Арбитражный суд Западно-Сибирского округа напомнил, что отношения по использованию общего имущества дома регулируются ЖК РФ и возможны только по согласию между собственниками (дело № А46 – 12279/2020).
Собственник нежилого помещения, в котором расположен офис «Сбербанка России», разместил на фасаде жилого дома:
- рекламную вывеску,
- кондиционеры,
- камеры.
Также при реконструкции крыльца были удалены клумбы.
Многоквартирный дом, в котором расположен офис Сбербанка, обслуживает Товарищество собственников недвижимости «Луч» из г. Омска.
Сбербанк не получил согласие собственников на использование общего имущества и не заключил с ними договор.
По расчётам товарищества, основанным на Положении о размере арендной платы за использование общего имущества, Сбербанк задолжал Товариществу 550 тысяч рублей.
ТСН обратилось в Арбитражный суд Омской области, чтобы взыскать долг.
Суд взыскал в пользу Товарищества неосновательное обогащение в сумм 400 тысяч рублей. Во взыскании платы за размещение вывески отказал.
Восьмой арбитражный апелляционный суд рассмотрел дело в апелляционном порядке, отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении исковых требований.
ТСН обратилось с кассационной жалобой в Арбитражный Западно-Сибирского округа.
Кассационная инстанция отметила, что при рассмотрении споров об использовании такого общего имущества, как несущие стены здания, а также придомовой территории, следует учитывать содержание принадлежащего собственникам права и то, что отношения по пользованию общим имуществом собственников помещений в МКД регулируются жилищным законодательством (п. 3 ст. 1, ст. 4 ЖК РФ).
В отношении стен здания невозможен такой вариант владения и пользования как предоставление собственнику конкретной части общего имущества пропорциональной его доле. Следовательно, в случае установки технического оборудования (кондиционеров, видеокамеры), нет оснований утверждать, что сособственник использует выделенную ему в натуре долю в праве общей долевой собственности.
Размещать техническое оборудование с использованием общего имущества МКД можно, если получено согласие общего собрания собственников. Если общим собранием не установлено иное, пользование общим имуществом должно компенсироваться.
Суд апелляционной инстанции не учел, что вопросы определения соразмерной платы за использование общего имущества находятся в исключительной компетенции общего собрания (ст. 44 ЖК РФ), а нарушением прав собственников признается сам факт использования общего имущества в отсутствие решения общего собрания.
Несмотря на то, что ответчик обладает равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим домовым имуществом (фасад дома, придомовая территория), реализация данного права обусловлена необходимостью достижения соглашения между участниками долевой собственности.
Коллегия судей пришла к выводу, что ответчик использует общедомовое имущество без согласия собственников, что позволяет взыскать с него неосновательное обогащение в виде платы за использование.
Суд отменил постановление апелляционной инстанции и частично удовлетворил требования истца, взыскав в его пользу 130 000 рублей.
Без удовлетворения остались требования в части клумб, потому что использование придомовой территории суд посчитал недоказанным.