно-земельного комплекса, а также возводимые (приобретаемые) для обслуживания домов, участков и всего комплекса объекты инфраструктуры.

Хотя имущество общего пользования в таких комплексах и может принадлежать на праве частной собственности определенному лицу (зачастую застройщику либо аффилированному с ним лицу или лицам), фактически же оно используется не только в интересах этого лица, но и в интересах собственников входящих в состав комплекса участков и домов, а также других проживающих там граждан.

При этом сам по себе факт приобретения права собственности на участок не влечет возникновения у приобретателя какой-либо доли в праве собственности на имущество общего пользования в комплексе.

Одной из применяемых на практике форм принятия собственниками земельных участков и жилых домов по вопросам, касающимся имущества общего пользования, выступает общее собрание этих собственников, которое – по инициативе либо с согласия собственника имущества общего пользования или управляющей организации, связанной с ним договорными отношениями, – решает в том числе вопросы о выборе способа управления имуществом общего пользования, о размере и порядке распределения расходов на его содержание.

В случаях проведения такого собрания на начальных стадиях застройки жилищно-земельного комплекса, когда большая часть расположенных в нем земельных участков еще не продана и по-прежнему остается в собственности застройщика либо иных (как правило, аффилированных с ним) лиц, не исключена вероятность злоупотреблений со стороны этих субъектов при принятии соответствующих решений (в том числе в виде передачи полномочий по управлению имуществом общего пользования и его содержанию управляющим организациям, также аффилированным с застройщиком, установления для собственников участков и домов завышенных тарифов на содержание объектов инфраструктуры и предоставления управляющей организации права в одностороннем порядке повышать данные тарифы и т.п.).

В отсутствие гарантий периодичности проведения общего собрания собственников недвижимости в жилищно-земельном комплексе граждане, приобретшие земельные участки в нем после принятого указанным образом решения, ограничены в возможности выразить свою волю по вопросам платы за управление имуществом общего пользования и его содержание. 

Проблема усугубляется отсутствием организационно-правовых механизмов, позволяющих при принятии решений о взимании платы исходить из того, что собственник земельного участка – в силу самого факта его приобретения – знал или должен был знать, что приобретаемый участок находится в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, в котором предполагается управление имуществом общего пользования и его содержание иным лицом со взиманием за это платы с собственников.

Размышления Конституционного Суда РФ о договоре с УК

• наиболее эффективным основанием для возложения на собственников участков и домов обязанности участвовать в расходах может выступать договор, заключенный ими с управляющей организацией или с другим лицом, оказывающим услуги по управлению имуществом общего пользования и по его содержанию. Такой договор может определять в том числе размер платы за оказание соответствующих услуг и порядок ее изменения.
• управляющая организация не вправе действовать произвольно, навязывая другой стороне договора заведомо невыгодные для нее условия. Это могут быть, например, включение в предмет договора услуг (работ), выходящих за рамки объективно необходимых для надлежащего содержания имущества общего пользования, установление стоимости услуг, явно превышающей их рыночную стоимость, отнесение к имуществу общего пользования объектов, фактически не предназначенных для удовлетворения общей потребности жителей в комфортных условиях проживания, и т.п.
• с другой стороны, такой подход не исключает необоснованного уклонения собственников участков от заключения договоров и, как следствие, от несения указанных расходов.
• если собственник участка не имел реальной возможности участвовать в принятии решений, связанных с управлением имуществом общего пользования и его содержанием, в том числе когда управление таким имуществом и его содержание, согласно решению общего собрания осуществляет управляющая организация, которой решением этого собрания предоставлены полномочия по самостоятельному определению размера платы за оказываемые ею услуги, то при отсутствии у этого собственника участка договора с управляющей организацией справедливость баланса интересов в части несения расходов на содержание имущества общего пользования может быть поставлена под сомнение.
• применение судами по аналогии норм Жилищного кодекса РФ, регулирующих отношения по управлению многоквартирным домом и содержанию общего имущества в таком доме не предопределяет оценку ни видов и объема услуг, оказываемых управляющей организацией конкретному собственнику, с точки зрения их необходимости (потребительской ценности), ни порядка и условий установления и взимания платы за эти услуги, ни критериев, на основе которых определяются ее состав и размер, с точки зрения ее соответствия требованиям разумности и обоснованности.

Конституционный Суд РФ отмечает, что сама судебная практика по спорам о взыскании такого рода платежей не отличается однородностью: кто-то смотрит на Жилищный кодекс, а кто-то на закон о ведении гражданами садоводства и огородничества. И всё это – из-за пробела в правовом регулировании отношений по управлению имуществом общего пользования в коттеджных поселках.

Выводы суда

• «Признать часть 1 статьи 44, часть 5 статьи 46, пункт 5 части 2 статьи 153 и часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ в нормативной связи с частью 1 его статьи 7 не соответствующими Конституции РФ в той мере, в какой их применение в судебной практике для восполнения пробела в регулировании отношений, касающихся имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не гарантирует при определении порядка и условий установления и взимания, состава и размера платы за управление таким имуществом и его содержание – в отсутствие специально предназначенных для этого законодательных положений и договора собственника земельного участка (участков) с управляющей организацией – справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов указанных отношений».
• Законодателю надо внести изменения в законодательство, в частности урегулировать порядок и условия установления и взимания платы за управление имуществом общего пользования и его содержание, критерии, на основе которых определяются ее состав и размер.
• Постановление Конституционного Суда не освобождает от платы за управление имуществом общего пользования, находящимся в собственности другого лица, и за его содержание в отсутствие у собственника земельного участка (участков) договора с управляющей организацией на оказание соответствующих услуг.
  При этом в случае возникновения спора суду следует оценить доводы собственника участка
  - об отсутствии у него фактической возможности пользоваться имуществом и извлекать полезный эффект из оказываемых управляющей организацией услуг,
  - о выходе услуг за рамки объективно необходимых для надлежащего содержания данного имущества,
  - об установлении стоимости услуг, явно превышающей их рыночную стоимость,
  - об отнесении к имуществу объектов, фактически не предназначенных для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания.