Отказ во внесении изменений в реестр лицензий
Интересный пример наделения совета многоквартирного дома отдельными полномочиями появился в Республике Башкортостан. На днях это дело дошло до Верховного Суда РФ, поэтому не осталось нами незамеченным (дело № А07 – 25131/2018).
Спор начался из-за того, что управляющая компания обратилась в орган жилищного надзора с заявлением, в котором просило внести изменения в реестр лицензий. К заявлению организация приложила довольно странный комплект документов, включающий в себя протокол собрания собственников и два протокола общего собрания членов совета многоквартирного дома.
Во внесении изменений в региональный реестр лицензий было отказано, так как документы не соответствовали Приказу Минстроя РФ №938/пр. Управляющая компания не согласилась с таким решением и обратилась в арбитражный суд, благодаря чему стали известны подробности этой истории.
Что выяснилось в суде
Протокол общего собрания не содержал решения о выборе управляющей компании, которая обратилась с заявлением. На этом собрании собственники выбрали совет многоквартирного дома и утвердили его полномочия, в т.ч. по расторжению и заключению договора с управляющей компанией.
Из протокола собрания членов совета дома следовало, что именно он принял решение о расторжении договора управления с текущей управляющей компанией, о заключении такого договора с новой организацией (заявителем по данному спору), а также об утверждении размера платы за содержание и ремонт общего имущества.
Суд пришел к выводу, что совет дома был вправе лишь созвать собрание собственников для решения вопросов о расторжении договора с одной управляющей организацией и о выборе новой компании. Однако он принял решения, выходящие за пределы его компетенции, установленные жилищным законодательством, что влечет ничтожность таких решений.
Выбирать способ управления, принимать решение о выборе новой компании, заключении с ней договора управления, утверждать его условия, в том числе по размеру платы, может только само собрание собственников.
Отсюда следует обоснованность отказа органа жилищного надзора во внесении изменений в реестр. Однако законность такого отказа не была очевидна самой управляющей компании, поэтому она стала жаловаться выше.
Мнение вышестоящих судов
В жалобах компания написала, что суд вышел за пределы заявленных требований и признал ничтожным решение совета многоквартирного дома о расторжении одного договора управления и заключении другого. По мнению организации, смена одной управляющей организации на другую не относится к исключительной компетенции общего собрания собственников; заключение нового договора управления председателем совета является законным, так как такое полномочие предусмотрено Жилищным кодексом РФ. Также заявитель ссылался на утвержденное собранием собственников положение о совете МКД, согласно которому совет вправе от имени всех собственников заключать и расторгать договоры управления.
Все вышестоящие инстанции оставили жалобы управляющей компании без удовлетворения. Они указали, что протокол собрания собственников не соответствует обязательным требованиям к оформлению таких протоколов, в нем не было обязательных приложений, в том числе письменных решений собственников. Также в его содержании не было определенности в выбранном способе управления: собственники приняли решение: «дальнейшим способом управления МКД избрать управление посредством Товарищества собственников жилья. На переходный период до создания ТСЖ на основании утвержденного устава Совета МКД наделить Совет МКД правом контроля за деятельностью УК в отношении МКД от имени собственников помещения, а также заключения и расторжения договоров управления с управляющими организациями».
Таким образом, из буквального толкования протокола следовало, что собственники выбрали способ управления в виде ТСЖ и не принимали решение о выборе способа управления в виде управляющей организации в лице заявителя.
Суды указали, что выбор управляющей организации относится к компетенции общего собрания собственников, а заключать договор управления председатель совета вправе дома только на условиях, указанных в решении такого собрания. Поэтому заключение им договора управления в рассматриваемом деле было преждевременным.
Верховный Суд РФ в Определении от 13 декабря 2019 г. № 309-ЭС19 – 22901 также отказал управляющей компании в передаче ее кассационной жалобы для дальнейшего рассмотрения.