Два ТСЖ из Краснодара управляли двумя многоквартирными домами, стоящими на одном земельном участке.
Отношения у них не складывались: одно установила ворота на въезде, второе отказывалось участвовать финансово в ремонте, когда там что-то поломалось. В итоге второму товариществу (жителям) затруднили въезд на территорию. Оно пыталось через суд обязать соседей не чинить препятствия, но суд отказал. Кому интересно, вот ссылка на решение суда округа по этому делу № А32 – 24972/2017.
Тогда пострадавшее товарищество решило поделить участок, а точнее, обратиться в муниципалитет за формированием участка под тем домом, которым оно управляло.
Администрация отказала в формировании. Причина:
«По сведениям публичной кадастровой карты Росреестра, а также сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования земельный участок под многоквартирными домами учтен в ЕГРН с кадастровым номером 23:43:0302020:26, площадью 9 976 кв. м и видом разрешенного использования — „центральная общественно — деловая зона (ОД.1), многоэтажные и среднеэтажные жилые дома со встроено-пристроенными на 1 этаже помещениями общественного назначения“.»
ТСЖ обратилось в арбитражный суд, где просило признать такой отказ незаконным (дело № А32 – 41023/2018).
Арбитражный суд Краснодарского края, как и все вышестоящие инстанции, отказал в иске.
Он отметил, что действительно, в ч. 3 ст. 16 Федерального закона № 189-ФЗ установлено: в случае, если участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, любой собственник помещения может обратиться в уполномоченные органы с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен дом.
Однако, как следует из материалов дела, земельный участок уже сформирован и поставлен на кадастровый учет ещё в январе 2004 года. Поэтому отказ в формировании земельного участка является правомерным.
Дальше суд дал разъяснения для товарищества:
▪ участок в силу положений статьи 36 Жилищного кодекса РФ находится в общей долевой собственности собственников помещений в двух многоквартирных домах.
▪ возникновение права общей долевой собственности на участок у собственников повлекло прекращение договора аренды, ранее заключённого публичным собственником участка и застройщиком.
▪ товариществу следует инициировать процедуру раздела земельного участка, с учётом положений ч. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ, которая определяет, что размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учётом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки данных территорий. Земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного жилого дома, формируется с учётом его естественных границ, площадь такого участка определяется применительно к местоположению границ смежных земельных участков, а также красных линий. Размер участка определяется в соответствии с градостроительными нормативами и правилами, действовавшими в период застройки, и может быть меньше нормативного, если фактически сложившееся землепользование не позволяет применить действовавшие ранее нормативные показатели.
Однако такое разъяснение и решение не устроило товарищество, и оно обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.
О чём товарищество написало в жалобе?
▪ законодательство не отождествляет понятия земельного участка, предоставленного для строительства нескольких многоквартирных домов, и земельного участка, необходимого для эксплуатации конкретного многоквартирного дома, размеры участков могут не совпадать.
▪ законодатель прямо указал на обязанность органа местного самоуправления принять все необходимые действия по образованию земельного участка под конкретным многоквартирным домом для целей его эксплуатации и указал на возможность перехода участка в общую долевую собственность только после его образования.
Апелляционный суд вновь отметил, что оба дома стоят на уже сформированном участке.
«При этом, законодательством не установлено запрета на формирование одного земельного участка для размещения и эксплуатации двух многоквартирных домов. Соответственно, участок в силу прямого указания закона перешёл в долевую собственность собственников помещений в [обоих] домах».
В Арбитражном суде Северо-Кавказского округа всё повторилось.
Товарищество настаивало на том, что участок для строительства и участок для эксплуатации МКД — это разные понятия, и закон не предусматривает возможность образования единого участка, на котором расположены два и более отдельно стоящих дома; спорная земля предоставлена для эксплуатации производственной базы и не отвечает требованиям жилищного законодательства об общем имуществе.
Суд в очередной раз написал, что законы не запрещают формирование единого земельного участка, на котором стоит несколько домов.
«При этом установленные обстоятельства пространственной организации территории земельного участка (размещение общих объектов благоустройства и озеленения) позволили суду апелляционной инстанции правомерно заключить, что дома на участке представляют собой единый жилищный комплекс с единой инфраструктурой. С учётом изложенного вопрос об образовании самостоятельного земельного участка под жилым домом, интересы собственников помещений в котором представляет заявитель, не мог быть разрешен в рамках административной процедуры без учета волеизъявления собственников помещений в другом жилом доме на участке».
Верховный Суд РФ оставил такое решение в силе (определение от 09.09.2020 г. № 308-ЭС20 – 11217).