Самовольная пристройка без разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатацию может быть признана законной. К такому выводу пришел Пятый кассационный суд общей юрисдикции.
Для улучшения жилищных условий собственники многоквартирного дома в Нальчике возвели трехэтажную пристройку к принадлежащим им друг над другом квартирам. Площади квартир увеличились вдвое.
Так как местная администрация отказалась узаконить пристройку, обладатели квартир обратились в суд.
Владельцы потребовали признать право собственности на квартиры в реконструированном виде
В обоснование требований жители указали, что земля, на которой установлена пристройка, принадлежит собственникам жилых помещении. Они же дали согласие на ее возведение.
Администрация не согласилась с заявленными требованиями и предъявила встречный иск. Орган власти потребовал снести самострой за счет собственников квартир.
Нальчикский городской суд встал на сторону органа власти.Суд первой инстанции исходил из отсутствия согласия всех собственников МКД на перепланировку и отсутствия разрешения на реконструкцию. Судебная коллегия апелляционной инстанции оставила решение без изменения.
Окружной суд направил дело на новое рассмотрение
Кассационная инстанция отменила судебные постановления. Суд указал на ряд вопросов, которые не исследовались нижестоящими инстанциями в полном объеме (Определение Пятого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 249/2021):
- суду необходимо установить, предпринимало ли лицо меры к легализации самовольной постройки: были ли попытки получить разрешение на строительство или акт ввода в эксплуатацию; правомерно ли отказал уполномоченный орган;
- суд выясняет, допущены ли при возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм, создает ли пристройка угрозу жизни и здоровью граждан (п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года);
- иск о признании права собственности подлежит удовлетворению, если единственный признак самовольной постройки – это отсутствие разрешения на строительство или акта ввода в эксплуатацию при попытках его получить;
- возможность сноса самовольной постройки связывается законом не только с получением разрешения, но и с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку при несоответствии требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
Суд первой инстанции формально применил закон, что реконструкция проводилась без согласия всех собственников МКД, но не учел, что согласие необходимо при уменьшении общего имущества. При этом суд не выяснил, изменился ли размер общего имущества и каким образом нарушаются права и интересы третьих лиц. Вместе с тем суд не дал оценки экспертному заключению, что снос пристройки окажет негативное влияние на целостность конструкции жилого дома:
«пристройка соответствует строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам; не опирается на несущие конструкции дома, имеет собственные несущие конструкции, собственный фундамент. Учитывая, что многоквартирный дом возведен в 60‑е годы и не соответствует требованиям строительства в сейсмических регионах, пристройка увеличивает надежность здания. Угроза жизни и здоровью граждан не создается.
Эксперт также указал, что демонтаж пристройки без нанесения несоразмерного ущерба не возможен. В случае активизации сейсмических процессов 3‑этажная пристройка примет на себя большую часть нагрузок и позволит обеспечить устойчивость дома; в случае демонтажа пристройки отрицательную роль сыграют как внутренние напряжения, так и воздействие строительной техники».
Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами являлись:
- соответствие пристройки градостроительным и строительным нормам;
- уменьшился ли размер общего имущества МКД;
- предпринимали ли построившие лица меры к получению разрешения или акта ввода в эксплуатацию;
- нарушает ли объект права и интересы других лиц;
- не создает ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан.