Верховный Суд РФ: должны ли жильцы платить за пользование несформированным земельным участком

Верховный Суд РФ рассмотрел в пользу Товарищества дело, по которому нижестоящие суды взыскали с Товарищества неосновательное обогащение за пользование земельным участком, государственная собственность на который не разграничена.

Опубликовано 09.11.2021. Обновлено 01.05.2024

Верховный Суд не только отменил решение о взыскании с Товарищества неосновательного обогащения в пользу Комитета имущественных отношений, но и указал на нарушения закона со стороны уполномоченных публичных органов города Санкт-Петербурга, которые уклоняются от исполнения обязанности по утверждению проекта межевания территории и образования земельного участка под МКД и общим имуществом (определение от 28 октября 2021 № 307-ЭС21 – 8875 по делу №А56 – 39956/2020).

Взыскание с ТСЖ неосновательного обогащения

В Санкт-Петербурге региональный Комитет имущественных отношений обратился в арбитражный суд, чтобы взыскать с Товарищества собственников жилья «А‑5» 1 150 000 р. неосновательного обогащения.
Как обосновывал Комитет, неосновательное обогащение Товарищества стало возможно в результате сбережения ответчиком денег. Товарищество без законных оснований с 25.12.2017 по 07.11.2019 пользовалось земельным участком из земель, государственная собственность на которые не разграничена, но за пользование не платило.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области иск удовлетворил. Тринадцатый арбитражный апелляционный суд и Арбитражный суд Северо-Западного округа решение поддержали.

При удовлетворении иска суды трёх инстанций руководствовались статьями 1102, 1105, 395 Гражданского кодекса, статьями 16, 65 Земельного кодекса, статьёй 36 Жилищного кодекса РФ и исходили из данных технического паспорта, согласно которому площадь земельного участка по состоянию на 15.01.2004 составляла 800 кв. м.
Однако актом проверки Управления Росреестра от 12.01.2018 N 23745 установлено, что Товарищество использует участок площадью 1 600 кв. м. В границах этого участка отсутствуют другие здания, помимо МКД, находящегося в управлении Товарищества.

Товарищество обратилось в Верховный Суд РФ с жалобой на состоявшиеся судебные постановления и просило их пересмотреть из-за существенных нарушений закона, которые были допущены судами.

Верховный Суд РФ направил дело на новое рассмотрение

Как отметил Верховный суд РФ, из материалов дела следует, что:

• Управление Росреестра в ходе проверки составило акт, согласно которому на земельном участке расположены дом, проезды и площадки с асфальтовым покрытием, элементы благоустройства. Участок не поставлен на кадастровый учёт, о нём нет данных в Едином государственном реестре недвижимости.
• Земельный участок огорожен металлическим забором с калитками и воротами, которые запираются на электромеханические запорные устройства. Доступ для неопределённого круга лиц на участок ограничен и осуществляется только через указанные калитки и ворота.
• Фактическая площадь земельного участка, используемого Товариществом, составляет 1600 кв. м.
• Каких-либо документов, которые подтверждают права ответчика на земельный участок, в ходе проверки представлено не было.
• Заместитель главного государственного инспектора Санкт-Петербурга по использованию и охране земель привлёк Товарищество к административной ответственности в виде штрафа в 100 000 р.

Что предшествовало обращению Комитета в суд

Неприятности с использованием земельного участка у собственников помещений в МКД начались ещё в 2008 году.
В 2010 году Арбитражный суд обязал Товарищество освободить спорный земельный участок от установленных на нём ограждений, будки сторожевой охраны, шлагбаумов, калиток и ворот, которые имеют электромеханические запорные устройства.

При рассмотрении этого дела Верховный Суд РФ обратил внимание на предыдущие судебные дела относительно спорного участка:

1. В 2010 году арбитражный суд установил, что металлические ограждения, шлагбаумы, калитки были установлены застройщиком по периметру придомовой территории, площадью 1600 м², отведённой под строительство жилого дома и обязал застройщика демонтировать перечисленное имущество.
2. Тогда же Комитет пытался взыскать с Товарищества неосновательное обогащение в виде сбережения денежных средств за пользование спорным земельным участком. Однако суд исходя из недоказанности как самовольного занятия земельного участка Товариществом, так и площади участка, в удовлетворении требования отказал.
3. Кроме того, в 2008 г. Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по городу Санкт-Петербургу привлекало Товарищество к административной ответственности по статье 7.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях за самовольное занятие спорного земельного участка.
   Однако арбитражный суд постановление признал незаконным и отменил.

Действительно ли Товарищество пользовалось земельным участком неправомерно

Истец потребовал взыскать неосновательное обогащение с Товарищества. Требование обосновано тем, что в период с 25.12.2017 по 07.11.2019 ответчик, не имея правовых оснований и без внесения платы, использовал земельный участок площадью 800 м² (рассчитан за вычетом площади 800 кв. м, занятой непосредственно МКД).

Как полагает истец, Товарищество сберегло денежные средства за его счёт, поскольку должно было уплатить публичному образованию за пользование земельным участком площадью 800 м² арендную плату.

