Арбитражный суд Дальневосточного округа напомнил собственникам квартир о праве досрочной смены управляющей компании, даже если она выбрана по конкурсу.
К осени 2019 года собственники одного дома в Благовещенске на общем собрании отказались от управляющей организации, которую им практически параллельно отобрал по конкурсу муниципалитет, и выбрали ООО «Амурстрой ЖКХ» своей новой управляющей компанией. Последняя обратилась в Государственную жилищную инспекцию Амурской области с заявлением, где просила внести изменения в реестр лицензий.
Однако инспекция отказала во внесении изменений в реестр лицензий. По мнению административного органа, собственники МКД вправе отказаться от исполнения договора управления, заключенного по результатам открытого конкурса, только «по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора», т.е. организация вправе повторно обратиться с таким заявлением только летом следующего года (ч. 8.1 ст.162 ЖК РФ).
Организация обжаловала решение инспекции (дело № А04 – 7213/2019)
Суд первой инстанции поддержал доводы истца, признал решение инспекции недействительным и потребовал рассмотреть заявление общества повторно: «ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ позволяет собственникам МКД в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления в случае принятия решения о выборе иной управляющей организации…».
Вышестоящие суды также встали на сторону собственников и компании
В апелляционной жалобе инспекция продолжала настаивать, что досрочное решение собственников не может являться основанием для внесения изменений в реестр лицензий, так как принято слишком рано.
Однако судебная коллегия поддержала собственников и отметила:
- «выбор управляющей организации посредством проведения публичных процедур не ограничивает право собственников помещений МКД на выбор способа управления домом, равно как не создает управляющей организации, с которой договор управления заключен по результатам конкурса, каких-либо преимуществ»;
- оценка правомерности действий собственников помещений МКД при принятии решения о выборе способа управления относится к судебному контролю (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ);
- протокол общего собрания подтверждает факт реализации права собственников на смену управляющей компании (что мотивировано положениями ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ);
- доказательств недействительности решения общего собрания не представлено.
Арбитражный суд Дальневосточного округа оставил жалобу инспекции без удовлетворения, согласившись с выводами апелляционной инстанции:
«основанием для вынесения оспариваемого решения послужил вывод инспекции о невозможности включения в реестр лицензиата многоквартирного дома, управление которым осуществляется иной определенной по результатам открытого конкурса управляющей компанией, до истечения одного года с момента заключения договора управления с иной управляющей организацией, что не предусмотрено Порядком внесения изменений в реестр лицензий (Приказ №938/пр)».
Важно! В августе 2023 года в Жилищный кодекс были внесены изменения.
Теперь сменить УО можно либо через год ее работы и позже, либо раньше — но с обоснованием ее плохой работы. Также до года можно сменить способ управления (на ТСЖ или непосредственное управление). Это предусмотрено в ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ.
То, что эти поправки затронули и расторжение договора с УО, отобранной для дома по результатам конкурса, подтверждается спором между ГЖИ Камчатского края и ООО «УК Ковчег» (дело № А24 – 1666/2024).
Инспекция на основании решения общего собрания собственников внесла изменения в реестр лицензий, и вместо ООО «УК Ковчег» (УО, отобранной по конкурсу) домом стало управлять ООО УК «КамчатЖКХ».
Такое решение не понравилось старой УО, она обратилась в суд и пока выигрывает две инстанции.
В части 8.1 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в МКД в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня его заключения в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников принято решение о выборе или об изменении способа управления.
При этом договор управления с ООО «УК Ковчег» по результатам открытого конкурса заключен 12.12.2023, а решение о заключении договора с ООО УК «КамчатЖКХ» принято собственниками 11.01.2024.
ГЖИ настаивала, что применение части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, является необоснованным; собственники воспользовались своим правом по выбору способа управления, провели общее собрание и реализовали свое право посредством выбора ООО УК «КамчатЖКХ».
Однако суд отклонил эти возражения:
— собственникам надо было проводить собрание и реализовывать свои права раньше;
— наличие УО по конкурсу не мешает в будущем выбрать свою УК, но с соблюдением ограничений, предусмотренных Жилищным кодексом РФ.
