Обустройство входа в магазин без необходимых согласований привело к. Расскажем о недавнем споре муниципалитета с владельцем магазина (дело № А05 – 2465/2018).
В Арбитражный суд Архангельской области обратилась одна из местных администраций. Жители одного многоквартирного дома жаловались на незаконное использование общедомового имущества. В доме имелись и муниципальные квартиры. В ходе комиссионного обследования муниципальные служащие обнаружили, что нежилое помещение сдаётся под магазин. Для работы магазина арендатор обустроил несколько крылец с пандусом и дебаркадером для погрузки товаров, заняв часть земельного участка, являющегося общедомовым имуществом.
Сочтя такие работы незаконными, администрация просила суд обязать владельцев нежилого помещения восстановить целостность испорченных фасада, тротуара, газона и отмостки, убрать пандус, дебаркадер и несколько крылец. Причиной претензий было то, что магазин не провел общего собрания собственников и не получил их согласия на такие работы, а также не получил разрешений, предусмотренных градостроительным законодательством.
Владельцы помещения ожидаемо не согласились с такими требованиями и заявили, что планируют организовать заочное собрание для получения необходимого согласия на произведенные работы и использование земельного участка. Магазин считал необоснованными претензии к пандусу, так как, по его мнению, обеспечение доступности магазина для инвалидов не требует никакого согласия жителей. Ещё в отзыве на иск было указано, что работы проведённые работы относятся к капремонту и не изменили основных параметров здания. Ответчик представил суду также заключение и отчёт о безопасности проведённых работ по демонтажу перегородок, переоборудование оконного проема под дверной в наружной стене здания.
Суд изучил проект, по которому проводились работы, и они оказались масштабными: отдельное крыльцо и пандус для маломобильных групп населения, 2 основных входа с тамбуром, эвакуационный выход, площадка для разгрузки товаров.
Он занял сторону муниципалитета, указав, что устройство пандуса расширило объект капитального строительства, а именно увеличило площадь застройки здания. По мнению суда, при устройстве проемов затронуты конструктивные характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства, поэтому по статье 49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация подлежала экспертизе.
Кроме того, расширение двух окон под двери, расширение существующего проема в несущих конструкциях здания являлись реконструкцией, были направлены на увеличение объема принадлежащего ответчику помещения и повлекли за собой увеличение земельного участка, занятого помещениями ответчика; такие работы можно проводить только при согласии остальных собственников (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, п.6 и п. 6.2 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ).
Про пандус суд отметил, что согласие остальных не надо получать только в случае, если он предназначается для жилого помещения, в котором проживает инвалид. Здесь же пандус пристроен к нежилому помещению, используемому в качестве магазина, поэтому на его установку требуется решение общего собрания.
Суд обязал предприятие восстановить затронутое общедомовое имущество и демонтировать незаконно возведенные конструкции.
Владелец магазина пытался оспорить принятое решение. Он настаивал в жалобе на том, что параметры жилого здания в связи с пристройкой крыльца и пандуса не изменяются, установка пандуса не изменяет технико-эксплуатационные характеристики здания, он не является элементом реконструкции, поскольку является съемным.
По утверждению ответчика, работы по устройству пандуса, металлического крыльца и расширению оконных проемов в несущих стенах соответствуют работам по капитальному ремонту, который не требует согласия собственников, поскольку они не затрагивают общее имущество дома и не приводят к его уменьшению.
Четырнадцатый апелляционный суд с такими доводами категорически не согласился. Он указал, что переоборудование оконных проемов во внешней, несущей стене дома требовало получение разрешения на реконструкцию, а без него реконструкция считается самовольной.
В любом случае, независимо от того, является ли переоборудование реконструкцией или просто перепланировкой, в том случае, если оно затрагивает общедомовое имущество, необходимо получение согласия собственников. Его получено не было, а из представленных протоколов общих собраний следует, что большинство жителей против выполнения спорных работ.
Арбитражный суд Северо-Западного округа и Верховный Суд РФ в определении от 11 октября 2019 г. № 307-ЭС19 – 18022 оставили решения нижестоящих судов без удовлетворения. Такая позиция согласуется с вполне устоявшейся судебной практикой.
Теперь магазину придётся приводить общедомовое имущество в первоначальное состояние или возмещать затраты муниципалитета на восстановление дома.