Прокуратура Калининского района г. Чебоксары Чувашской Республики разъяснила последствия ситуаций, когда собственники самостоятельно утверждают комфортный для них размер платы, не спрашивая управляющую компанию и не задумываясь над его экономической обоснованностью.
На практике некоторые суды считают это нормальным. Они отказывают компаниям в признании недействительными решений собраний об установлении такой платы. Хотя это:
- является условием договора управления, и в его изменении мнение компании как стороны соглашения должно учитываться;
- не соответствует порядку установления размера платы – “с учётом мнения/предложений управляющей организации” (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, п. 31 Правил № 491).
Приведем примеры практики в пользу собственников
В Челябинской области собственники на 2018 год определили размер платы 12 р./кв.м. При этом размер, установленный органом местного самоуправления, составлял 17,21 р./кв.м. В суде управляющая компания даже просила провести судебно-строительную экспертизу, но суд экспертизу назначать не стал, а в иске отказал.
Суды обосновали свое решение просто: УК не является собственником помещений, поэтому не вправе оспаривать решение собрания, ведь она не является его участником. И вообще принятое решение не нарушает права истца как обслуживающей организации (апелляционное определение Челябинского областного суда по делу № 11 – 13612/2018).
В Башкирии компания также просила суд признать решение собрания 2018 г. об установлении размера платы 25,27 р./кв.м. недействительным.
Суды отказали компании: положения жилищного законодательства РФ относят установление размера платы за содержание жилья к компетенции общего собрания собственников.
Собственники-ответчики даже представили экономическое обоснование утвержденного ими размера платы, в суде ссылались на отчёт о расходовании денег за прошлый год, на который, видимо, ориентировались при своих расчётах.
«Судебная коллегия также учитывает, что установленный собственниками тариф в размере 25,27 р. был предусмотрен в договоре управления МКД 2014 года». Раз фактически ранее установленный размер платы собственники не меняли, то суд не увидел нарушений в принятом решении. Довод компании о том, что тариф приведет к возникновению убытков, «объективно ничем не подтвержден, сведений о том, что тариф в указанном размере не соответствует реальным затратам общества по содержанию общего имущества, дело не содержит» (апелляционное определение Верховного Суда Республики Башкортостан по делу № 33 – 8038/2019).
В Нижнем Новгороде УК не удалось признать недействительными решения собрания, касающиеся оплаты содержания жилья.
Председатель совета многоквартирного дома инициировал и провел собрание, на котором среди прочего были приняты решения:
– Утвердить тариф по статье «содержание и текущий ремонт жилья» на 2022 год в размере 26,99 р./кв.м (в том числе: текущий ремонт 20 р./кв.м, управление 1,91 р./кв.м, содержание и ремонт общего имущества 5,08 р./кв.м) плюс оплата расходов на содержание общедомового имущества (СОИ) строго по показаниям общедомовых приборов учета.
– При отсутствии в квартире приборов учета, расчет СОИ ГВС, СОИ ХВС, СОИ ЭЛ, производить начисления по нормативу на каждого проживающего.
Оплата всех услуг одной квитанцией с возможностью оплаты отдельно по каждой услуге с изменением суммы платежа и периода платежа.
Управляющая организация (АО «ДК Нижегородского района») обращаясь в суд, указала:
– Размер платы за содержание общего имущества принят собственниками без учета предложений УО и не может обеспечить выполнение минимального перечня работ № 290 с учетом инфляции.
– Решение относительно оплаты всех услуг одной квитанцией с возможностью оплаты отдельно по каждой услуге с изменениями суммы платежа и периода оплаты, также является незаконным, противоречащим ст.ст. 161, 162 ЖК РФ. Самовольного расчета и корректировки платы не предусмотрено законом.
По поводу игнорирования предложений УО суды отметили, что председатель перед собранием запрашивал предложение УО, однако она ответила, что “подготовка предложений находится на стадии разработки”. Поэтому собственники в бюллетене для голосования указали: “включить в решение тариф 2022 г., предлагаемый АО ДК Нижегородского района, не представляется возможным в связи с отсутствием предложения АО ДК Нижегородского района о размере тарифа на 2022 г.”.
Суд дополнительно указал, что сами предложения о тарифе на 2022 год не приложены к иску, не представлены в ходе судопроизводства на протяжении полутора лет и направлены в апелляционную инстанцию лишь по запросу судебной коллегии. “Причины указанного истцом не объяснены, однако, ничто не препятствовало представить в суд такие предложения, если они имели место быть” (определение Нижегородского суда № 33 – 4805/2024).
Практика в пользу управляющих организаций
В Красноярском крае изначально в повестке собрания был размер платы, предложенный УК, а на голосование вынесли также и размер, желанный жителями. Утвердили, естественно, второй.
Суд признал решение недействительным, указав, что вопрос с новым размером платы в повестку дня включен не был; сам указанный в решениях собственников вопрос содержит не один из возможных вариантов голосования, а одновременно два альтернативных вопроса, что не позволяет определить действительную волю и однозначное мнение собственника и влечёт недействительность решений. Также перечень работ и услуг, обосновывающий утверждение размера оплаты, не предусматривал расходы на ряд обязательных работ.
«Учёт предложений управляющей организации при утверждении перечня работ и услуг, а также размера платы за эти услуги, является обязательным» (определение Красноярского краевого суда № 33 – 8389/2017).
В Омской области собственники утвердили размер платы 22 р./кв.м.
Суд, сославшись на обязанность уведомлять собственников о предложениях по размеру платы за 30 дней, указал, что собственники-инициаторы этот срок не соблюли: «структура платы доведена до собственников лишь за 10 дней до начала голосования. При этом какого-либо обоснования предложенного размера в объявлении не приведено… доказательств ознакомления собственников со структурой тарифа, за которую предложено проголосовать, в материалы дела не представлено…».
Всё это было оценено как существенные нарушения при проведении собрания, в связи с чем решение признали недействительным.
Ссылки собственников на то, что УО не доказала убыточность или экономическую необоснованность тарифа, суд отклонил:
«Поскольку голосование по вопросу о структуре тарифа инициировано жителями, именно на них лежала обязанность доказать экономическую обоснованность тарифа и заблаговременно ознакомить с этим собственников» (определение Омского областного суда № 33 – 4365/2019).
В Башкирии в этот раз иск компании был удовлетворен. Кроме нарушений по процедуре проведения собрания, суды отметили, что управляющая организация предложений о размере платы не предоставляла, её мнение собственники не спрашивали, сама компании о собрании не извещалась. Также жители не доказали, что при утверждении размера платы на собрании она чем-то обосновывалась (определение Верховного суда Республики Башкортостан № 33 – 10975/2019).
В Волгоградской области УК предложила жителям на 2018 г. размер в 40,11 р./кв.м., а жители утвердили прошлогодние 16,08 р/кв.м.
Собственники не доказали в суде, что утверждённый ими размер платы обеспечит нормальное содержание общего имущества. При этом они говорили, что плату установили исходя из того, что раньше компания укладывалась в 16,08 рб. и при этом убытков у неё не возникало (определение Волгоградского областного суда № 33 – 4830/2019).
Старший помощник прокурора Калининского района
г.Чебоксары Чувашской Республики
Лукина Татьяна Владимировна