Не соглашаясь с доводами истца, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ сослалась на положения Гражданского кодекса (ст. 289) и Жилищного кодекса (ст. 36), в соответствии с которыми собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Верховный Суд подчеркнул, что согласно совместному Постановлению Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 право общей долевой собственности у собственников помещений в МКД возникает в силу закона:

• с момента введения в действие Жилищного кодекса, если земельный участок под МКД был сформирован до введения в действие этого Кодекса и в отношении него проведён государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»);
• с момента проведения государственного кадастрового учета, если земельный участок под МКД сформирован после введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведён государственный кадастровый учёт (часть 5 статьи 16 Федерального закона № 189-ФЗ);
• бесплатно (части 2 и 5 ст.16 Федерального закона № 189-ФЗ);
• без принятия каких-либо актов органами власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в МКД;
• по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания, органы власти формируют земельный участок, на котором расположен данный дом (части 3 и 4 ст. 16 Федерального закона № 189-ФЗ).

Права и обязанности собственника земельного участка и собственников помещений в МКД

Не соглашаясь с выводами нижестоящих судов, Судебная коллегия обратила внимание на следующее:

• Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведён государственный кадастровый учёт, земля под МКД находится в собственности соответствующего публично-правового образования (п. 67 постановления N 10/22).
  Вместе с тем собственник не вправе распоряжаться этой землёй в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под МКД (части 3 и 4 статьи 16 Федерального закона № 189-ФЗ).
• В свою очередь, собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими дома, а также объектов, которые входят в состав общего имущества.

Собственники помещений как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка (статья 305 Гражданского кодекса).

Судебная коллегия указала, что из материалов дела и объяснений представителя Товарищества следует, что собственники помещений МКД и созданное ими Товарищество неоднократно обращались в Комитет с заявлениями о формировании земельного участка, на котором расположен дом с элементами озеленения и благоустройства, однако Комитет сообщал о невозможности формирования участка по причине отсутствия разработанного проекта межевания территории.
Между тем именно органы государственной власти и местного самоуправления осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен дом (часть 4 статьи 16 Федерального закона № 189-ФЗ).
Уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления совершают все необходимые действия для образования земельного участка, в том числе:

• обеспечивают утверждение проекта межевания территории;
• подготовку межевого плана земельного участка;
• обращение с заявлением о государственном кадастровом учёте в орган регистрации прав;
• в случае приостановления осуществления государственного кадастрового учёта обеспечивают устранение причин, которые препятствуют осуществлению государственного кадастрового учёта.

Образование земельного участка, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, осуществляют органы государственной власти или органы местного самоуправления также при отсутствии обращения собственников помещений в соответствующем МКД, в том числе в ходе выполнения комплексных кадастровых работ.

Выводы Верховного Суда РФ по результатам рассмотрения жалобы

Высшая судебная инстанция подчеркнула:

• Поскольку подготовка проекта межевания квартала зависит от воли соответствующих публичных органов, собственники МКД не могут нести негативные последствия, связанные с отсутствием решения уполномоченного органа соответствующего публичного образования об утверждении проекта межевания квартала.
• При указанных условиях уполномоченный публичный орган обязан инициировать подготовку документации по планировке территории, после чего в разумный срок сформировать участок, являющийся общим имуществом собственников помещений в МКД.
• Из материалов дела следует, что уполномоченные публичные органы города Санкт-Петербурга уклоняются от исполнения возложенной на них федеральным законом обязанности по обеспечению утверждения проекта межевания территории и образования земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом.

Бездействие публичного органа препятствует постановке земельного участка на кадастровый учёт, и в то же время Комитет требует с Товарищества плату за земельный участок, которым владеют и пользуются собственники помещений МКД в силу закона.
Данные обстоятельства не учтены судами при рассмотрении данного дела.

Кроме того, суды безосновательно приняли представленный Комитетом простой арифметический расчёт площади участка, который используют собственники МКД, несмотря на то, что сведения о формировании участка и постановке его на кадастровый учёт отсутствуют. Суды при взыскании необоснованно исходили из площади 800 кв. м.
Доказательства того, какая именно площадь необходима для размещения и эксплуатации МКД, судами не исследованы, данная площадь не установлена.

Верховный Суд отменил вынесенные по делу постановления и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Новое рассмотрение дела

Суд первой инстанции посчитал, что Комитет подтвердил обоснованность заявленных им требований по праву и по размеру, поэтому удовлетворил иск в полном объеме.

Апелляционный суд не согласился с такими выводами, указал на недоказанность Комитетом факта использования Товариществом земельного участка площадью, превышающей площадь, необходимую для эксплуатации МКД, и в связи с этим отказал в удовлетворении иска.

Комитет обжаловал постановление, настаивая: апелляционный суд не учел, что вопросы разработки и утверждения проектов межевания не относятся к компетенции Комитета, поэтому считает, что отсутствие проекта межевания применительно к спорной территории не могло явиться основанием для отказа в удовлетворении иска; не принял во внимание, что при новом рассмотрении дела истец указывал на возможность обращения Товарищества с заявлением об образовании земельного участка под МКД в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории для целей определения площади участка, необходимого для эксплуатации МКД, однако этого Товариществом сделано не было.

Однако кассационная инстанция оставила такую жалобу без удовлетворения. 

➜ К другим материалам про образование земельного участка