Региональные суды публикуют обзоры своей практики, чтобы нижестоящие инстанции видели свои заблуждения, а собственники могли оценить перспективы споров. Оренбургский областной суд тоже опубликовал свои обзоры, из которых мы взяли дела, связанные с жилищным законодательством.
Позиция суда: управляющая компания, не уполномоченная на оказание услуг по благоустройству и содержанию территории общего пользования жилого комплекса, входящих в силу положений Федерального закона от 0 6октября 2003 года №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» в компетенцию органов местного самоуправления и финансируемых за счет средств местных бюджетов, не вправе требовать с собственников (владельцев) недвижимого имущества коттеджного поселка внесения платы на содержание общего имущества.
Управляющая компания обратилась в суд с иском к собственнику жилого дома и земельного участка в с. Ивановка. Организация ссылалась на то, что на основании решения собственников она избрана компанией, управляющей комплексной малоэтажной жилой застройкой в районе с. Ивановка (поселок Экодолье). Собственнику были оказаны услуги по управлению поселком и содержанию территорий общего пользования в соответствии с тарифом, установленным общим собранием, а также услуги по охране территории коттеджного поселка, однако, ответчик эти услуги не оплачивает.
Мировой суд удовлетворил требования компании. Районный суд оставил решение мирового суда в силе, не приняв во внимание возражения ответчика о том, что в спорный период он не являлся собственником земельного участка.
Президиум областного суда с такими выводами предыдущих судебных инстанций не согласился и отменил их решения (постановление от 11 ноября 2019 года № 44г-89):
- перечень обязанностей, принятых управляющей организацией по договору, частично согласуется с полномочиями органов местного самоуправления, установленными Федеральным законом от 06октября 2003 года № 131-ФЗ, которые осуществляются за счет средств местных бюджетов;
- для правильного разрешения спора судам следовало установить статус территориального образования Экодолье применительно к положениям Федерального закона от 06 октября 2003 года №131-ФЗ, определить принадлежность какому-либо юридическому или физическому лицу земельного участка, который в соответствии с положениями договора управления коттеджным поселком находится в общем пользовании и обязанность по содержанию которого истец просит возложить на собственника жилого дома;
- материалами дела не подтверждается, что на территории поселка Экодолье в собственности ответчика находится какой-либо земельный участок, расположенный за пределами принадлежащего ему земельного участка, в связи с чем оснований для возложения судами на ответчика обязанности по содержанию иных земель территориального образования на основании статьи 210 Гражданского кодекса РФ не имелось;
- судам также надлежало установить, действительно ли земельный участок ответчика расположен в границах территории ведения истца, установить факт предоставления истцу конкретных услуг, необходимых ему в целях использования своего жилого дома по назначению и его эксплуатации, выяснить, является ли то имущество, бремя по содержанию и обслуживанию которого несла управляющая компания, имуществом общего пользования поселка Экодолье;
- документы, подтверждающие, что перечисленные в договоре управления коттеджным поселком услуги истцом фактически оказывались, и доказательства, подтверждающие, что ответчик такие услуги фактически потребил, в материалы дела не представлены, судами в нарушение требований части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ эти обстоятельства не устанавливались.
Позиция суда: жилое помещение должно соответствовать как санитарным, так и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства не только на дату его возведения, но и на весь период использования этого помещения в качестве жилого.
С иском в суд обратилась семья собственников квартиры в МКД. Они указывали, что в расположенном выше жилом помещении конструкция полов находится в ненадлежащем состоянии, это приводит к их скрипу, треску и прочим звукам, шумовым воздействием на протяжении длительного времени, для проживания в квартире истцов созданы невыносимые условия. Истцы просили обязать лиц, ответственных за состояние полов в вышерасположенной квартире, привести их конструкцию в соответствие с действующими нормами и правилами.
Суд первой инстанции отказал в иске, указав на недоказанность истцами нарушения их личных неимущественных прав ненадлежащим состоянием полов в квартире ответчиков и нарушения санитарных норм и правил. Суд пришел к выводу о том, что сама конструкция пола шума не вызывает, причиной шума является жизнедеятельность жильцов квартиры.
Областной суд пришел к другим выводам (апелляционное определение от 05 ноября 2020 года по делу № 33 – 7216/2020):
- по заключению строительно-технической экспертизы причиной превышения допустимого уровня шума является ветхость конструкции пола в коммунальной квартире ответчиков, нуждающегося в ремонте, и нарушение СП 51.13330.2011 «СНиП 23-03-2003. Защита от шума» при проведении работ по устройству пола;
- поскольку истцами не были заявлены требования по поводу нарушений при строительстве дома, они указывали только на изношенность конструкции пола, требуя от ответчиков в соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса РФ проведения ремонта, ссылка суда на то, что эти экспертом Правила не действовали на момент ввода в эксплуатацию жилого дома, необоснованна;
- в соответствии с пунктом 2 статьи 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Эта норма не содержит правил о том, что такое соответствие должно определяться только на дату возведения жилого помещения. Жилое помещение должно соответствовать не только санитарным правилам, но и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, и на весь период использования этого помещения в качестве жилого;
- собственники помещений в спорной квартире должны устранить ненадлежащее состояние покрытия пола в этой квартире – каждый в принадлежащем ему на праве собственности жилом помещении, а также в общем имуществе в коммунальной квартире пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество в квартире. Обязанность проведения работ по текущему ремонту лежит на нанимателях жилого помещения по договору социального найма, не связанных с текущим ремонтом работ – на собственнике.