В Ленинградской области собственники земельных участков в ДНП «Родник» безуспешно пытались закрепить в ЕГРН право проезда через участки соседей. Суды двух инстанций им отказали, указав на неправильный выбор способа защиты права, но Третий кассационный суд общей юрисдикции с этим не согласился и направил дело на новое рассмотрение.
История спора
Истцы владеют участками в ДНП «Родник», образованными в результате раздела большого земельного массива, принадлежавшего одному собственнику. Согласно межевому плану 2010 года, к вновь созданным участкам были запроектированы проезды. Однако юридически эти проезды были оформлены как обычные земельные участки и проданы частным лицам (ответчикам).
Поняв, что доступ к своим землям иначе как через участки соседей невозможен, садоводы обратились в суд. Изначально они требовали установить сервитут, но в процессе изменили требования: просили внести в ЕГРН сведения о том, что через участки ответчиков осуществляется доступ к их землям. От требования об установлении сервитута они отказались, и производство в этой части прекратили.
Позиция судов первой и апелляционной инстанций
Гатчинский городской суд и Ленинградский областной суд в иске отказали.
Суды указали, что истцы выбрали неверный способ защиты права: внесение отметки в ЕГРН не восстанавливает право проезда, для этого нужен сервитут. При этом суды сослались на то, что препятствий в проезде нет, так как истцы фактически пользуются для доступа другим маршрутом — через участок с видом разрешенного использования «спортивные объекты», хотя этот путь не является приоритетным. Доводы о том, что покупатели участков оплачивали обустройство дорог, суды отклонили из-за недоказанности.
Выводы кассационного суда
Третий КСОЮ отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение, выявив существенные нарушения.Суд кассационной инстанции обратил внимание на следующие обстоятельства:
— Земельные участки истцов и ответчиков образованы из единого массива для целей дачного строительства. Проект поселка (включая схему проездов) проходил публичные слушания, вид разрешенного использования основного участка был изменен. Однако статус земель под дорогами юридически закреплен не был.
— Суды не проверили, как решался вопрос о проездах при первичной продаже участков и кто должен был обеспечить доступ.
— Один из ответчиков (собственник участка, используемого как дорога) отказался от права собственности на него в пользу муниципалитета, указав на характер использования. Этот факт суды не оценили.
— При рассмотрении дела не была привлечена администрация района, на территории которой расположен поселок.
— Суды не учли положения ст. 259.1 ГК РФ (введенной с 01.10.2023), регулирующей статус общего имущества собственников недвижимости в границах единого комплекса, а также позицию Конституционного Суда РФ о том, что инфраструктура в таких поселках служит интересам всех собственников.
Кассация отметила, что истцы фактически заявляют о признании права пользования проездами как местами общего пользования. Отказывая в иске, суды не предложили истцам уточнить требования в соответствии с фактическими обстоятельствами и действующим законодательством (определение Третьего КСОЮ по делу № 88 – 18137/2025).
История написана специально для Telegram-канала МойСНТ.