Прокуратура Калининского района г. Чебоксары Чувашской Республики разъяснила на примерах из практики, как должны уведомить собственников в случае, если многоквартирный дом выбывает из управления УК в связи с воспрепятствованием проверкам.
В арбитражном суде (дело № А56 – 88721/2019) встретились жилищная инспекция Санкт-Петербурга, управляющая организация «Невский дом» и администрация.
Управляющая организация просила признать недействительными распоряжение инспекции об исключении пяти домов из управления и решение администрации по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации для этих домов.
Дома у управляющей организации отобрали потому, что её, как следует из судебного решения, четыре раза привлекли к административной ответственности по ч. 2 ст. 19.4.1 КоАП РФ за воспрепятствование законной деятельности должностного лица органа государственного контроля (надзора), повлекшее невозможность проведения или завершения проверки: жители пожаловались на начисления, инспекция вызвала руководителя с документами для проверки, он не явился и ничего не предоставил.
Согласно ч. 5.3 ст. 198 Жилищного кодекса РФ:
▪ если в течение 12 месяцев суд три и более раза назначит управляющей организации административное наказание за воспрепятствование при проведении проверок или уклонение от них, то по решению органа государственного жилищного надзора из реестра лицензий исключаются сведения о домах, в отношении которых управляющая организация не дала провести проверки.
На основании этой нормы инспекция вынесла решение об исключении сведений о домах из реестра лицензий — перечня домов, которыми управляла организация, на сайте ГИС ЖКХ разместили распоряжение об этом. Дальше Администрация назначила открытый конкурс на право заключения договора управления многоквартирными домами, а управляющая организация обратилась в суд.
Суды единогласно встали на сторону управляющей организации.
Распоряжение жилищной инспекции признали незаконным, как и проведение конкурса.
Суды и орган жилищного надзора разошлись в понимании жилищного законодательства.
Первые считали, что надо было уведомить собственников, подождать 2 месяца, а потом, только если собственники не примут решения о сохранении у себя управляющей организации, вносить изменения в реестр лицензий и проводить конкурс по выбору новой компании.
Жилищная инспекция считала, что она приняла решение об исключении домов при наличии предусмотренного законом основания, после чего выполнила требование об информировании.
Аналогичная практика сложилась по делу № А35 – 3921/2016 из Курской области. Оно тоже дошло до Верховного суда РФ, и инспекция тоже проиграла. Мотивировка в том же духе:
▪ «решение инспекции о внесении изменений в реестр лицензий вынесено с нарушением закона, поскольку при наличии оснований для исключения дома из реестра лицензий, собственники помещений дома должны быть уведомлены о принятом решении».
▪ «так как до исключения из реестра лицензий сведений о МКД собственникам не была обеспечена возможность реализовать право на принятие общим собранием решения о продолжении осуществления лицензиатом деятельности по управлению МКД, в соответствии с ч. 7 ст. 198 Жилищного кодекса сведения о доме не исключаются из реестра лицензий».
Что в законе
Чтобы понять позицию инспекций, придётся подробно остановиться на процедуре информирования.
Орган местного самоуправления, собственники помещений, ресурсоснабжающие организации, иные заинтересованные лица должны быть проинформированы (ст. 197 Жилищного кодекса РФ):
▪ о наличии оснований для исключения сведений о МКД из реестра лицензий,
▪ о принятии решения об исключении сведений о МКД из реестра лицензий,
▪ о принятии лицензионной комиссией решения о направлении в суд заявления об аннулировании лицензии,
▪ о вступившем в законную силу решении суда об аннулировании лицензии и внесении соответствующей записи в реестр лицензий.
Нас интересуют первые два пункта из четырёх, потому что причина противоречия именно в них: инспекция информировала администрацию о втором — о принятии решения, а суды требуют проинформировать администрацию и собственников о первом — о наличии оснований для исключения сведений из реестра.
Детальная процедура информирования утверждена Постановлением Правительства РФ от 28.03.2015 г. № 289. Там тоже перечислены четыре основания, они более конкретизированы.
Так как в 289 Правилах такого основания нет (есть только неисполнение предписаний с административками за это, что в данном случае не подходит), то ГЖИ информирует по второму основанию — уже о принятом решении об исключении, после издания распоряжения.
Инспекция направляет информацию в уполномоченный орган (в данном случае — в администрацию), а та уже должна информировать остальных заинтересованных лиц, в том числе собственников путём объявлений на досках в доме или около него и на своём сайте (п. 4, 5 Правил № 289). То есть здесь инспекции в вину поставили отсутствие заблаговременного уведомления собственников, хотя их уведомлять должна была уже администрация.
Приведем содержание уведомления, если собственников информируют «о возникновении основания для исключения сведений о доме из реестра лицензий» (п. 7 Правил № 289). Такое уведомление должно содержать сведения:
а) о вступлении в законную силу второго или последующего решения суда о назначении административного наказания за неисполнение или ненадлежащее исполнение предписания, информацию о нарушениях из предписания, наименование суда, реквизиты решения суда, состав правонарушения, вид наказания.
б) о том, что собственники имеет право в течение 2 месяцев принять на общем собрании решение о продолжении управления домом управляющей организацией, систематически не исполняющей предписания;
в) о том, что в течение 3 рабочих дней со дня оформления протокола собственники должны сообщить об этом в жилищную инспекцию, а именно направить копию протокола заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении;
г) о том, то если собственники не простят управляющую организацию, то сведения о доме исключат из реестра лицензий.
В данном случае уведомление не могло содержать пункт «а» в силу отсутствия каких-либо предписаний, но суды хотели видеть там пункт «б», признавая за собственниками право помилования управляющей организации в случае, если дома отнимают за привлечение к ответственности по статье о воспрепятствование проверкам.
Для сравнения, извещение о принятии решения об исключении сведений о доме из реестра лицензий должно содержать лишь:
- наименование управляющей организации,
- наименование органа жилищного надзора,
- реквизиты решения (дату и номер) об исключении сведений,
- адрес дома.
Право собственников принять решение о продолжении управления домом накосячившей управляющей организацией прописано также в ч. 7 ст. 198 Жилищного кодекса РФ, и там опять, как и в первой таблице, речь идет об информировании «о наличии оснований для исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий», без какой-либо конкретики по причинам для исключения.
Отсюда, из буквального прочтения кодекса и не очень подходящего цитирования Правил № 289, суды сделали неожиданный для инспекции вывод:
«Поскольку до исключения из реестра лицензий сведений о многоквартирных домах собственникам не была обеспечена возможность реализовать право на принятие общим собранием решения о продолжении осуществления лицензиатом деятельности по управлению домами, действия Администрации по организации и проведению открытого конкурса являются незаконными… оспариваемые распоряжение (решение) Инспекции и действия Администрации нарушают права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами».
Старший помощник прокурора Калининского района
г.Чебоксары Чувашской Республики
Лукина Татьяна Владимировна
