Жители многоквартирного дома в Санкт-Петербурге пожаловались в местную администрацию на незаконную перепланировку жилых помещений под размещение в них отеля и ресторана.
Межведомственная комиссия из администрации пришла проверить спорные помещения, однако собственник (юридическое лицо) отказался пускать представителей власти для проверки.
Администрация направила предписание о необходимости предоставить доступ в помещения отеля, чтобы проверить наличие или отсутствие перепланировки, однако туда попасть так и не удалось.
Ссылаясь на отсутствие разрешительной документации на перепланировку и не предоставление доступа Администрация обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с просьбой обязать организацию пустить должностных лиц для проверки.
Собственник возражал, считая, что муниципалитет не вправе проводить такие проверки и перед обращением в суд не принял меры к досудебному урегулированию спора.
Суд удовлетворил заявление, сославшись на то, что перепланировка помещений допускается лишь после получения необходимых разрешений (дело № А56 – 69750/2018).
Он отметил, что государственный жилищный надзор включает в себя проверки соблюдения требований к порядку перепланировки жилых помещений, при этом органы местного самоуправления могут наделяться отдельными полномочиями по осуществлению такого надзора.
Правительство г. Санкт-Петербурга указало в положении о межведомственной комиссии, которая пыталась попасть в перепланированные помещения, что именно с ней согласовываются проекты на перепланировку помещений, если они не предусматривают существенных изменений. На основании этого арбитражный суд пришел к выводу, что Администрация имела права проводить проверку по жалобе жителей о незаконной перепланировке. При этом только посредством осмотра квартиры муниципалитет может оценить состояние жилых помещений.
По мнению суда, исполнение функций жилищного контроля возложено не только на жилищную инспекцию, но и отнесено к полномочиям районных администраций. При этом предусмотренные законом полномочия ГЖИ не исключают и компетенцию межведомственной комиссии администрации района по проведению обследования как жилого, так и нежилого помещения на предмет наличия перепланировок, поскольку администрация контролирует сохранность жилого фонда, тогда как самовольные перепланировки могут негативно повлиять на его будущую эксплуатацию.
Обеспечение доступа в помещение ответчика вызвано необходимостью проверки поступивших сведений о наличии в помещениях ответчика несогласованной перепланировки, принятия мер для устранения угрозы жизни и здоровью лиц, проживающих в жилом доме, например, для решения вопроса об обращении в суд с иском о приведении квартир в прежнее состояние.
Суды отклонили возражения собственника о том, что Администрация не принимала мер к досудебному урегулированию спора. По мнению судов, в данном случае претензионный порядок не требуется. Такой порядок предусмотрен законом для того, чтобы добровольно, без расходов на госпошлину, оперативно восстановить нарушенные права, однако из позиции собственника не усматривается намерения разрешить возникший спор во внесудебном порядке. В данном случае оставление иска без рассмотрения привлекло бы к необоснованному затягиванию дела.
Определением Верховного Суда РФ № 307-ЭС19 – 15117 от 17 сентября 2019 г. решения нижестоящих судов оставлены в силе. Он согласился с тем, что Администрация обладает полномочиями по согласованию проектов по перепланировке жилых помещений, а также на проведение муниципального жилищного контроля. Собственника обоснованно обязали обеспечить доступ в помещения с отелем для проверки жалоб жителей, указывающих на нарушение их прав незаконной перепланировкой.
Напомним, что с 1 октября использование жилых помещений под отели не допускается.