Александра Павлова in Новости для организаций ЖКХСтатьи для собственниковСтатьи для ТСЖ и ЖСКСтатьи для управляющих организаций

Организация кладовки под балконом: в каком случае незаконна

Нельзя самовольно уменьшить размер общедомового имущества без согласия всех собственников. Об этом в очередной раз напомнил Шестой кассационный суд общей юрисдикции (определение № 88 – 12858/2021).

В Казани по сигналу бдительного гражданина УК обнаружила, что под балконом квартиры первого этажа образовано помещение для хранения вещей (подвал). Оно обложено кирпичом, вход ограничен металлической дверью, а ключи есть только у собственников этой квартиры.

УК потребовала от них привести цокольный этаж МКД в первоначальное состояние — демонтировать дверь и кирпичную кладку.
Собственники (далее — ответчики) предписание проигнорировали, поэтому УК (далее — истец) обратилась в суд.

Суды первой и апелляционной инстанций изучили материалы дела и установили:

Уменьшить размер общедомового имущества в МКД можно только с согласия всех собственников помещений путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).
Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общедомового имущества, на такую реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку нужно получить согласие всех собственников МКД (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Принятие решений о реконструкции МКД, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, относятся к компетенции общего собрания собственников (ч. 1,2 ст. 44 ЖК РФ).

Суды удовлетворили требования УК, «установив, что решение общего собрания собственников о возможности сооружения подвала и отведения ответчикам земельного участка под спорное помещение не принималось, правоустанавливающие документы на спорное помещение отсутствуют».

Ответчик подал кассационную жалобу, в которой привел следующие доводы:

помещение под балконом имелось при покупке квартиры и произведено бывшим собственником;
пространство под балконом не является цокольным этажом, поэтому переоборудование не нарушает прав и интересов собственников других квартир, не создает угрозы их жизни и здоровью, не меняет целевого назначения помещений;
суд первой инстанции не разрешил вопрос о том, является ли образование помещения под балконом перепланировкой или переустройством жилого помещения, на которые необходимо получить разрешения;
УК не получала от госорганов предписания о приведении здания в первоначальное состояние или об обязании собственников произвести демонтаж конструкций;
истец пропустил срок исковой давности, который начал течь с 2010 г., когда МКД перешел под управление УК.

Кассационный суд рассмотрел жалобу и отказал в ее удовлетворении, так как нижестоящие суды уже дали правовую оценку приведенным доводам.
Что касается срока исковой давности, то в соответствии с ч. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ ответчики своевременно не заявили о его пропуске в суде первой инстанции. А значит, кассационный суд не может принять во внимание этот довод.