АСУСМКД - новый способ ведения реестра собственников
ФЛ

Почему решение собрания собственников признали недействительным: разъяснение суда

Может ли управляющая компания собирать деньги и управлять домом без указания об этом в реестре лицензий

Утвержден Обзор судебной практики ВС РФ

В Обзоре приведена практика и даны разъяснения по жилищные правоотношениям (обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2020) (утв. Президиумом ВС РФ 10 июня 2020 г.)).

Отмечено, что по делам о признании решения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме недействительным юридически значимым и подлежащими установлению обстоятельством является выявление правовых последствий принятого решения относительно судьбы общего имущества (влекло или нет данное решение уменьшение общего имущества многоквартирного дома).

Верховный Суд РФ дал разъяснения по жилищным правоотношениям

И. обратилась в суд с иском к Ч. о признании решения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме очно-заочного голосования, недействительным.

В повестку дня общего собрания собственников помещений многоквартирного дома были включены следующие вопросы: о передаче в безвозмездное пользование Ч. входящего в состав общего имущества многоквартирного дома помещения общего пользования – части комнаты общей площадью 34,2 кв. м, расположенной на 9-м этаже МКД, непосредственно примыкающей к квартире, принадлежащей на праве собственности Ч., сроком на 99 лет, с разрешением ей последующего присоединения указанного общего имущества многоквартирного дома к квартире Ч. с возложением на ее обязанности производить оплату эксплуатационных и коммунальных услуг, а также услуг за техническое обслуживание переданного имущества; о предоставлении полномочий генеральному директору ООО “ЭК “Городские усадьбы” на заключение с Ч. договора безвозмездного пользования; о внесении Ч. в течение десяти дней после заключения договора безвозмездного пользования на счет ООО “ЭК Городские усадьбы” единовременной платы в размере 1 500 000 руб.; об обязанности генерального директора ООО “ЭК Городские усадьбы” направить поступившие от Ч. денежные средства на оплату текущих коммунальных платежей собственников помещений МКД.

В голосовании по вопросам повестки дня общего собрания приняло участие 81,85% от общего количества собственников многоквартирного дома.

Участие в голосовании принимало и ГКУ “Центр спортивных инновационных технологий и подготовки сборных команд” Департамента спорта и туризма г. Москвы, размер доли которого в праве общей долевой собственности на общее имущество составляет 22,17%. За положительное решение указанных вопросов повестки дня собственники помещений многоквартирного дома проголосовали единогласно. Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано. Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из отсутствия кворума на общем собрании, поскольку интересы г. Москвы, как собственника доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, равной 22,17%, должно было представлять Государственное казенное учреждение г. Москвы “Инженерная служба Мещанского района”, которое о проведении общего собрания не извещалось и участия в собрании не принимало. Кроме того, суд апелляционной инстанции указал на то, что часть комнаты, переданная Ч. в соответствии с оспариваемым решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, не индивидуализирована.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, отменяя апелляционное определение и направляя дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции исходила из того, что согласие всех собственников долевого имущества необходимо как при его отчуждении из общей долевой собственности, так и при решении вопроса об уменьшении размера общего имущества.

Порядок принятия решений об использовании объектов общего имущества определен в гл. 6 ЖК РФ, где указано, что принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в качестве органа управления многоквартирным домом.

Вместе с тем ЖК РФ не исключает возможности принятия на общем собрании и решения об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме, при условии соблюдения требований ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 246 ГК РФ.

Оспаривая решение внеочередного собрания, истец ссылалась на то, что следствием присоединения к имуществу ответчика части общего имущества в многоквартирном доме является уменьшение размера общего имущества в МКД, а это требует согласия всех собственников.

Выводы суда апелляционной инстанции относительно участия при голосовании неуполномоченного собственником г.Москвой лица – ГКУ “Центр спортивных инновационных технологий и подготовки сборных команд” сделаны без учета особенностей правовой природы права оперативного управления, наделяющего владельца данного вещного права широкими правами относительно переданной ему вещи.

Также суд апелляционной инстанции не учел, что собственник имущества в лице Департамента городского имущества г. Москвы привлечен к участию в деле в качестве третьего лица и в суде первой инстанции право ГКУ “Центр спортивных инновационных технологий и подготовки сборных команд” Департамента спорта и туризма г. Москвы принимать участие в общем собрании, а также решения, принятые учреждением на общем собрании не оспаривал. Таким образом, участие в общем собрании ГКУ “Центр спортивных инновационных технологий и подготовки сборных команд” Департамента спорта и туризма г.Москвы не привело к искажению волеизъявления собственника данного имущества, который с принятым на общем собрании решением согласился.

Ссылка суда апелляционной инстанции на то, что подлежащее передаче в пользу ответчика помещение не индивидуализировано входит в противоречие со ст. 607 ГК РФ. Это положение ГК РФ не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, когда в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

В приложении к протоколу внеочередного общего собрания спорного МКД, проведенного 18 апреля 2017 г., указан фрагмент поэтажного плана 9-го этажа, где графически обозначены границы помещения подлежащего передаче в собственность Ч., а также площадь данного помещения. Таким образом, объект недвижимости считается согласованным.

Похожие новости
Колонка редактораЖКХФЛТСЖ и ЖСКУК

Должны ли жилищные инспекции в предписаниях учитывать срок исковой давности?

ЖКХФЛ

Проведение общих собраний собственников в период пандемии: рекомендации органа жилищного надзора

Колонка редактораЖКХФЛ

Непосредственное управление домом. Часть 3. Плюсы и минусы

ЖКХРСОФЛ

Должнику не удалось оспорить в Верховном Суде РФ норму о приостановлении коммунальных услуг