Колонка редактораЖКХФЛ

Можно ли самим собственникам придумать и утвердить свой размер платы за содержание жилья?

Такое случается на практике: жители утверждают комфортный для них размер платы, не спрашивая управляющую компанию и не задумываясь над его экономической обоснованностью.

Самое интересное, к огорчению управляющих организаций, что на практике некоторые (далеко не все!) суды считают это нормальным. Они отказывают компаниям в признании недействительными решений собраний об установлении такой платы.

Хотя это:

1. как бы условие договора управления, и в его изменении мнение компании как стороны соглашения должно учитываться;

2. несколько не соответствует порядку установления размера платы (“с учётом мнения/предложений управляющей организации”) – ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, п. 31 Правил № 491.

Вот парочка таких чудесных решений.

Апелляционное определение Челябинского областного суда по делу № 11 – 13612/2018.

Жители на 2018 год определили размер платы 12 руб/кв.м. При этом размер, установленный органом местного самоуправления, составлял 17,21 руб/кв.м. В суде управляющая компания даже просила провести судебно-строительную экспертизу, но суд экспертизу назначать не стал, а в иске отказал.

Суды обосновали свое решение просто: УК не является собственником помещений, поэтому не вправе оспаривать решение собрания, ведь она не является его участником. И вообще принятое решение не нарушает права истца как обслуживающей организации.

Апелляционное определение Верховного Суда Республики Башкортостан по делу № 33 – 8038/2019.

Компания также просила суд признать решение собрания 2018 г. об установлении размера платы 25,27 руб/кв.м. недействительным.

Суды отказали компании: положения жилищного законодательства РФ относят установление размера платы за содержание жилья к компетенции общего собрания собственников.

Собственники-ответчики даже представили экономическое обоснование утвержденного ими размера платы, в суде ссылались на отчёт о расходовании денег за прошлый год, на который, видимо, ориентировались при своих расчётах.

«Судебная коллегия также учитывает, что установленный собственниками тариф в размере 25,27 руб. был предусмотрен в договоре управления МКД 2014 года». Раз фактически ранее установленный размер платы собственники не меняли, то суд не увидел нарушений в принятом решении.

Довод компании о том, что тариф приведет к возникновению убытков, «объективно ничем не подтвержден, сведений о том, что тариф в указанном размере не соответствует реальным затратам общества по содержанию общего имущества, дело не содержит».

Для успокоения УО делюсь ссылками на более адекватную практику судов, которые удовлетворили иски компаний о признании решений собственников недействительными.

Красноярский краевой суд, дело № 33 – 8389/2017:

Изначально в повестке собрания был размер платы, предложенный УК, а на голосование вынесли также и размер, желанный жителями. Утвердили, естественно, второй.

Суд признал решение недействительным, указав, что вопрос с новым размером платы в повестку дня включен не был; сам указанный в решениях собственников вопрос содержит не один из возможных вариантов голосования, а одновременно два альтернативных вопроса, что не позволяет определить действительную волю и однозначное мнение собственника и влечёт недействительность решений. Также перечень работ и услуг, обосновывающий утверждение размера оплаты, не предусматривал расходы на ряд обязательных работ.

«Учёт предложений управляющей организации при утверждении перечня работ и услуг, а также размера платы за эти услуги, является обязательным».

Омский областной суд, дело № 33 – 4365/2019:

Жители утвердили 22 руб/кв.м.

Суд, сославшись на обязанность уведомлять собственников о предложениях по размеру платы за 30 дней, указал, что собственники-инициаторы этот срок не соблюли: «структура платы доведена до собственников лишь за 10 дней до начала голосования. При этом какого-либо обоснования предложенного размера в объявлении не приведено… доказательств ознакомления собственников со структурой тарифа, за которую предложено проголосовать, в материалы дела не представлено…

Всё это было оценено как существенные нарушения при проведении собрания, в связи с чем решение признали недействительным.

Ссылки собственников на то, что УО не доказала убыточность или экономическую необоснованность тарифа, суд отклонил:

«Поскольку голосование по вопросу о структуре тарифа инициировано жителями, именно на них лежала обязанность доказать экономическую обоснованность тарифа и заблаговременно ознакомить с этим собственников».

Тоже Омский областной суд, дело № 33 – 814/2018:

«Установленный собственниками размер платы с управляющей компанией не согласован, на каком-либо расчёте не основан, его экономическая целесообразность ничем не подтверждена, доказательств соответствия принятой суммы требованиям нормативных правовых актов не представлено. При утверждении размера платы на 2017 год в размере 17,88 руб/кв.м не учтено мнение компании об увеличении размера платы на организацию работ по содержанию и ремонту общего имущества, содержание мусоропроводов, уборки земельного участка. Также необоснованно исключена оплата за обслуживание ОДПУ тепла».

Верховный суд Республики Башкортостан, дело № 33 – 10975/2019:

На этот раз (в отличие от другого примера) иск компании был удовлетворен. Кроме нарушений по процедуре проведения собрания, суды отметили, что управляющая организация предложений о размере платы не предоставляла, её мнение собственники не спрашивали, сама компании о собрании не извещалась. Также жители не доказали, что при утверждении размера платы на собрании она чем-то обосновывалась.

Волгоградский областной суд, дело № 33 – 4830/2019:

УК предложила жителям на 2018 г. размер в 40,11 руб/кв.м., а жители утвердили прошлогодние 16,08 руб/кв.м.

Собственники не доказали в суде, что утверждённый ими размер платы обеспечит нормальное содержание общего имущества. При этом они говорили, что плату установили исходя из того, что раньше компания укладывалась в 16,08 руб. и при этом убытков у неё не возникало.

Автор выступает не за УО, а за адекватное взаимодействие между компаниями и собственниками, поиск и нахождение компромисса. А на практике – одни перекосы – то собственники хотят жить по “тарифам” пятилетней давности, то УК с помощью какой-то магии протаскивает через собрание внушительные размеры платы.

Похожие новости
ЖКХРСОУК

Дополнительное подключение ОДПУ к автоматизированным информационно-измерительным системам учёта

ЖКХФЛТСЖ и ЖСКУК

Почтовые ящики в подъезде не нарушают правила пожарной безопасности

ЖКХФЛТСЖ и ЖСКУК

Обязан ли наниматель квартиры оплачивать домофон?

ЖКХРСОТСЖ и ЖСК

Раздельный сбор мусора влияет на размер оплаты за ТКО