Прокуратура города Сызрани разъяснила, каких ошибок следует избегать при наделении совета многоквартирного дома дополнительными полномочиями.
Пример неправильной формулировки:
«Наделить Совет (наделение совета) многоквартирного дома и Председателя Совета многоквартирного дома полномочиями, в соответствии со ст.161.1 Жилищного Кодекса РФ».
Так делать нельзя. Здесь не указано, какие именно полномочия передаются совету дома и его председателю. А наделять полномочиями, которые уже есть у них в силу Жилищного кодекса, – бессмысленно.
В повестку можно было бы включить, например, вопрос о наделении совета дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества (это позволяет ст. 44 Жилищного кодекса).
Важно не наделить совет теми полномочиями, которые принадлежат исключительно общему собранию собственников. Например, по передаче общего имущества третьим лицам в пользование за деньги.
В судебной практике был случай, когда суд признал недействительными решения общего собрания собственников. На этом собрании среди прочего были приняты следующие решения:
- уполномочить управляющую компанию вступать в договорные отношения с третьими лицами по вопросам пользования общим имуществом, от имени и в интересах собственников, с правом согласования существенных условий договора, включая об условии цены договора, при условии согласования условий заключаемых договоров с председателем совета дома;
- уполномочить совет дома определять и согласовывать: целевое назначение денежных средств, поступающих от лиц, использующих часть общего имущества дома;
- уполномочить совет дома, решением большинства членов его состава утверждать: размер платы, финансовый отчёт, стоимость переданного права на использование общего имущества (цену договора), размер вознаграждения управляющей компании.
Суд признал эти решения недействительными:
Решением общего собрания управляющей компании, а также председателю совета дома переданы исключительные правомочия собственников по распоряжению общим имуществом с согласованием существенных условий договора по вопросам пользования общим имуществом, включая цену договора, размер вознаграждения управляющей компании за оказание услуг, что законом запрещено.
Суд указал, что только собственники вправе управлять принадлежащим им общим имуществом, в том числе: принимать решения о передаче объектов общего имущества в пользование иным лицам, об установлении платы за пользование имуществом; определять целевое назначение средств от использования имущества. Правомочия управляющей компании и совета дома по распоряжению общим имуществом законодательством ограничены.
Совет дома обеспечивает реализацию решений общего собрания. Решением общего собрания собственников может быть уполномочен председатель совета дома (или иное лицо) на заключение договоров пользования имуществом, но только на условиях, определённых самим общим собранием. То есть, такое лицо имеет только право подписания договора от имени всех собственников, но не имеет право на согласование каких-либо условий договора (в т.ч. цены), а также на распоряжение полученными по договору средствами, на определение размера вознаграждения управляющей организации за оказание услуг. Такие права не могут быть делегированы и управляющей компании, а также совету дома.
Суд пришел к выводу, что использование управляющей компанией и советом дома мест общего пользования в нарушение прав других собственников, заключение договоров на пользование общим имуществом на своих условиях с определением цены договора и последующим распределением денежных средств по своему усмотрению, не отвечает требованиям закона (апелляционное определение Омского областного суда № 33 – 3900/2017).
Поэтому, прежде чем наделять совет дома полномочиями, стоит свериться со ст. 44 Жилищного кодекса РФ.
Помощник прокурора города Сызрани Хамрабаева Сабина Алишеровна