Голосование застройщика на основе разрешения на ввод дома в эксплуатацию

Арбитражный суд Северо-Западного округа разбирался, вправе ли застройщик многоквартирного дома принимать участие в голосовании общего собрания собственников.

Министерство регионального контроля Калининградской области по жалобам жителей многоквартирного дома проверило управляющую компанию ООО «Лучший дом в Центральном районе». Собственники квартир жаловались на незаконную установку блокираторов для стоянки автомобилей. При проверке министерство определило, что компания ограничила доступ к придомовой территории на основании решения общего собрания. Однако единственным его участником был застройщик МКД – ООО «Центр». Посчитав такие действия незаконными, министерство выдало обществу предписание с требованием получить соответствующее решение от собственников или демонтировать установки. Организация не согласилась с актом органа контроля и обратилась в арбитражный суд.

УК потребовала признать предписание недействительным (дело № А21 – 3617/2020)

Арбитражный суд Калининградской области удовлетворил иск. Апелляционная инстанция оставила решение без изменения. Суды сошлись во мнении, что застройщик вправе принимать участие в общем собрании МКД и голосовать по вопросам повестки дня. Такое возможно с момента выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию в отношении помещений, которые не переданы иным лицам.

Кассационный суд подтвердил законность предписания

Арбитражный суд Северо-Западного округа не согласился с выводами нижестоящих инстанций и отказал в иске. Суд округа указал на ничтожность решения общего собрания (Постановление от 10 февраля 2021 г. № Ф07 – 16954/2020):

• собственники помещений, а также лица, принявшие от застройщика помещения после выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, вправе голосовать на общем собрании (ст.44 и ст.48 ЖК РФ);
• застройщик не доказал наличие права собственности на помещения МКД;
• нормы закона не содержат возможности участия в общем собрании лиц, которые не являются собственниками помещений;
• решение собрания является ничтожным в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума (п. 2 ст. 181.5 ГК РФ);

«Факт отсутствия передачи жилых помещений участникам долевого строительства, профинансировавшим его строительство, не дает право застройщику принимать участие в голосовании за счет долей этих участников по вопросам отнесенным к компетенции общего собрания собственников. Решение об установке блокираторов для стоянки автомобилей собственников нежилых помещений принято застройщиком на основании разрешения на ввод в эксплуатацию, а не лицами, которые в силу норм ЖК РФ имеют на это право…
…Таким образом, Министерство выявило факт установки блокираторов при отсутствии законного решения общего собрания. В связи с чем, выдало УК предписание. Легализация блокираторов потребовала бы инициацию и проведение общего собрания собственников. Поэтому министерство предложило принять меры к их демонтажу. Так как материалы дела не содержат доказательств наличия препятствий, суды первой и апелляционной инстанций не имели правовых оснований для удовлетворения заявления».

Подробнее про общие собрания в новостройке рекомендуем обобщение судебной практики:

Про принятие решений единолично застройщиком есть ещё такой материал: