Правила подготовки многоквартирных домов к отопительному сезону содержатся в нескольких нормативно-правовых актах. Разберем из них основные положения, которые касаются работы управляющих организаций, ТСЖ, кооперативов.
Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
Основные требования перечислены в п. 2.6 «Подготовка жилищного фонда к сезонной эксплуатации».
План-график подготовки жилищного фонда к отопительному сезону
План-график подготовки к эксплуатации в зимних условиях составляется на основе результатов весеннего осмотра:
- собственником жилищного фонда или
- обслуживающей дом организацией.
Дальше план утверждается муниципалитетом.
Сроки начала и окончания подготовки к зиме
Сроки утверждает муниципалитет по предложению управляющей организации, но подготовка должна завершиться:
- в северных и восточных районах – до 1 сентября,
- в центральных – к 15 сентября,
- в южных – до 1 октября.
В эти крайние сроки включаются пробные топки центрального отопления и печей.
Как определяется готовность к отопительному сезону
Готовность объектов ЖКХ к эксплуатации в зимних условиях подтверждается:
- паспортом готовности дома к эксплуатации в зимних условиях (приложение № 9 к Правилам эксплуатации жилфонда № 170);
- актами на исправность автоматики безопасности и контрольно-измерительных приборов (КИП) котельных и инженерного оборудования зданий;
- актами технического состояния и исправности работы противопожарного оборудования;
- обеспеченностью топливом котельных и населения до начала отопительного сезона:
твердого – не ниже 70% потребности отопительного сезона,
жидкого – по наличию складов, но не менее среднемесячного расхода;
запаса песка для посыпки тротуаров – из расчета не менее 3 – 4 м3 на 1 тыс. м2 уборочной площади; - актами о готовности уборочной техники и инвентаря;
- актами о готовности к зиме с оценкой качества подготовки домов и квартир к зиме и акта по каждому объекту;
- актами на испытания, промывку, наладку систем холодного, горячего водоснабжения и отопления.
Все акты утверждаются и сдаются до 15 сентября.
При подготовке многоквартирного дома к эксплуатации в зимний период обслуживающая организация должна:
- устранить неисправности стен, фасадов, крыш, чердачных перекрытий перекрытиями над техническими подпольями (подвалами);
- починить оконные и дверные заполнения, внутренние системы тепло‑, водо- и электроснабжения и установки с газовыми нагревателями,
- восстановить изоляцию труб в неотапливаемых помещениях;
- отремонтировать запорную арматуру;
- проверить и подготовить инвентарь для дворников;
- привести в технически исправное состояние территорию около дома, в том числе обеспечить беспрепятственный отвод атмосферных и талых вод от отмостки, от входов в подвал и их оконных приямков;
- обеспечить нормальную гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, лестничных клеток, подвалов и чердаков, машинных отделений лифтов, исправность пожарных гидрантов;
- завезти песок и соль для посыпки тротуаров (песок – из расчета не менее 3 м3 на 1 тыс. м2 уборочной площади, соль или ее заменитель – не менее 3 – 5% массы песка);
- проверить и починить дымоходы и вентиляционные каналы;
- провести разъяснительные беседы с нанимателями, арендаторами и собственниками о правилах подготовки дома к зиме.
Промывка системы отопления
Промывка систем теплопотребления производится после окончания отопительного периода.
Системы промываются водой в количествах, превышающих расчетный расход теплоносителя в 3 – 5 раз, при этом должно достигаться полное осветление воды. При проведении гидропневматической промывки расход воздушной смеси не должен превышать 3 – 5‑кратного расчетного расхода теплоносителя.
Для промывки разрешено использовать водопроводную или техническую воду.
Пробный пуск системы отопления
После опрессовки и промывки системы отопления делают пробный пуск с доведением температуры теплоносителя до 80 – 85 град. С. При этом из системы удаляется воздух и проверяется прогрев всех отопительных приборов.
Начало и продолжительность пробных топок определяются теплоснабжающей организацией, согласовываются с органом местного самоуправления.
Начало полноценного отопительного сезона определяется муниципалитетом.
Приказ Минэнерго России от 12.03.2013 № 103 «Об утверждении Правил оценки готовности к отопительному периоду»
Правила определяют, как проверяется готовность к отопительному сезону, чем она подтверждаются, как выдается паспорт готовности.
Комиссия с представителями от органа местного самоуправления проверяет работу управляющих компаний, ТСЖ, кооперативов по подготовке к отопительному периоду.
Проверяются документы, подтверждающие выполнение требований по готовности, а при необходимости – проводится осмотр.
Акт проверки готовности и паспорт готовности к отопительному сезону
Результаты проверки оформляются актом проверки готовности к отопительному периоду. В нем указывается, готов ли объект к отопительному периоду, не готов или будет готов при устранении замечаний.
Комиссия записывает свои замечания в перечень с указанием сроков на исправление. Перечень прикладывается к акту.
