Если буквально читать статьи 44 – 48 Жилищного кодекса РФ о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, то можно прийти к выводу, что собрание собственников проводится так: 1 дом – 1 собрание. Однако на практике, особенно в жилых комплексах, встречается, что собственники проводят одно собрание сразу на несколько многоквартирных домов. Проведение совмещенного собрания в таких случаях обычно мотивируется одним земельным участком под домом, общим паркингом, единой инфраструктурой, решением вопросов, которые затрагивают интересы жителей сразу нескольких домов (использование придомовой территории, установка шлагбаумов).
В подобных случаях можно было бы провести собрания в каждом доме отдельно, но с аналогичной повесткой, однако собственники не боятся экспериментировать. Мы изучили судебную практику по делам об оспаривании решений таких собраний. Оказалось, что суды тоже не против подобных опытов, хотя и не всегда. Ниже приводим реквизиты судебных решений и выдержки из них.
Апелляционное определение Московского городского суда от 20.08.2018 по делу N 33 – 36269/2018
ТСЖ «Олимп» обслуживало 4 дома. Во всех этих домах было организовано одно общее собрание собственников по вопросам, связанным с капремонтом. Несколько собственников обратились в суд с иском о признании решений собрания недействительными, при этом они указывали, что общее собрание не должно проводиться сразу в четырех разных многоквартирных домах, тем более что вопросы касались капремонта.
Суды отказали в удовлетворении требований:
- «Многоквартирные дома находятся на одной территории, их обслуживает одно ИТП, у домов единые инженерные сети, одна диспетчерская, создано одно ТСЖ «Олимп», что сторонами не оспаривалось.
- Статья 136 ЖК РФ допускает выбор способа управления путем создания ТСЖ собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если они расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Из Устава ТСЖ следует, что товарищество является объединением собственников помещений в четырех многоквартирных домах.
- Таким образом, общее собрание, проведенное собственниками нескольких многоквартирных домов по общей повестке дня, не может признаваться неправомерным по данному основанию».
Апелляционное определение Московского городского суда от 30.06.2017 по делу N 33 – 25059/2017
Это более старое решение по другому спору с тем же ТСЖ «Олимп».
Здесь истцы также пытались объяснить суду, что законодательством не предусмотрено проведение общего собрания жилого комплекса, такого понятия в законе нет; вопросы, связанные с капитальным ремонтом домов, принимаются собственниками помещений каждого дома, а не всего жилого комплекса. Однако суды посчитали, что всё нормально:
«довод апелляционной жалобы о том, что законом не предусмотрено проведение одного общего собрания собственников в нескольких многоквартирных домах, является несостоятельным, поскольку ЖК РФ не содержит такого прямого запрета».
Апелляционное определение Московского городского суда от 28.03.2017 по делу N 33 – 11503/2017
Оспаривались решения общего собрания собственников в ЖК «Золотые ключи», состоящего из 9 корпусов. Суд оказался признавать незаконным проведение единого собрания на весь комплекс:
«Ссылки истца на неправомерность проведения единого собрания в корпусах 1 – 9, также несостоятельны, поскольку жилой комплекс «Золотые ключи» является единым неделимым комплексом недвижимости».
Определение Московского городского суда от 29.06.2015 №4г/1 – 6807/2015 и Апелляционное определение Московского городского суда от 24.12.2014
Это ещё более ранние решения того же суда, но по спору, где комплексом управляло не ТСЖ, а управляющая организация. Собрание касалось выбора управляющей организации, утверждения размера платы за содержание. Суды и здесь указали, что «ЖК РФ не содержит прямого запрета на одновременное проведение собственниками нескольких домов общих собраний», при этом зачем-то сослались на ст. 136 Жилищного кодекса РФ про создание товарищества в нескольких многоквартирных домах.
Апелляционное определение Московского городского суда от 02.08.2019 по делу N 33 – 29702/2019
В этом споре суд признал решение общего собрания недействительным. Собственники помещений сразу нескольких многоквартирных домом провели собрание для создания товарищества собственников недвижимости – одного на все дома.
Суд сослался на ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, согласно которой решения о создании многодомового товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме.
«Таким образом, по перечисленным вопросам необходимо проведение общих собраний собственников помещений в каждом многоквартирном доме, при этом, решение должно быть принято большинством не менее двух третей голосов собственников помещений в данном доме».
На этом собрании были допущены и другие нарушения, которые также повлияли на вывод суда о недействительности принятых решений.
Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 05.10.2016 N 33 – 20224/2016 по делу N 2 – 782/2016
Здесь произошла аналогичная история: только что организованное товарищество собственников жилья ликвидировали из-за того, что собрание о его создании в каждом доме не проводилось. При этом при пересчёте голосов на каждый дом необходимого кворума не набиралось.
Апелляционное определение Свердловского областного суда от 14.12.2017 по делу N 33 – 21022/2017
Собственники также пытались создать ТСЖ, проведя одно общее собрание на несколько многоквартирных домов. Суд признал решения собрания недействительными:
- «гражданско-правовым сообществом являются собственники помещений отдельного многоквартирного дома, то есть собственники помещений в домах это отдельные гражданско-правовые сообщества в смысле положений главы 9.1 Гражданского кодекса РФ.
- Следовательно, общие собрания собственников помещений двух многоквартирных домов проводятся отдельно друг от друга, а принятые на таких общих собраниях решения оформляются разными протоколами. А в данном случае, решения были приняты общим собранием собственников помещений двух домов, то есть таким сообществом, которое вообще не предусмотрено Жилищным кодексом РФ.
- Таким образом, принятые на таком общем собрании решения в силу подп. 4 ст. 181.5 Гражданского кодекса РФ являются ничтожными, как противоречащее основам правопорядка, принятие таких решений на общем собрании собственников помещений двух многоквартирных домов законодательством не предусмотрено».
Собственники попробовали сослаться на то, что кроме создания товарищества в повестке были и другие вопросы, к которым ст. 136 Жилищного кодекса РФ о создании многодомового товарищества не применима, однако это не повлияло на мнение суда:
«все указанные в протоколе решения должны приниматься общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, а не нескольких многоквартирных домов… Доводы о том, что два многоквартирных дома являются одним объектом недвижимости приводились в суде первой инстанции. Судом первой инстанции обоснованно со ссылкой на ответ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии указано, что данные многоквартирные дома являются разными объектами недвижимости с разными кадастровыми номерами. Расположение многоквартирных домов на едином земельном участке, наличие общих сетей инженерно-технического обеспечения, наличие других общих элементов инфраструктуры, не свидетельствует о том, что данные многоквартирные дома являются одним объектом недвижимости».
Апелляционное определение Свердловского областного суда от 15.02.2016 по делу N 33 – 1253/2016
Решение принимал тот же суд, но пришёл к противоположным выводам. Он отказал в признании недействительным решения общего собрания, повестка которого включала вопросы из компетенции собрания собственников и собрания членов товарищества:
«Жилищный кодекс РФ не содержит прямого запрета на одновременное проведение собственниками нескольких домов общих собраний и допускает выбор способа управления путем создания ТСЖ собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах. Таким образом, общее собрание, проведенное по общей повестке дня одновременно собственниками нескольких домов, имеющих общие элементы инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более чем одного жилого дома, не может признаваться неправомерным только по данному основанию».