Если собственники хотят копить взносы на капремонт на специальном счете, они могут столкнуться с необоснованными отказами Фонда капремонта в перечислении денег по надуманным предлогам. В таких случаях стоит оценить причины отказа: иногда региональный оператор капремонта может быть прав. Если это не так, то придется обращаться в суд. Иск к ФКР могут подать как сами собственники, так и будущий владелец спецсчета.
Перед примерами из практики – необходимое пояснение для тех, кто ещё не в теме:
По умолчанию взносы на капремонт собираются на счете регионального оператора. Собственники на общем собрании вправе принять решение о переходе на «спецсчет», чтобы собирать деньги на отдельном счете для своего дома. Владельцем спецсчета обычно выбирают управляющую организацию (или ТСЖ, кооператив). О таком решении уведомляются:
- орган жилищного надзора, так как он ведет реестр владельцев спецсчетов,
- региональный оператор, так как он должен будет через какое-то время перечислить деньги на спецсчет.
Решение о переходе на спецсчет вступает в силу не сразу, а через год после принятия решения на общем собрании. Регионы могут сократить этот срок.
Подробнее процедуру можно почитать в ст. 173 Жилищного кодекса РФ, а частые ошибки – в статье «4 частые ошибки при изменении способа формирования фонда капремонта».
Проблема: региональный оператор (ФКР) отказывается выполнять решение общего собрания
С такой проблемой сталкиваются собственники разных регионов. Иногда – из-за своих ошибок, иногда – по прихоти регионального оператора.
Наиболее показателен пример Ярославской области. Собственники принимают решение о переходе на спецсчет, направляют решение региональному оператору – Региональному фонду содействия капитальному ремонту МКД Ярославской области, а в ответ получают примерно одинаковый:
пакет документов не принят в работу в связи с несоответствием последних положениям, в частности, статей 44.1, 45, 46, 173 и 175 ЖК РФ, а также пунктов 4, 8, 9, 12, 13, 15, 20 и 21 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, которые утверждены Приказом Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр.
То есть собственникам приходится не только провести общее собрание, но и обратиться в суд, чтобы заставить регоператора его выполнить:
- Решение Красноперекопского районного суда города Ярославля по делу №2 – 1203/2021 – собственники дома №14 по ул. Революционная г. Ярославля добились взыскания своих денег на спецсчет ТСЖ «Возрождение», Ярославским областным судом оставлено без изменения.
- Решение Красноперекопского районного суда города Ярославля по делу №2 – 1093/2021 – собственникам дома №3 по ул. 2 микрорайон г. Ростова Ярославской области удалось взыскать свои денег на спецсчет управляющей организации – ООО «Ростовский Управдом».
- Решение Красноперекопского районного суда города Ярославля по делу №2 – 1204/2021 – собственники дома №14 по ул. 1 микрорайон г. Ростова Ярославской области добились взыскания своих денег на спецсчет управляющей организации.
- Решение Красноперекопского районного суда города Ярославля по делу №2 – 191/2021 – собственники дома №2 по ул. 2 микрорайон г. Ростова Ярославской области добились перевода своих денег на спецсчет управляющей организации. Решение оставлено без изменения апелляционным определением Ярославского областного суда №33 – 6270/2021.
- Апелляционное определение Ярославского областного суда №33 – 4230/2021 – суды признали незаконным решение регоператора о непринятии документов, обязали осуществить действия по изменению способа формирования фонда капремонта с формирования этого фонда на счете регионального оператора на способ формирования фонда капремонта на специальном счете ТСЖ «На Трудовой» в Переславль-Залесском.
- Апелляционное определение Ярославского областного суда №33 – 4369/2021. Суд обязал фонд перечислить деньги собственников на спецсчет, владельцем которого является ООО «Управляющая компания «Городской Комфорт» из Рыбинска.
- Апелляционное определение Ярославского областного суда №33 – 4584/2021. Обязали тот же фонд перечислить деньги на спецсчет другого дома под управлением той же УК из Рыбинска – ООО «Управляющая компания «Городской Комфорт».
- Постановление Второго арбитражного апелляционного суда по делу № А82 – 10182/2020 – ОАО «Управляющая организация многоквартирными домами Красноперекопского района» добивалось от регоператора прекращения формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома № 10 «б» по ул. Маланова города Ярославля на счете самого Фонда.
- Постановление Второго арбитражного апелляционного суда делу № А82 – 13657/2020 – ООО «Жилищный стандарт» через суд признало незаконным отказ регоператора в отношении дома по адресу: г. Ярославль, ул. Спартаковская, д. 27, корп. 2.
- Постановление Второго арбитражного апелляционного суда по делу № А82 – 10187/2020 – ОАО «Управляющая организация многоквартирными домами Красноперекопского района» выиграло у ФКР суд об обязании передать документацию, перечислить деньги в отношении дома по адресу: г. Ярославль, ул. Рыкачева, д. 4/7.
Это только часть решений, чтобы показать массовый характер проблемы в Ярославской области, взятой за пример.
Решения регоператора признаются незаконными, но это не мешает ему продолжать отказывать собственникам в реализации их собственного решения в отношении своих же денег, а также обжаловать судебные решения с очевидным результатом такого оспаривания.
Адреса домов разные, а в судах выясняются примерно одинаковые обстоятельства.
Фонду не нравится оформление протокола, например, не указан вид собрания, место передачи бюллетеней, не так посчитаны голоса, в списке присутствующих не хватает подписей участников, голосовавших заочно.
Суды на эти придирки раз за разом отвечают:
- Недостатки носят технический характер, не влияют на волеизъявление собственников, кворум есть, решения набрали необходимое для их принятия количество голосов.
- В письме ФКР не указаны конкретные нарушения требований и конкретные документы, в которых эти нарушения допущены.
- Решение собрания не оспорено, недействительным не признано.
- Региональный оператор капремонта не наделен полномочиями по обжалованию решений общего собрания собственников.
Бывает, что проблемы связаны с жилищной инспекцией
Пример из Саратовской области – постановление Арбитражного суда Поволжского округа по делу № А57 – 4945/2020.
Арбитражный суд обязал некоммерческую организацию «Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Саратовской области» прекратить формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора в отношении многоквартирного жилого дома № 113/331 по ул. Астраханской в г. Саратове и перечислить деньги на специальный счет ООО «Управляющая компания «Жилой квартал».
Решение обжаловала ГЖИ Саратовской области. Она указывала, что не получала от управляющей компании уведомлений и протокола, в реестр владельцев спецсчетов организацию не вносила, поэтому регоператор ничего не обязан.
Однако управляющая организация представила доказательства, что она несколько раз писала в инспекцию по этому поводу.
Суд поддержал УК и собственников.
Бонусом для собственников может стать взыскание процентов за удержание денег
Чтобы материал не выглядел очень печально, поделимся положительным примером – постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А53 – 314/2021.
ТСЖ «Порядок» из Таганрога взыскало с некоммерческой организации «Ростовский областной фонд содействия капитальному ремонту» проценты за неправомерное удержание денежных средств, пользуясь статьей 395 Гражданского кодекса РФ.
Фонд тоже не хотел перечислять деньги, ссылаясь на то, что общее собрание не утвердило размер взносов. Товариществу пришлось сначала взыскать деньги (1 млн рублей), а потом и проценты – 87 тысяч рублей.