Известная торговая сеть приобрела нежилое помещение на первом этаже многоквартирного дома для размещения в нем очередного магазина. На боковой и тыльной стенах дома было установлено оборудование – воздуховод. Никакого согласия на его размещение ни новый, ни старый собственник помещения у остальных жителей не получали.
Домом управляла добросовестная управляющая компания (УК), которая в ходе осмотров общего имущества выявила установку оборудования без разрешительной документации. Она направила претензию владельцу магазина с требованием о демонтаже воздуховода, однако тот проигнорировал претензию УК. Компания обратилась в арбитражный суд в защиту прав собственников.
Арбитражный суд отказал управляющей компании. По его мнению, она не доказала то, что размещенное оборудование каким-либо образом препятствует использованию общего имущества, а также не обосновала противоправность поведения собственника магазина.
Более того, арбитражный суд решил, что УК не обладает полномочиями на обращение в суд от имени собственников.
Компанию такое решение не устроило, и она обжаловала отказ суда, настаивая на том, что магазин не доказал правомерность размещения воздуховода на фасаде здания, не согласовал паспорт фасадов у муниципалитета, что само пол себе является достаточным основанием для демонтажа оборудования.
Магазин же в возражениях на жалобу ссылался на недоказанность нарушения прав собственников и полагал, что действия УК направлены на воспрепятствование предпринимательской деятельности, что стоит расценивать как причинение вреда и злоупотребление правом.
Седьмой арбитражный апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции. Он указал, что собственникам квартир принадлежит на праве общей собственности общее имущество, в том числе стены. При этом в большинстве случаев реализация прав отдельного собственника в отношении общего имущества может происходить только по согласованию с остальными, что решается на общем собрании.
«Поскольку сособственники находятся в положении лиц, обязанных договариваться, каждый из них должен добросовестно осуществлять свои права, так чтобы каждый мог осуществлять в отношении общей вещи такие действия, которые направлены на пользование вещью и соответствуют интересам всех сособственников».
Так как собственники не принимали решения на общем собрании о разрешении магазину размещать спорный воздуховод на несущей стене дома, то установка конструкции является незаконной.
Апелляция указала, что суд первой инстанции необоснованно обязал УК доказывать отсутствие согласия собственников вместо того, чтобы обязать магазин доказать наличие такого согласия.
Суд признал компанию надлежащим истцом по делу, так как закон обязывает ее содержать общедомовое имущество, поэтому она вправе требовать устранения препятствий, затрудняющих содержание такого имущества и обращаться с иском в интересах всех собственников.
Суд раскритиковал обвинение компании в злоупотреблении правом: предъявление в суд иска о защите нарушенного права не могут расцениваться как злоупотребление. При этом наличие особых требований к магазинам о вентиляции «не должно реализовываться за счет нарушения прав иных лиц, в том числе и права возможностью распоряжаться общим имуществом и осуществлять его содержание».
Также суд учел нарушение местных правил благоустройства при установке спорного оборудования, и удовлетворил требования УК о демонтаже воздуховода.
Определением Верховного Суда РФ от 13 сентября 2019 г. N 304-ЭС19 – 15388 решение апелляционного и окружного судов были оставлены в силе.