Прокуратура Калининского района г. Чебоксары Чувашской Республики разъяснила, что жилые дома с надворными постройками (баней, бассейном), расположенные на земельных участках с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», «личного подсобного хозяйства», не могут быть использованы в предпринимательских целях для предоставления гостиничных услуг и систематической эксплуатации в качестве базы отдыха и проведения культурно-массовых мероприятий.
Случай из практики
М.Ю., Т.Н., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей, обратились в суд с иском к Е.В., С.Э. о запрете деятельности по сдаче в аренду жилых домов и нежилого здания для проведения праздничных мероприятий, запрете по передаче жилых домов и нежилых зданий в аренду третьим лицам, компенсации морального вреда.
Исковые требования мотивированы тем, семья истцов проживает в жилом доме, принадлежащем им на праве собственности. На соседнем земельном участке, принадлежащем ответчице Е.В., расположенном в зоне жилой застройки Ж‑2 организована база отдыха, состоящая из трех жилых домов, трех бань, капитального открытого бассейна, хозпостройки и трех мангалов. Граница земельного участка базы отдыха проходит в пяти метрах от границы земельного участка истцов. Ответчица Е.В. сдает дома базы отдыха посуточно для оказания гостиничных услуг и организации вечеринок с дискотеками, где ежедневно пребывает и сменяется до 60 неустановленных лиц с целью отметить торжественные мероприятия, в том числе в ночное время. Информация об оказываемых гостиничных услугах распространяется через информационные ресурсы в сети «Интернет». Е.В. использует жилые дома, бани и бассейн базы отдыха как нежилые объекты гостиничного комплекса в целях извлечения прибыли, то есть не для личных и семейных нужд.
Истцы полагают, что деятельность базы отдыха нарушает действующее законодательство в том числе, в связи с нецелевым использованием ответчицей жилых помещений и земельного участка, поскольку земельный участок расположен в зоне жилой застройки Ж‑2 и не может использоваться под размещение гостевых домов, а также в связи с тем, что деятельность базы отдыха нарушает право на тишину и покой граждан в дневное и ночное время.
Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истцы просили запретить Е.В. сдавать в аренду, в том числе с правом передачи третьим лицам, принадлежащие ей объекты недвижимости: три жилых дома с банями и мангалами, капитальный бассейн для проведения праздничных мероприятий, в том числе с использованием на территории этих объектов громкой музыки и звукоусиливающих устройств (микрофонов); взыскать солидарно с Е.В. и С.Э. компенсацию морального вреда.
Решением суда первой инстанции постановлено запретить Е.В. сдавать в аренду, в том числе с правом передачи третьим лицам для временного размещения лиц, проведения свадеб, банкетов, культурно-массовых мероприятий, детских праздников, в том числе с использованием громкой музыки и звукоусиливающих устройств, объекты недвижимого имущества: три жилых дома, три бани, три мангала, нежилое здание, капитальный бассейн; взыскать с Е.В. компенсацию морального вреда.
Апелляционным определением суда апелляционной инстанции изменена по указанным требованиям резолютивная часть решения суда и постановлено запретить Е.В. сдавать в аренду для временного размещения лиц в целях проведения свадеб, банкетов, культурно-массовых мероприятий, детских праздников, в том числе с использованием громкой музыки и звукоусиливающих устройств, объекты недвижимого имущества:
- В соответствии с пунктом 8 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки представляют собой документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов РФ – городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
- Пунктом 2 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ определено, что правила землепользования и застройки включают в себя: порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; карту градостроительного зонирования; градостроительные регламенты.
- В силу подпункта 1 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются, в том числе виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
- Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли, указанные в пункте 1 данной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
- В соответствии с частью 2 статьи 1 Жилищного кодекса РФ граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
- Согласно статье 17 Жилищного кодекса РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан (часть 1). Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (часть 2). Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях». Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг (часть 3).
- В пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» разъяснено, что при рассмотрении споров, возникающих в связи с реализацией собственником своих правомочий по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему жилым помещением, судам следует учитывать, что законом установлены пределы осуществления права собственности на жилое помещение, которые заключаются в том, что собственник обязан: использовать жилое помещение по назначению, то есть для проживания граждан (часть 1 статьи 17 Жилищного кодекса РФ, пункт 2 статьи 288 Гражданского кодекса РФ), поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4 статьи 30 Жилищного кодекса РФ). Использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности допускается с соблюдением положений, установленных частями 2 и 3 статьи 17 Жилищного кодекса РФ, пунктом 3 статьи 288 Гражданского кодекса РФ.
Как установлено судом, земельный участок, на котором расположен гостиничный комплекс, находится в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж‑2) согласно Правилам землепользования и застройки сельского поселения, утвержденным Собранием депутатов поселения от 22 ноября 2019 года № 41 – 01.
На земельном участке расположены принадлежащие Е.В. объекты недвижимости: три жилых дома, три бани, три мангала, капитальный бассейн, один из жилых домов является местом постоянного жительства Е.В.
