Жилищное законодательство распределяет обязанности по ремонту квартиры между нанимателем и наймодателем. Текущий ремонт должен делать наниматель. Капитальный — собственник жилого помещения (наймодатель).
Если наймодатель не делает капремонт, у нанимателя есть несколько вариантов защитить свои права. Он может потребовать:
На практике проблему представляют разные мнения судов относительно того, какой ремонт считается капитальным, какой — текущим, а также то обстоятельство, что истцы не всегда готовы представить суду необходимые доказательства.
Ниже — два наглядных примера, которые стоит принять во внимание при возникновении спорной ситуации.
Второй кассационный суд общей юрисдикции подтвердил обязанность администрации заменить окна в муниципальной квартире (дело № 88 – 26676/2020(8г-27519/2020).
Наниматель потребовал через суд заменить оконные блоки в квартире. Ленинский районный суд частично признал требования и обязал наймодателя — местную администрацию, заменить оконные блоки (дело № 2 – 1077/2020).
Смоленский областной суд признал решение законным.
Администрация обжаловала решение в кассационном порядке.
Второй кассационный суд общей юрисдикции установил, что ответчик — собственник квартиры. Дом, в котором находится жилое помещение, не ремонтировался с момента ввода в эксплуатацию и вселения жильца в 1969 году.
Экспертиза подтвердила, что оконные блоки находились в аварийном состоянии и требовали замены (капитального ремонта) ещё в 2007 году.
Суд отклонил довод ответчика, что такие работы — это текущий ремонт, делать который обязан наниматель. Истец требовал обязать ответчика полностью заменить оконные блоки, а не отдельные элементы. Такие работы Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда № 170 относят к капремонту.
При таких обстоятельствах кассационная инстанция признала законным решение суда, которое обязало наймодателя заменить оконные блоки.
Другому нанимателю по делу, которое рассмотрел Третий кассационный суд общей юрисдикции, повезло меньше (дело № 88 – 2082/2020). Истец не учёл обстоятельства, которые имеют огромное значение для вынесения решения и проиграл.
Истец был нанимателем квартиры с 2012 по 2018 г. Собственник квартиры — администрация МО «Мезенский муниципальный район».
В 2016 году наниматель за свой счёт заменил оконные блоки и электропроводку. Полагая, что обязанность содержать имущество лежит на собственнике, истец обратился в суд и потребовал взыскать с администрации затраченные на ремонт средства.
Мировой судья судебного участка № 2 Лешуконского судебного района Архангельской области в удовлетворении иска отказал. Апелляционная инстанция признала решение законным.
Истец подал кассационную жалобу и просил решение суда отменить.
Третий кассационный суд общей юрисдикции указал, что наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе требовать в установленном порядке от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг (п. 5 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ).
Однако в суде истец:
- не доказал необходимость проведения ремонта. Не подтвердил документально факт неисправности электропроводки и необходимость ее полной замены;
- не обращался а администрацию с просьбой провести замену окон и электропроводки;
- не доказал, что между истцом и ответчиком была договоренность о замене оконных блоков и электропроводки за счет собственных средств и последующей компенсации их стоимости администрацией.
Кроме того, суд сослался на Типовой договор социального найма, который относит к текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, в том числе, замену оконных и дверных блоков.
Здесь суд решил, что Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда № 170 не относят замену оконных блоков к капитальным работам. Поэтому у наймодателя отсутствует обязанность по выполнению такого вида работ.
Кассационный суд признал отказ в возмещении затрат на установку окон правомерным.