Собственники помещений (машино-мест), находящихся на подземной автостоянке, которая не является частью МКД и представляет собой самостоятельный объект недвижимости – отдельное нежилое здание, вправе самостоятельно (без участия собственников помещений в доме) принимать решения по вопросам, связанным с содержанием общего имущества подземной автостоянки, на общем собрании, решения которого обязательны для всех собственников помещений (машино-мест) (дело № А60 – 16084/2022).
Обществу на праве собственности принадлежит объект недвижимости – отдельное парковочное место (машино-место), расположенное в подземной автостоянке на территории МКД. Решением общего собрания собственников машино-мест, проведенного в форме очно-заочного голосования, утверждены перечень работ и услуг по организации комплекса мероприятий по видеонаблюдению в помещениях общего пользования подземной автостоянки, стоимость комплекса услуг по видеонаблюдению.
По требованию управляющей организации, осуществляющей управление подземной автостоянкой, суд первой инстанции взыскал с общества задолженность по оплате услуг по организации видеонаблюдения.
Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции в части взыскания с ответчика задолженности по оплате дополнительных услуг видеонаблюдения, плата за которые утверждена общим собранием собственников машино-мест подземной автостоянки. Признавая исковые требования в данной части необоснованными, апелляционный суд исходил из отсутствия доказательств одобрения спорного решения общим собранием собственников помещений в МКД, к которому относится подземная автостоянка.
Суд округа отменил постановление суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции ввиду следующего:
- В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
- Каждый участник долевой собственности на основании ст. 249 ГК РФ обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
- При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из того, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит также доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
- По решению собственников помещений, принимаемому в порядке, предусмотренном ст. 44 – 48 ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду (п. 1, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).
- Из существа отношений по поводу создания объекта капитального строительства, состоящего из совокупности помещений (жилых и нежилых), следует, что каждый такой объект имеет самостоятельное назначение. В частности, машино-место может располагаться в нежилом здании, которое состоит как из непосредственно парковочных мест, так и из другого имущества, входящего в состав общего имущества указанного здания, бремя содержания которого лежит на всех собственниках объектов недвижимости в здании.
- Подземная автостоянка, в которой расположено принадлежащее обществу машино-место, введена в эксплуатацию как самостоятельный объект капитального строительства – нежилое здание, которому в установленном порядке присвоена адресная часть. Кроме того, данный объект недвижимости имеет собственный кадастровый номер, как и отдельные парковочные места, расположенные в этом здании.
- Таким образом, в рассматриваемом случае подземная автостоянка представляет собой не часть МКД, а отдельное нежилое здание, собственники помещений (машино-мест) в котором вправе самостоятельно принимать решения, связанные с содержанием общего имущества здания, в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Принятие решения об оказании собственникам расположенных в подземной автостоянке парковочных мест дополнительных услуг, в том числе комплекса услуг по видеонаблюдению, относится к компетенции общего собрания собственников указанных объектов недвижимости.
Поскольку спорное решение общего собрания собственников машино-мест в установленном законе порядке не оспорено, не отменено и не признано недействительным, оно в силу ч. 5 ст. 46 ЖК РФ, применяемой по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ), является обязательным для ответчика как участника общей долевой собственности, которому оказываются названные услуги и который, соответственно, обязан производить их оплату надлежащим образом.