«Не ваше, а общее! Да и вообще, разрешение надо спрашивать» — краткая суть правил пользования общедомовым имуществом. Однако некоторые собственники забывают их даже в таком утрированном варианте. Как следствие, в многоквартирных домах по всей России с завидной регулярностью появляются незаконные тамбурные двери, колясочные под лестницами, кладовки.
В одной из многоэтажек Челябинска предприимчивые собственники пошли еще дальше — захватили чердачные помещения. Они установили там металлическую дверь с замком и использовали дополнительные квадратные метры в собственных целях. Ни разрешения управляющей компании, ни согласия других собственников на это «захватчики» не получили.
Когда УК обнаружила, что доступ в чердачные помещения невозможен, она направила собственникам письменные требования об их освобождении. Но «достучаться» до жильцов не удалось как заказными письмами и телеграммами, так и вложенными в почтовый ящик уведомлениями. Тогда управляющая компания обратилась в суд.
В исковом заявлении УК просила обязать ответчиков освободить нежилые помещения в спорном МКД.
В суде первой инстанции были допрошены свидетели, которые показали:
• ответчики занимали чердаки на протяжении нескольких лет;
• де-факто помещения были оборудованы в жилые — с мебелью, кухней;
• чердачные помещения ответчики использовали в личных целях — проживали там самостоятельно, сдавали их в аренду и даже обустраивали ателье;
• раньше на чердаки был свободный доступ, но после установки металлической двери с замком туда могут зайти только ответчики.
Также суд установил:
• чердаки принадлежат собственникам на праве общей долевой собственности (п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ);
• владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (ч. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ);
• по решению собственников, принятом на их общем собрании, объекты общего имущества в МКД могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ);
• управляющие организации отвечают перед собственниками за нарушение обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества (п. 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме № 491).
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования поскольку «ответчики пользуются чердачными помещениями без законных оснований, в отсутствие решения общего собрания собственников, не по назначению и с нарушением действующих правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, препятствуя управляющей компании в реализации своих обязанностей по содержанию общего имущества дома».
Суд апелляционной инстанции оставил ранее вынесенное решение без изменений.
Седьмой кассационный суд общей юрисдикции (определение по делу № 88 – 5812/2021) согласился с выводами нижестоящих судов.
| Доводы кассационной жалобы | Позиция суда |
| УК не имеет право обращаться с иском об освобождении общего имущества дома. Общее собрание собственников не делегировало ей соответствующие полномочия. | УК осуществляет управление домом на основании лицензии и протокола общего собрания собственников. В соответствии со ст. 161 ЖК РФ управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом. УК несет ответственность перед собственниками за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в МКД и качество которых должно соответствовать требованиям действующего законодательства. Следовательно, УК вправе требовать освобождения мест общего пользования, в том числе в судебном порядке. |
| Суды отказали в удовлетворении ходатайства об истребовании доказательств того, что ответчики согласовывали перепланировку в технических и проектных службах, а также с собственниками дома. | Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований или возражений (ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ). Суд оказывает содействие только в истребовании тех доказательств, которые сторона объективно не может представить в суд (по смыслу ч. 2 ст. 57 ГПК РФ). В материалах дела нет сведений о том, что ответчики обращались с запросами необходимых им документов, но им было отказано. |
| В материалах дела нет доказательств того, что ответчики препятствовали УК в осмотре чердака и общедомового имущества. | О наличии обстоятельств, препятствующих доступу УК к общему имуществу, свидетельствуют: факт монтажа железной двери; отсутствие акта, подтверждающего передачу ключей от замков двери на чердак. |
Суд оставил жалобу ответчиков без удовлетворения.