Иногда собственникам не нравится что-то в договоре управления, и они хотят подписать его с управляющей компанией на своих условиях.
Можно ли так делать?
Нет, так как условия договора утверждаются на общем собрании собственников, а решения этого собрания обязательны для всех.
Кроме того, больше всего разногласий обычно вызывает размер платы за содержание. Однако если дом находится на обслуживании управляющей компании, то размер платы за содержание жилья должен быть также равным для всех.
Хорошей иллюстрацией этого правила будет свежее дело № А14 – 12852/2018.
Арбитражный суд Воронежской области рассмотрел спор между индивидуальным предпринимателем – собственником нежилого помещения и управляющей компанией о разрешении разногласий, возникших при заключении договора.
Индивидуальный предприниматель отказывался подписать договор, так как был не согласен с размером платы за содержание общедомового имущества.
Суды поддержали управляющую компанию. Они указали на то, что собственники на общем собрании выбрали способ управления, определили конкретную управляющую организацию, реализовали выбранный способ управления путем заключения договора управления, утвердили размер платы.
В силу прямых требований жилищного и гражданского законодательства владелец нежилого помещения, находящегося в МКД, должен нести расходы на содержание общедомового имущества, исходя из площади своего помещения. При этом отсутствие договора, заключенного с управляющей компанией, оказывающей услуги по содержанию и ремонту общедомового имущества, не освобождает собственника от обязанности возместить понесенные ею затраты.
Суд отметил, что размер платы, утвержденный собственниками на собрании, устанавливается одинаковым для всех жилых и нежилых помещений и иной дифференциации такого размера платы законом не предусмотрено.
Доказательств того, что собственники решили освободить владельцев нежилых помещений от части платы за содержание и ремонт, в материалы дела не было представлено.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд отклонил доводы жалобы предпринимателя. Апелляционная инстанция добавила, что основным способом установления и изменения размера платы за содержание жилья для собственников (всех ее составных частей) на законодательном уровне определено волеизъявление собственников путем принятия решения об этом на общем собрании. Если такое волеизъявление было выражено (как в данном случае), то установление платы другим образом противоречит закону и нарушает права остальных собственников. Именно соблюдение подобной процедуры помогает пресекать одностороннее необоснованное изменение размера спорной платы.
Собственника нежилого помещения это не убедило, и он обжаловал решение еще выше, в Арбитражный суд Центрального округа. В жалобе он ссылался на наличие мирового соглашения о заключении договора. По мнению собственника, это соглашение позволяло сторонам договора определить свои условия. Однако кассационная инстанция отметила, что предметом мирового соглашения является заключение договора на техническое обслуживание нежилого помещения, в то время как предметом иска по текущему делу является требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора на содержание и текущий ремонт общедомового имущества многоквартирного дома. Мировое соглашение не является соглашением об изменении сторонами условий договора на содержание и текущий ремонт общедомового имущества, а является сделкой, направленной на урегулирование сторонами существующих между ними правоотношений по техническому обслуживанию нежилого помещения предпринимателя.
Верховный Суд РФ в определении от 1 ноября 2019 г. N 310-ЭС19 – 19558 окончательно оставил жалобу собственника без удовлетворения, отказав ему в урегулировании разногласий.