Заключение договора, предметом которого является управление МКД, до момента включения соответствующего дома в лицензию управляющей организации не исключает применение к данным правоотношениям положений жилищного законодательства (дело № А50 – 15514/2022).
На основании договоров, заключенных с администрацией муниципального образования, общество обязалось оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в ряде домов, в отношении которых не выбран способ управления или выбранный способ управления не реализован. При этом муниципальное образование является также собственником части помещений в указанных домах, предоставляемых гражданам по договорам социального найма.
Надлежащим образом оказав услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД в период действия спорных договоров, общество обратилось в суд с иском о взыскании с муниципального образования возникшей задолженности за жилищно-коммунальные услуги.
Суды первой и апелляционной инстанций, признавая исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объёме, руководствовались тем, что рассматриваемые договоры заключены сторонами до включения соответствующих МКД в лицензию истца на осуществление предпринимательской деятельности по управлению домами, что позволяет квалифицировать данные сделки как договоры возмездного оказания услуг. В связи с этим, в частности, судами отклонены возражения ответчика о недопустимости включения в сумму задолженности стоимости жилищно-коммунальных услуг в отношении помещений, переданных гражданам для проживания на условиях социального найма.
Суд кассационной инстанции посчитал такие выводы ошибочными, отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение с учётом следующего.
- В соответствии с ч. 17 ст. 161 ЖК РФ управление МКД, в отношении которого собственниками помещений в доме не выбран способ управления таким домом в порядке, установленном данным кодексом, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с ЖК РФ, осуществляется управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению домами, определенной решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, которые установлены Правительством РФ.
- Правила определения управляющей организации для управления МКД, в отношении которого собственниками помещений не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, утверждены постановлением Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616.
- В рассматриваемом случае при квалификации спорных договоров в качестве гражданско-правовых договоров возмездного оказания услуг суды сослались на формальное отсутствие спорных МКД в лицензии истца на осуществление предпринимательской деятельности по управлению домами, тем самым необоснованно исключив данные правоотношения из сферы регулирования жилищного законодательства.
- Между тем нормами жилищного права, подлежащими применению к правоотношениям по поводу управления МКД, установлена обязанность нанимателей жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, самостоятельно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации (ч. 4 ст. 155 ЖК РФ).
С учётом того, что в силу ч. 3 ст. 153 ЖК РФ органы местного самоуправления несут расходы на содержание жилых помещений муниципального жилищного фонда и коммунальные услуги только до заселения таких помещений в установленном порядке, доводы ответчика о заключении в отношении части помещений в МКД договоров социального найма имеют существенное значение для правильного разрешения спора по существу.