В ходе рассмотрения дела судом установлен факт использования Е.В. в нарушение действующего законодательства принадлежащих ей объектов недвижимости не по целевому назначению, ввиду систематического предоставления этих объектов в аренду для проведения праздничных, банкетных мероприятий, повлекшего нарушение прав других лиц (соседей) на тишину и покой.
Так, постановлением административной комиссии Е.В. признана виновной в совершении административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 9 Закона Чувашской Республики от 23 июля 2003 года № 22 «Об административных правонарушения в Чувашской Республике» за нарушение тишины и покоя граждан.
Постановлением административной комиссии А.Ю. признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного частью 4 статьи 9 Закона Чувашской Республики от 23 июля 2003 года № 22 «Об административных правонарушения в Чувашской Республике» за нарушение тишины и покоя граждан повторно.
В ходе проведенной энергосбытовой компанией проверки установлено использование электрической энергии в домовладениях Е.В. в предпринимательской деятельности.
По результатам выездной проверки Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике установлено, что земельный участок с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный)» фактически используется Е.В. не по целевому назначению, а под размещение гостевых домов отдыха.
Судом установлено, что ответчиком на территории гостевого комплекса организовано на постоянной основе оказание услуг населению по предоставлению в аренду на сутки, часы бань, жилых (гостевых) домов и бассейна за плату.
Ввиду установления факта использования Е.В. принадлежащих ей жилых домов с постройками и земельных участков для организации гостевого комплекса и сдачу их в аренду за плату для проведения различных мероприятий, что не предусмотрено разрешенным видом использования этих объектов, имелись правовые основания для удовлетворения исковых требований о запрете Е.В. сдавать в аренду, в том числе с правом передачи третьи лицам, для проведения свадеб, банкетов культурно-массовых мероприятий, детских праздников, с использованием громкой музыки и звукоусиливающих устройств, вышеуказанных объектов недвижимости, и взыскании компенсации морального вреда.
Поскольку использование Е.В. объектов недвижимости для извлечения прибыли, повлекло нарушение личных неимущественных прав истцов и их несовершеннолетних детей, в частности, права на тишину и покой как в ночное, так и в дневное время в своем жилом помещении, то в соответствии с положениями статьи 151 Гражданского кодекса РФ с нее как с нарушителя взыскана компенсация морального вреда в размере определенном в разумных пределах, с учетом установленных по делу обстоятельств.
Постановлением Конституционного Суда РФ от 23 марта 2023 года № 9‑П часть 3 статьи 17 Жилищного кодекса РФ признана не противоречащей Конституции РФ, поскольку по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования она не предполагает запрета деятельности по краткосрочному (на срок от одних до нескольких суток) возмездному предоставлению собственником гражданам принадлежащего ему жилого помещения в многоквартирном доме без содержательной оценки такой деятельности в соотнесении с гостиничными услугами лишь при наличии отдельных формальных признаков оказания гостиничных услуг (сроки предоставления жилья, систематичность, предпринимательский характер такой деятельности и др.), если при этом не создаются для иных жильцов многоквартирного дома неудобства, существенно превышающие те, которые имеют место в ходе обычного использования жилого помещения, и если это не влечет очевидного повышения интенсивности эксплуатации мест общего пользования в многоквартирном доме.
В связи с этим федеральному законодателю надлежит – исходя из требований Конституции РФ и с учетом правовых позиций Конституционного Суда РФ, выраженных в настоящем Постановлении, – принять меры к урегулированию особенностей краткосрочного предоставления жилых помещений для размещения граждан, поддерживая необходимый баланс интересов всех участников таких правоотношений. Соответственно, федеральный законодатель не лишен возможности – учитывая настоящее Постановление, требования конституционно оправданной целесообразности, состояние общественных отношений в текущих условиях, а также интересы экономического оборота и обеспечивая соблюдение принципов соразмерности, равенства и справедливости – комплексно урегулировать особенности краткосрочного предоставления жилых помещений для размещения, обеспечив баланс интересов, в частности, собственников помещений, лиц, которым они предоставляются, иных жильцов многоквартирного дома. При введении тех или иных условий осуществления такой деятельности надо учитывать степень удовлетворенности потребности в средствах временного размещения, в связи с чем законодатель вправе определить специальные правила краткосрочного предоставления (найма) жилых помещений для отдельных местностей (например, туристических мест и курортов).
Жилые дома с надворными постройками (баней, бассейном), расположенные на земельных участках с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», «личного подсобного хозяйства», не могут быть использованы в предпринимательских целях для предоставления гостиничных услуг и систематической эксплуатации в качестве базы отдыха и проведения культурно-массовых мероприятий (апелляционное определение Верховного Суда Чувашской Республики по делу № 33 – 3161/2023).
Старший помощник прокурора Калининского района
г.Чебоксары Чувашской Республики
Лукина Татьяна Владимировна