Попытка товарищества защитить права собственников
Мы уже рассказывали о том, что уменьшение общего имущества при перепланировке, переустройстве, реконструкции требует согласия всех собственников. Это настолько стандартная практика, что мы удивились, прочитав опубликованное на днях Определение Верховного Суда РФ по этому вопросу (от 12 ноября 2019 г. № 34-КГ19 – 9).
Оказывается, некоторые суды все-таки не в курсе основных положений жилищного законодательства, поэтому высшей судебной инстанции приходится объяснять менее опытным коллегам такие простые вещи.
Спор возник между товариществом, управлявшим домом в Мурманске, и собственником встроено-пристроенного помещения в этом МКД. Помещение использовалось для размещения магазина, одна из ограждающих стен являлась несущей конструкцией дома. Примерно 8 лет назад собственник произвел перепланировку помещения, пользуясь положительным заключением негосударственной экспертизы проекта. Были сделаны проёмы в капитальной стене дома, в результате чего собственник получил доступ в подвал, относящийся к общедомовому имуществу, незаконно занял места общего пользования (подвал и часть вестибюля).
Товарищество, как и полагается в таких случаях, обратилось в суд за защитой прав жителей. Несмотря на очевидные нарушения, суд неожиданно отказал в иске. Он ограничился соответствием перепланировки требованиям проектной документации, а также положительным заключением негосударственной экспертизы. Также он указал на недоказанность нарушений прав жителей.
В апелляционной инстанции такое неоднозначное судебное решение также устояло. Товариществу пришлось обращаться в Верховный Суд РФ, который помог добиться справедливости.
Позиция Верховного Суда РФ
В своем решении Суд подробно расписал, в чем были неправы нижестоящие инстанции. Хотя это и очевидные положения, кратко изложим основные доводы высшей инстанции.
Ограждающие несущие стены, технические подвалы и вестибюли являются общедомовым имуществом. Отсюда следует, что уменьшение размера такого имущества возможно лишь с согласия всех собственников путем его реконструкции, на которую также требуется их согласие.
Реконструкция объектов капитального строительства происходит по разрешению, которое выдается муниципалитетом (ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
При проведении работ необходимо обеспечить техническое обслуживание зданий, исправность строительных конструкций. Недопустимы переоборудование и перепланировка жилых домов, если они приводят к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций. Однако в материалах дела нет доказательств, что собственник обращался в местную администрацию для получения разрешения на реконструкцию принадлежащего нежилого помещения. Также нет доказательств, подтверждающих безопасность проведенных работ. Отсутствует согласие собственников на столь существенные изменения.
Представленное ответчиком экспертное заключение по проектной документации содержало вывод о её соответствии техническим регламентам и указанным в нем нормативным документам. Однако в нем не указано состояние несущих и ограждающих конструкций в пределах помещений магазина, нет выводов о влиянии реконструкции на прочностные характеристики всей несущей стены, на жесткость и устойчивость здания в целом, исправность и работоспособность несущих строительных конструкций.
Кроме того, в акте исследования выполненных работ не было расчетов по безопасности в части нарушения целостности внутренней капитальной стены не только в пределах спорного помещения, но и по периметру всего дома, что может говорить о нарушении прав собственников на безопасность проживания.
Верховный суд указал, что коллеги из нижестоящих инстанций не оценили вид работ (перепланировка, переустройство или реконструкция), не определили, уменьшился ли размер общедомового имущества, в том числе стены, не проверили соблюдение градостроительных норм и правил.
Особо суд подчеркнул отсутствие согласия всех собственников на проведение реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в МКД, влекущих присоединение к помещению части общего имущества.
Судебные решения нижестоящих судов были отменены, а дело направлено на новое рассмотрение