Паспорт готовности к отопительному периоду выдается уполномоченным органом, образовавшим комиссию, по каждому объекту проверки в течение 15 дней с даты подписания акта в случае, если объект проверки готов к отопительному периоду, а также в случае, если замечания при их наличии устранены в срок.
Сроки выдачи паспортов определяются в зависимости от особенностей климатических условий, но:
- не позднее 15 сентября – для потребителей тепловой энергии,
- не позднее 1 ноября – для теплоснабжающих и теплосетевых организаций,
- не позднее 15 ноября – для муниципальных образований.
Если управляющая компания не смогла пройти проверку и получить паспорт, то она обязана продолжить подготовку к отопительному периоду и устранение замечаний, после чего уведомить комиссию для составления повторного акта (но без выдачи паспорта).
Требования по готовности к отопительному периоду
Требования по готовности к отопительному периоду для теплоснабжающих и теплосетевых организаций содержатся в разделе 3 Правил оценки готовности к отопительному периоду, а для потребителей тепловой энергии – в разделе 4. Требования к самим муниципалитетам установлены в разделе 5 Правил.
У управляющих компаний, ТСЖ, кооперативов проверяют:
- устранение выявленных нарушений в тепловых и гидравлических режимах работы тепловых энергоустановок;
- проведение промывки оборудования;
- разработку эксплуатационных режимов, а также мероприятий по их внедрению;
- выполнение плана ремонтных работ и качество их выполнения;
- состояние тепловых сетей;
- состояние утепления зданий (чердаки, лестничные клетки, подвалы, двери) и центральных тепловых пунктов, а также индивидуальных тепловых пунктов;
- состояние трубопроводов, арматуры и тепловой изоляции в пределах тепловых пунктов;
- 8. наличие и работоспособность приборов учета, работоспособность автоматических регуляторов при их наличии;
- работоспособность защиты систем теплопотребления;
- наличие паспортов теплопотребляющих установок, принципиальных схем и инструкций для обслуживающего персонала и соответствие их действительности;
- отсутствие прямых соединений оборудования тепловых пунктов с водопроводом и канализацией;
- плотность оборудования тепловых пунктов;
- наличие пломб на расчетных шайбах и соплах элеваторов;
- отсутствие задолженности за поставленные тепловую энергию (мощность), теплоноситель;
- наличие собственных и (или) привлеченных ремонтных бригад и обеспеченность их материально-техническими ресурсами для осуществления надлежащей эксплуатации теплопотребляющих установок;
- проведение испытания оборудования теплопотребляющих установок на плотность и прочность;
- надежность теплоснабжения потребителей тепловой энергии с учетом климатических условий.
Приказ Минэнерго России от 24.03.2003 № 115 «Об утверждении Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок»
Эти правила касаются следующих тепловых энергоустановок:
- производственных, производственно-отопительных и отопительных котельных с абсолютным давлением пара не более 4,0 МПа и с температурой воды не более 200 град. С на всех видах органического топлива, а также с использованием нетрадиционных возобновляемых энергетических ресурсов;
- паровых и водяных тепловых сетей всех назначений, включая насосные станции, системы сбора и возврата конденсата, и других сетевых сооружений);
- систем теплопотребления всех назначений (технологических, отопительных, вентиляционных, горячего водоснабжения, кондиционирования воздуха), теплопотребляющих агрегатов, тепловых сетей потребителей, тепловых пунктов, других сооружений аналогичного назначения.
Подготовка к отопительному периоду прописана в п. 11 Правил.
Она включает устранение выявленных нарушений, поведение испытаний, промывку, шурфовки тепловых сетей, вырезки из трубопроводов для определения коррозионного износа металла труб, разработку эксплуатационных режимов систем теплоснабжения, а также мероприятий по их внедрению.
«МДС 41 – 6.2000. Организационно-методические рекомендации по подготовке к проведению отопительного периода и повышению надежности систем коммунального теплоснабжения» (утв. Приказом Госстроя РФ от 06.09.2000 № 203)
Это методические рекомендации, однако не стоит пренебрегать их изучением. На этот документ часто ссылаются суды, в том числе по спорам организаций ЖКХ с контролирующими органами.
Рекомендации, упоминаются, например, в этих решениях судов:
- Определение Верховного Суда РФ от 10.11.2020 № 310-ЭС20 – 16478 по делу № А62 – 9387/2018;
- Апелляционное определение Саратовского областного суда от 13.12.2018 по делу № 33 – 7351/2018;
- Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 02.07.2020 № Ф09 – 3443/20 по делу № А60 – 63559/2018;
- Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.04.2018 № Ф04 – 1341/2018 по делу № А27 – 10411/2017.
Рекомендации касаются:
- подготовки к отопительному периоду;
- разработки режимов теплоснабжения и теплопотребления для условий возможного дефицита тепловой мощности источников тепла и пропускной способности тепловых сетей;
- повышения надежности систем коммунального теплоснабжения.