Прокуратура Калининского района г. Чебоксары Чувашской Республики разъяснила, что использование общего имущества многоквартирного дома (в том числе фасада здания для размещения рекламной конструкции) осуществляется в соответствии с решением общего собрания собственников помещений этого дома, а именно, большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Яковлева Т.Н. обратилась в суд с иском к ООО «П» об устранении нарушения прав собственника, не связанного с лишением владения. Исковые требования мотивированы тем, что Т.Н. является собственником квартиры в жилом доме, расположенном в г.Новочебоксарск. В отсутствие согласия истицы на внешнем ограждении лоджии (балкона) ее квартиры ООО «П» разместило рекламную конструкцию. Ссылаясь на изложенные обстоятельства, Т.Н. просила возложить на ООО «П» обязанность демонтировать за свой счет рекламную конструкцию, размещенную перед наружным ограждением лоджии ее квартиры.
Решением суда первой инстанции от 13 декабря 2023 года на ООО «П» возложена обязанность демонтировать за свой счет рекламную конструкцию.
Принимая решение об удовлетворении исковых требований Т.Н., суд первой инстанции исходил из того, что установленная ответчиком конструкция является рекламой; конструкция размещена ответчиком на фасаде многоквартирного дома в отсутствие решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Апелляционным определением от 18 марта 2024 года решение суда первой инстанции от 13 декабря 2023 года оставлено без изменения.
Соглашаясь с принятым решением, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
Судом установлено, что Т.Н. является собственником квартиры в жилом доме, расположенном в г. Новочебоксарск.
Д.Р. является собственником нежилого помещения, расположенного в этом же доме ниже этажом относительно квартиры истца.
ООО «П» является арендатором указанного нежилого помещения на основании договора аренды от 10 января 2023 года.
На ограждении балкона квартиры истца ответчиком была размещена рекламная вывеска.
В ходе рассмотрения дела ответчиком представлено решение внеочередного общего собрания собственников помещений жилого дома, в котором расположены квартира истца и нежилое помещение, арендованное ответчиком, проведенного в форме очно-заочного голосования и оформленного протоколом от 15 августа 2023 года, на котором принято решение о согласовании размещения информационной вывески над нежилым помещением на фасаде жилого дома.
Согласно протоколу внеочередного общего собрания собственников помещений в доме от 15 августа 2023 года общая площадь квартир в доме составляет 13 351,5 кв.м, общая площадь нежилых помещений в доме составляет 2 466,7 кв.м, всего общая площадь жилых и нежилых помещений в доме составляет 15 818,2 кв.м. В голосовании приняли участие собственники помещений в доме, обладающие 1 468 голосами, что составляет 9,2 % от общего числа голосов. В протоколе указано на наличие кворума.
В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно пункту 1 статьи 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В силу пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
Из положений пункта 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ следует, что ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома входят в состав общего имущества такого дома.
В части 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ указано, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 4 статьи 36 Жилищного кодекса РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Согласно пункту 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
Из положений части 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ следует, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, предусмотренным пунктом 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Из приведенных положений закона следует, что передача в пользование третьим лицам общего имущества многоквартирного дома допускается только по решению общего собрания собственников помещений такого дома независимо от того, передается ли общее имущество для установки рекламных конструкций или для других целей.
Поскольку спорная конструкция с размещенной на ней вывеской использует общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, для использования ответчиком общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме требуется соответствующее решение общего собрания собственников помещений в данном многоквартирном доме.
При этом представленное ответчиком решение внеочередного общего собрания собственников помещений в доме от 15 августа 2023 года о согласовании размещения информационной вывески над нежилым помещением на фасаде жилого дома является ничтожным в связи с отсутствием кворума для голосования, поскольку в собрании приняли участие собственники помещений в данном доме, обладающие 9,2 % голосов от общего числа голосов, в то время как в силу положений части 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ решение по данному вопросу принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Использование ответчиком общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в нарушение установленного законом порядка является нарушением прав истца как участника права общей долевой собственности на такое имущество (апелляционное определение Верховного Суда Чувашской Республики по делу № 33 – 1254/2024).Старший помощник прокурора Калининского района
г.Чебоксары Чувашской Республики
Лукина Татьяна Владимировна
